合肥8月土拍“大戏”即将上演！11宗589亩涉宅用地集中挂牌，释放了什么信号？

8月6日，合肥市自然资源和规划局连发多则国有建设用地使用权出让公告，8月土拍阵容正式敲定。包河、经开、瑶海三大主城区及肥西县、巢湖市合计11宗涉宅用地集中挂牌，总面积约589亩，拟定于8月28日进入公开竞价环节。

这场土拍，既是2026年下半年合肥土地市场的“重头戏”，也是一次观察城市更新方向与楼市供需格局的绝佳窗口。11宗地块业态结构多元，覆盖市场化商品住宅、拆迁安置住宅、存量用地补办、商住混合等多种类型，各板块地块的区位能级与规划指标呈现显著分化。

NO.1｜壹

经开两宗纯商品住宅地块入市，核心改善需求迎来“及时雨”

经开区本次挂牌2宗用地，均为纯市场化商品住宅用地，且全部纳入合肥市“好房子”建设试点范畴，是本轮供地的核心看点。

JK202601号地块位于宿松路以西、坝下路以北，皖投万科产融中心北侧，出让面积约77.04亩，容积率上限1.8，起拍楼面价8500元/㎡。值得注意的是，该宗地并非首次亮相——原计划于2025年6月出让，最终因故流拍。此番重新上架，容积率维持不变，起拍楼面价由10833.3元/㎡下调至8500元/㎡，降幅超过21%。土地成本明显回调，为房企打造高性价比改善产品预留了充足空间。

JK202602号地块位于齐云路以北、叠嶂路以东，紧邻安徽医科大学第二附属医院，出让面积约31.27亩，容积率上限1.8，起拍楼面价8916元/㎡。从片区土地供给格局来看，经开区近年新增宅地主要集中于金寨路以东片区，金寨路以西仅零星落地置地松谷鸣翠、建发翡翠云璟等少量新项目。金寨路以西、繁华大道以北板块长期处于新房断供状态，区域沉淀了大量地缘性改善置业需求。据市场消息，该地块挂牌后已收获多家意向房企重点跟进。

两宗地块容积率均控制在1.8以内，叠加“好房子”建设试点的品质要求，未来产品定位大概率指向低密改善型住宅。经开区改善客群“等米下锅”的局面，有望在明年迎来转机。

NO.2｜贰

包河3宗安置用地定向落地，城市更新“托底”信号明确

包河区本次推出3宗居住用地，全部定向供给周谷堆、仰光两大城市更新片区，用地属性统一为拆迁安置房，专项用于片区征拆居民回迁安置。

BH202613号地块位于南淝河路以北、周谷堆路以西，位居周谷堆城市更新核心腹地，出让面积约106.77亩，容积率上限2.5。当前周谷堆片区征拆工作持续推进，大量楼栋进入拆除阶段，安置缺口较为迫切。出让文件明确该宗地住宅采用毛坯交付标准，且不适用合房联办〔2024〕6号新版计容管理规则。

BH202609号、BH202610号两宗地块分列水阳江路南北两侧、杏花村路以西，同属仰光更新片区，出让面积分别为51.26亩和38.40亩，容积率均控制在2.2。两宗地出让条件与周谷堆安置地块保持一致，执行毛坯交付、豁免新版计容规则。

3宗安置用地合计近200亩，占本次总出让面积的三分之一。在城市更新加速推进的背景下，安置房用地的集中供应，既是对征拆居民“住有所居”的刚性保障，也释放了合肥“以更新促发展”的明确信号。

NO.3｜叁

瑶海4宗用地业态多元，城市更新与存量盘活“双线并行”

瑶海区本轮合计挂牌4宗居住用地，涵盖存量用地补办、纯商品住宅、商住综合等多种类型，各宗地定位差异化显著。

YH202607号地块位于雨山路以东、泾县路以北，面积仅0.076亩，土地使用权终止年期为2094年9月11日，容积率上限1.8，起叫价1099万元/亩。该宗地体量极小，应为存量建设用地补办手续类地块。

YH202608号地块位于和县路以西、凤阳东路以南，出让面积约19.31亩，容积率上限2.0，起叫价720万元/亩。

YH202609号地块位于滨河路以北、隆岗街以西，出让面积约68.06亩，其中居住用地分摊29.28亩，商业用地分摊38.78亩，容积率上限1.3，居住用地起叫价720万元/亩，商业用地价格固定为258万元/亩。

YH202610号地块位于凤阳东路以南、定远路以西，出让面积约48.82亩，容积率上限1.8，起叫价750万元/亩。

瑶海区4宗地块中，既有“袖珍补办”地块，也有商住混合的综合性地块，业态组合丰富。作为合肥老工业基地转型的核心战场，瑶海区通过“化整为零”的供地策略，正在加速盘活城市存量空间。

NO.4｜肆

县域优质地块同步上架，低密住宅与商业配套“各显神通”

除主城区外，肥西县与巢湖市各有1宗涉宅用地参与本次集中出让，进一步丰富了本轮土拍的业态层次。

肥西县FX202640号地块位于肥西经开区丹霞路与金寨南路交口西南侧，东至金寨南路道路绿线，出让面积约53.98亩，规划为城镇住宅用地，出让年限70年，容积率控制在1.0至2.0之间，起叫价818万元/亩，竞买保证金9000万元。该地块地处肥西经开区核心位置，紧邻金寨南路城市主干道，交通通达性较好。值得注意的是，出让公告明确鼓励竞得人在该地块开展“好房子”建设试点，这意味着未来产品品质有望对标合肥市区改善型住宅标准。同时，公告强调“严禁建设别墅及私家庄园”，产品形态大概率指向高层或小高层品质住宅。肥西经开区近年来承接了大量市区外溢的置业需求，该地块的入市将为片区新房市场注入新鲜血液。

巢湖市CH202604号地块位于人民路以南、巢湖路以西，东至巢湖路、南至恒生阳光城、西至环城河、北至人民路，出让面积约94.32亩，规划为城镇住宅用地，出让年限70年，容积率控制在1.0至1.6之间，绿地率不低于35%，建筑密度不超过28%，起始价360万元/亩，竞买保证金8000万元。该地块地处巢湖主城区核心位置，周边配套成熟，且容积率仅1.6，未来产品大概率指向低密改善型住宅。出让公告明确“严禁建设别墅及私家庄园”，意味着该宗地将以高品质洋房或小高层产品为主。

肥西经开区品质住宅地块与巢湖低密住宅地块的同时亮相，表明合肥本轮土拍不仅聚焦主城区的城市更新与品质改善，也在同步推动县域板块的居住品质迭代升级。

NO.5|伍

结语

8月28日，11宗589亩涉宅用地将集中走上拍卖台。从供地结构来看，这场土拍至少传递了三重信号：

其一，改善型住房供给正在“补课”。经开区两宗低密“好房子”试点地块的入市，直面核心区域改善产品长期短缺的痛点。JK202601号地块超过21%的起拍价下调，也反映出土地市场定价更趋理性。

其二，城市更新进入“加速跑”。包河区近200亩安置用地的集中供应，是周谷堆、仰光两大片区城市更新从“拆”到“建”的关键一步。安置先行，意味着更新片区的开发建设正在从规划图纸走向实地落地。

其三，供地策略更趋精细化。从经开区的品质改善住宅，到包河区的民生保障安置房，再到瑶海区的存量盘活与商住综合用地，乃至肥西县FX202640号地块的品质住宅用地和巢湖市的低密住宅用地，11宗地块各归其位、各司其职。在2026年合肥居住用地供应计划持续收紧的背景下，这种“精准供地”的思路，或许将成为未来合肥土地市场的常态。

8月28日，答案即将揭晓。