上海写字楼租赁市场：从疫情冲击到持续探底，以价换量成主旋律

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内容提要：

上海写字楼租金自2020年疫情以来持续下行，2026年二季度核心有效租金同比跌4.6%，空置率超24%，连续14个季度下跌。供应过剩、远程办公普及、外资占比骤降与产业空心化构成深层压力。对比东京租金30连涨的镜像差异，可窥探上海市场“量增价跌”长期寻底的经济逻辑。

写字楼租金，向来是观察一座城市商业活力与经济信心的温度计。当新建商品房价格持续调整、商业店铺大面积空置成为常态，上海写字楼市场也未能独善其身。2026年上半年的数据，勾勒出这个市场“量增价跌”的复杂图景。

一、2026年上半年：租金结构性下行，"以价换量"成主旋律。

2026年上半年，上海写字楼市场延续了近年来的调整态势，租金呈现结构性下行，"以价换量"特征显著，市场彻底告别传统长租锁价模式，进入租户主导的全新周期。

根据世邦魏理仕（CBRE）7月发布的《2026年上半年上海房地产市场回顾》，上半年上海写字楼报价租金较2025年末微降1.7%，至237.2元/㎡/月；而核心有效租金降幅更大，同比下跌4.6%，跌至158.0元/㎡/月。两项数据2.9个百分点的差值，直观体现出业主正通过加大免租期、增加装修补贴等隐性让利方式盘活存量资产。

戴德梁行数据同样印证这一趋势，二季度上海甲级写字楼日均租金降至6.42元/㎡，环比持续回落。高力国际数据显示，二季度平均租金环比下降1.3%至5.7元/平方米/天，同比下跌8.7%。

供应端方面，上半年上海迎来8个新项目集中入市，新增办公供应约73.3万平方米。需求端则出现积极信号，上半年写字楼净吸纳量达31.6万平方米，同比大涨83%，规模已追平去年全年八成水平。但受大批量新增供应冲击，全市写字楼空置率仍升至24.5%，同比提升2.1个百分点。

“以价换量”仍是业主盘活存量的主流策略。需求回暖与租金下行的背离，揭示了一个残酷现实：在供应过剩的格局下，租户掌握着更强的议价权。

空置率数据则因统计口径不同而呈现差异。世邦魏理仕统计上半年空置率同比上升2.1个百分点至24.5%；戴德梁行统计二季度甲级写字楼空置率环比回落1.1个百分点至22.5%；高力国际统计二季度空置率22.0%。尽管绝对值有差异，但“高位运行”是共识。截至二季度末，上海写字楼市场存量合计1806万平方米。

二、2020年疫情以来的上海写字楼租赁市场：从断崖下跌到漫长寻底。

2020年新冠疫情是写字楼市场的分水岭。将时间拉回2020年，疫情对上海写字楼市场的冲击堪称剧烈。

2020年：疫情冲击下的剧烈震荡。 上半年，仅两个全新甲级写字楼项目入市（10.5万平方米），净吸纳量录得十年最低。二季度全市甲级写字楼租金环比下跌4.0%，系全球金融危机以来单季最大跌幅。高力国际数据显示，2020年全年总供应量118.5万平方米，空置率22.7%创下十年新高，平均租金7.64元/㎡/天，同比下降10.7%。

然而，下半年市场出现强势反弹，净吸纳量达25万平方米，同比上涨46%，全年净吸纳量仅较上年同期下降11%。彼时业界曾乐观预计，2023年末租金将开启温和回升。

2021-2022年：供应高峰与疫情反复。 2021-2022年，上海迎来新增供应高峰，年均超200万平方米入市。2022年一季度，优质写字楼租金一度回升至279.50元/㎡/月，但二季度受疫情封控影响再度回落。

2023-2025年：供需失衡加剧，租金持续探底。 随着积压项目陆续入市，供应压力持续加大。2023年四季度，上海甲级写字楼出租率降至80%，较2021年同期下降2.5个百分点。2025年全年租金累计跌幅达10.3%，创下近五年最大降幅。至2025年二季度，高力国际数据显示平均租金同比下跌8%、空置率21%；仲量联行数据更为严峻，租金同比下跌15.2%，空置率高达24.6%，远超20%的国际警戒线。

2026年至今：连续第14个季度下跌。 从2020年疫情至今，上海甲级写字楼租金已走出一条漫长的下行曲线。2026年第一季度，平均成交租金跌破200元/㎡/月的心理关口，降至199元，这是连续第14个季度的下跌。

三、上海写字楼租赁市场持续探底的深层原因与未来展望。

上海写字楼租金从2020年的7.64元/平方米/天降至2026年二季度的5.7-6.42元/平方米/天，六年累计跌幅超过15%至25%。这一趋势与新建商品房、商业店铺的调整一脉相承——家庭投资收缩、实体商业承压、企业降本增效，共同构成了租金下行的需求端逻辑。

一是供应严重过剩，2013-2023年甲级写字楼总量翻4倍，超2000万㎡，而年吸纳量仅约50万㎡。

2023年上海写字楼供应量一度冲上149万平方米的高峰。2026年、2027年仍处于供应高峰期。机构普遍认为，短期市场仍将处于供大于求格局，空置率或维持高位震荡，租金难以快速反转上行。

二是需求结构变化，远程办公普及使企业"瘦身"办公面积，外资占比从40%降至不足10%；

三是产业空心化，高端岗位增长乏力。

展望未来，2026至2028年市场预计还将迎来约240-250万平方米新增供应，短期内供需结构难有明显改善。不过，随着"人工智能+"行动推动科技产业发展，以及金融、专业服务需求的逐步释放，核心区优质项目租金有望率先企稳。对租户而言，当前正处于多年难遇的议价窗口期，是企业优化成本、升级办公环境的战略机遇。

在产业升级持续推进的背景下，市场去化动能有望保持改善。但租金能否真正企稳回升，仍取决于供需关系的实质性改善——而这，又与经济大环境的复苏节奏息息相关。

【作者：徐三郎】