北京
文/广州进深 严明会
绿城在广州，一直有个豪宅梦。
特别是早年刚进广州时，它在外围区花都打造的首个别墅盘“广州桃花源”，没能一炮而红后。
之后长达十几年的时间里，绿城在广州豪宅市场始终缺了一席。
直到去年10月，它跟龙湖竞争番禺黄沙岛地块，抢了近一个小时。
最终，以总价4.968亿元将该地块收入囊中，折合楼面价2.59万元/㎡，溢价率约17.8%。
据克而瑞监测数据，该地块刷新了2023年至今，番禺涉宅地成交溢价率的天花板。
所以从地块出让至今，项目关注度非常高。
拿地后，绿城紧锣密鼓地就开干了。
等到第三个月出了规划图，等了小半年出了案名：绿城臻园。
今年6月，项目终于拿到预售证，正式对外开售。
如今已经入市一个多月，随着网签出炉，接受市场检验的时候也到了。
01
进深网了解到，这两天项目首批开始集中网签。
翻了下阳光家缘数据，截至8月6日，已经网签10套合院。
10套，看着不多。
但要知道，绿城臻园首批仅推出14套合院，全盘这个产品也只有26套。
并且网签往往有一定延迟，后续这个数字还会再增加。
据官宣，项目合院产品，首开销售金额达3.21亿元，去化率约84.71%。
最高成交单价突破了10万+/㎡，成绩堪称优秀。
就在绿城臻园开盘前，业内预计，其目标客群大概就是番禺本地及周边的高净值人群，尤其是对江景资源和居住品质有较高需求的改善型客户。
但绿城方面披露，61%客户来自番禺，但还有39%的客户来自天河和海珠。
这种跨区客群，也从侧面印证了项目的产品力、居住品质，足以对抗主城区的地段光环。
其实从土地出让那一刻，这块地的结局就已经写好了：
天生就是做别墅区的料子。
整个绿城臻园项目，占地面积4.45万㎡，容积率低至1.1，建筑限高24米。
全盘只做了54套别墅。
26套合院，面积段318-600㎡；
28套叠墅，面积段245-306㎡。
产品方面，传承的是绿城“庐系”产品形态，并融合岭南文化底蕴进行大胆创新，建筑风格独树一帜。
换句话说，这是绿城专为广州量身定制的首座岭南纯墅。
就首批去化来看，广州也没辜负绿城的这份用心。
02
熟悉绿城的人都知道，它有着31年造墅功底。
绿城臻园也不是它在广州首个别墅项目。
早在2008年，绿城便落子花都，开发了广州桃花源项目。
因销售与开发进度缓慢，项目直至2021年才售罄，以至于很多人都遗忘了这个老盘。
首次广州试水并不算顺遂，蛰伏八年后，绿城于2016年通过招拍挂的方式在佛山拿地，再度重返大湾区市场。
2017年时，时任绿城华南区域副总经理张立进，对于绿城再入华南曾有过这样的表述：
“去年（2016年）花了8个月时间，开了4万公里路，看了广州63块地、佛山73块地，踩了94个盘，也看过交付10年以上的房子。”
“华南，我们来迟了，但来了就不会让大家失望！”
但重新回归广州的绿城，显而易见的变得谨慎了许多。
它在2017年以40亿元、21505元/㎡的代价拿下的荔湾广钢新城AF040218地块，拉来了碧桂园、保利、越秀、华润和中海共同分担风险。
其中，保利和碧桂园负责开发，绿城、越秀、华润和中海参与资本运作，即后来的保利碧桂园·公园大道。
自此之后，绿城便一直广州外围区打转，并且偏向于合作开发。
比如，南沙的广州·柳岸晓风、绿城美的·晓风印月，分别跟越秀、美的置业联手。
2020年底，还通过收并购的方式，以5.2亿元取得了广州南沙横沥2020NJY-17地块即美的江上沄启项目33%的股权。
直到2024年底，绿城才通过海珠客运站地块，在广州老城区站稳脚跟。
这块地块最终落地为绿城馥香园，项目于2025年4月正式入市，首开去化达到9成，市场反响火爆，一举出圈。
△ 图源：“绿城繁花双新”官微
去年一并亮相的还有番禺的绿城玉海棠，同样卖得很不错，目前已基本清盘。
03
在广州土拍市场，绿城亦愈发活跃。
今年以来，它参加了两场土拍，一场是6月底的番禺东乡地块。
这宗地当时吸引了绿城、保利、中海、国贸4家房企参拍，其中以绿城表现的最为积极，几乎出价秒跟。
可惜离拿地仍差临门一脚。
最终，番禺东乡地块以约10.29亿元被国贸拿下，溢价率达55%，折合楼面价18791元/㎡。
还有一宗，是7月底的荔湾芳村客运站地块，这宗同样火热。
地块共吸引了绿城、保利、越秀、中海、珠实5家房企参拍。
历经两个小时、50轮竞价后，最终被绿城拿下。
成交总价16.86亿元，溢价率41%，折合楼面价2.45万元/㎡（未扣除配建）。
若扣除配建，实际住宅成交楼面价达3.2万元/㎡。
在业内看来，芳村这块地溢价偏高，后续售价要冲到5-6万元/㎡才有利润可言。
不过，按照绿城向来稳扎稳打的风格，既然拿了地，想必早已做好了成本与市场层面的周全预案。
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