美国医疗REIT一季度电话会划重点：这三点不容错过

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美国医疗保健房地产投资信托基金（NYSE: AHR）在报告了又一个季度同店净营业收入实现两位数增长后，上调了2026年的业绩展望，这得益于其Trilogy综合老年健康园区业务和老年住宅运营投资组合的强劲表现。

在该公司第一季度财报电话会议上，董事长、临时首席执行官兼总裁杰弗里·汉森表示，该房地产投资信托基金“在核心指标上再次交出了非常强劲的季度成绩”，并指出这已是连续第九个季度实现同店净营业收入两位数增长，同时还有持续的收购活动、更强劲的资产负债表以及上调的全年指引。

汉森还介绍了首席执行官兼总裁丹尼·普罗斯基的最新情况，后者在二月遭遇了一次健康问题。汉森表示，普罗斯基正在家中康复，最近接受了一项重要的医疗手术，且手术“非常成功”，他还一直以线上方式参与董事会会议。汉森表示，公司尚不确定普罗斯基回归的具体时间表，但预计很快会有更明确的消息。

关键板块同店净营业收入持续增长

首席运营官加布·威尔海特表示，第一季度整体投资组合的同店净营业收入增长了12.1%，这是该公司连续第九个季度实现两位数增长。他将这一业绩归功于长期护理需求、老年住宅新增供应受限、运营商质量以及美国医疗保健房地产投资信托基金平台的持久性。

威尔海特表示，作为长期护理核心使用群体的80岁及以上人口正在加速增长，而老年住宅供应增长仍接近历史低位，因为对许多开发商来说，新建项目在经济上仍然难以论证合理。

该公司的综合老年健康园区板块（又称Trilogy）报告同店净营业收入增长了14.5%。同店入住率平均为91.2%，同比上升约220个基点；同店收入因费率和入住率的提升而增长了6.9%。威尔海特表示，按同店口径计算，Trilogy的优质客户组合占比达到居民入住天数的75.5%，较去年同期上升约60个基点。

威尔海特表示，Trilogy的同店净营业收入利润率自新冠疫情以来首次超过20%，称之为“另一个重要里程碑”。在老年住宅运营投资组合（简称SHOP）中，同店净营业收入增长了19.7%，同店入住率平均为88.6%，较去年同期上升约255个基点。SHOP同店净营业收入利润率扩大了约215个基点，达到20.6%。

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威尔海特表示，公司正在通过“动态收入与支出管理”来管理SHOP业务，包括在年初提高入住率，并在春夏需求改善时管理街边房价。

收购管道扩大

首席投资官斯特凡·吴表示，American Healthcare REIT今年迄今已完成2.492亿美元的收购，全部属于SHOP板块。其中第一季度完成了约1.628亿美元的收购，包括此前宣布的加州和密苏里州的五处社区，价值约1.175亿美元，以及堪萨斯州的两处物业，总计约4530万美元。季度结束后，公司又在佐治亚州和南卡罗来纳州完成了六项额外的SHOP资产收购，价值约8640万美元。

吴表示，公司的投资流程首先是对运营商进行承销，然后才是资产，重点关注护理质量、运营历史和市场知识。他表示，公司的大部分交易通过非公开市场或有限竞争渠道完成，这为他所称的信息优势提供了条件。

除了已完成的收购外，吴表示，American Healthcare REIT还有超过6.5亿美元的已中标但尚未完成的交易。他表示，公司预计这些交易将在2026年底之前顺利完成。在问答环节中，吴表示，该管道“几乎全部集中在SHOP领域”，其中大约80%涉及现有运营商，20%涉及新运营商。他表示，这6.5亿美元管道中的大部分预计将在第二季度末完成，其余部分将在第三季度完成。

吴还表示，公司在建开发项目管道预计总成本约为1.739亿美元，其中已投入约5240万美元。该管道主要由Trilogy园区扩建项目和独立生活别墅项目组成。

第一季度表现强劲后上调指引

首席财务官布莱恩·皮伊表示，第一季度标准化运营资金为每股摊薄0.50美元，较上年同期的每股摊薄0.38美元增长31.6%。皮伊表示，业绩主要由同店NOI两位数增长以及2025年完成的9.5亿美元收购带来的贡献所推动。

公司将其2026年全年同店NOI增长指引上调至9%至12%的区间。Peay表示，按中值计算，这一展望意味着整个投资组合同店NOI将连续第三年实现两位数增长。

• Trilogy同店NOI增长指引：11%至15%
• SHOP同店NOI增长指引：15%至19%
• 门诊医疗同店NOI增长指引：0%至2%
• 三重净租赁物业同店NOI增长指引：2%至3%

American Healthcare REIT还将2026年全年NFFO指引上调至每股2.03美元至2.09美元，中值上调0.04美元。Peay表示，这将意味着NFFO每股较2025年增长20%。他指出，该指引仅包含截至电话会议日期已完成交易和资本市场活动。

资产负债表与资本市场活动

Peay表示，截至2026年3月31日，净债务与年化EBITDA之比从2025年底的3.4倍改善至3.0倍。在第一季度及第二季度初期，公司通过其市价发行计划签订了远期销售协议，出售约810万股股票，总收益为4.127亿美元。

截至电话会议时，Peay表示，假设全部实物交割，公司未结算的远期协议代表总收益约5.274亿美元。他还表示，American Healthcare REIT在季度结束后修订了其信贷额度，将无担保循环信贷额度容量从6亿美元增加至8亿美元，并将到期日延长至2030年4月，附带两次六个月的延期选择权。截至电话会议时，循环信贷额度下无未偿还金额。

在回答分析师关于资金来源的问题时，Peay表示，公司认为留存收益是最便宜的股权形式，同时还指出了对较小、战略性较弱的资产的处置、ATM计划以及可用信贷额度容量。他表示，公司“对3倍债务与EBITDA比率感到满意”，并致力于以“基本达到投资级信用评级比率”的方式运营业务。

管理层强调运营商战略与供应限制

在问答环节，分析师重点关注了Trilogy的增长、利润率、开发计划以及SHOP的收购环境。Willhite说，Trilogy受益于高入住率、费率管理以及在Medicare Advantage合作方面有选择地推进。他说，CMS（美国联邦医疗保险和医疗补助服务中心）提议的2.4%费率“并不令人意外”，并称其更像是Trilogy专业护理费率增长的底，而不是顶，因为该运营商有能力处理好自费支付和Medicare Advantage合作关系。

Willhite还说，Trilogy在威斯康星州的发展战略可能重点放在开发而不是收购上，因为Trilogy的一体化模式靠买资产很难复制。他说，Trilogy承诺每年新建三四个园区，预计威斯康星州会逐步增长，在现有州也有机会。

关于SHOP收购，Oh说交易很活跃，American Healthcare REIT仍在以低于重置成本的价格买入资产。他说，通过谨慎的筛选，稳定收益率还是保持在7%左右，尽管过去一年资本化率普遍涨了25至50个基点，要看具体交易。

Peay说，公司还在卖一些门诊医疗资产，尤其是规模较小且增长比较慢的物业，但仍坚持多元化的医疗投资策略。他说，目前收购重点集中在SHOP，时间长了，门诊医疗在整体组合里的占比会慢慢变小。

关于American Healthcare REIT（纽约证券交易所代码：AHR）

American Healthcare REIT, Inc（纽约证券交易所代码：AHR）是一家公开上市的房地产投资信托基金，专注于在美国收购、拥有和管理医疗类物业。公司的投资组合涵盖养老社区、专业护理设施、医疗办公楼和门诊护理中心，这些都是按长期净租赁或三重净租赁模式来运营的，目的是为了提供稳定、可预测的租金收入。

American Healthcare REIT采取和成熟医疗运营方合作的策略，重点看主要大都市地区和高增长二线城市的房产，来抓住人口老龄化以及门诊服务需求增加等人口趋势。

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