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6月30日，上半年的最后一天，成都土拍迎来收官战。

国贸、保利、绿城、建发、中海、贵州恒佳等6家房企齐聚拍卖现场，围猎南一环一宗约20亩的稀缺宅地。

与上半年成都土拍市场的平淡形成反差，这宗地成为罕见的“高热”标的：参拍房企6家，创上半年单宗地报名数量新高；竞价轮次达38轮，同样刷新上半年土拍竞价次数纪录。

高净值人群不再只问“买哪里能涨”，而开始关心“买哪里能抛”。一字之差，折射的是两种市场认知的交替。

在增量时代，人们习惯了追逐成长性——新区、规划、蓝图，只要故事够大，就有想象空间。近年来，当市场进入存量阶段，越来越多的目光开始转向另一组坐标系——地段、经济体量、人口流入速度和二手房成交量。

一切，最终指向了一个词：流动性。

不动产的真实价值，不再取决于买入时的价格，而更取决于你需要它变成现金时，它还能值多少钱。

成都：一座城市的“流动性”基础

在成都，楼市的高端市场，正出人意料地走出了一条独立的上扬曲线。

2025年成都千万级住宅（含别墅、住宅大平层）全年成交1373套，同比上涨19.81%，其中千万级墅类成交272套，同比增幅高达32.68%，大幅跑赢千万级大盘的整体涨幅。

大平层和墅类产品，正从千万级赛道的配角，升级为高端市场增长的核心驱动力。在二手端，今年一季度成都千万级二手房成交中，超七成为大户型的高端改善型产品，半数以上面积突破300平方米。

普通住宅在调整，高端物业在走高。这不是市场的分裂，而是资本在重新评估——什么样的资产，在需要变现的时候还能卖出好价钱。

这样的变化，为什么发生在成都？

数据揭开了秘密——2025年，成都GDP达到2.48万亿元，增长5.8%，增速高于全国水平。“十四五”期间，成都GDP连跨6个千亿级台阶，成为全国第3个经济总量突破2万亿元的副省级城市。

成都城市风光

如果经济是发动机，不断增长的人口，无疑是源源不断的新燃料。2025年末，成都常住人口达2153.5万人。在全国人口收缩的宏观背景下，成都实现了连续24年人口持续增长。过去5年，常住人口增长了近60万。在2000万人口级别的城市中，这一增量位列前茅。

更重要的是置换链条的畅通。2025年，成都二手房累计成交23.2万套，一二手住宅成交总量32.6万套，连续4年领跑全国。

一个城市二手房成交活跃，意味着置换链条转动顺畅——卖得掉老房子，才买得起新房子。成都23.2万套的二手房成交量，无疑是流动性的保障。

经济纵深、人口流入、置换畅通——三重基本面的叠加，让成都在全国楼市调整期中展现出了罕见的韧性。

这或许正是西南地区的高净值人群偏爱成都，将成都作为实物资产配置重要选项的根本原因。

三种市场：三种流动性的答案

当我们把市场上的房子，按照“流动性”这一新坐标系来分层——远郊的、核心区的，普通住宅、高端物业——你会发现，它们正走向完全不同的价值轨迹。

这不是简单的“涨”或“跌”，而是一场资产配置逻辑的结构性调整。

在成都，这种调整正在发生。远郊的别墅挂牌一年无人问津，降价两三成才勉强出手，是当下市场并不鲜见的场景。成都周边的视高——这个曾经承载了无数投资想象的板块，如今二手房挂牌量堆积，价格较巅峰时期几近腰斩，流动性几乎冻结。

而就在同一座城市里，作为主城核心的高端改善住宅，东大街的大平层从挂牌到成交，往往只用一两个月，银行评估价贴近市场价，买家排队等着看房。

主城与远郊的分化，在数据上更为直观。2025年上半年，成都中心城区二手房成交10.4万套，同比大增20%；主城5+2区二手成交均价为19106元/㎡，近郊区仅为10384元/㎡，价差接近一倍。

在主城，500万以上的“塔尖级”二手房成交占比仅约1.5%，但这些房源的去化速度远超普通住宅——高新南区千万级房源最快3天即可成交。而在近郊，即便总价门槛温和得多，大量房源仍面临“挂牌半年、降价三成”的尴尬。

成都，高新南区

一冷一热之间，是资产配置逻辑的转向。2025年，成都二手房成交23.2万套，创历史新高；而在总量放量的同时，千万级住宅成交1373套，同比上涨19.81%。这两个数据指向同一个趋势：资金正在加速从低流动性的远郊资产撤出，向高流动性的主城核心资产集中。毫无疑问，在成都，不动产配置正经历一场大的“换仓”——从“囤面积”，变成“囤流动性”。

当我们把房子用流动性来分层，重新审视2025年的中国楼市，一切似乎正在趋于明朗——不同层次的物业，正在走向完全不同的轨迹。

刚需层面的市场，在“以价换量”中寻找平衡。二手房挂牌量攀升，价格持续承压，买家手握议价权，持币待购。数据显示，在成都，2025年的二手住宅成交18.12万套，套均面积不足95平方米，与新房市场135.87平方米的套均面积形成了鲜明对照。二手房是楼市的“泄洪道”，也是刚需最后的庇护所。

改善层面的市场，则是另一番光景。他们既不需要像刚需那样“先上车再说”，也尚未触及顶豪的预算门槛，恰好卡在中间地带——往上够不着，往下不甘心。

在成都，这一群体成了观望情绪最浓的一群人。2025年，成都新房成交9.18万套，套均面积135.87平方米，总价门槛持续攀升，锦江区已从2020年的346万元跃升至776万元。

换房成本的大幅提高，让不少改善需求陷入了“卖不掉旧的，买不起新的”的僵局。他们手中的二手房挂牌数月难以出手，而心仪的新房价格却在持续走高——进退之间，等待成了唯一的选择。

而顶豪市场，走出了一条独立的上扬曲线。2025年，成都千万级住宅全年成交1373套，同比上涨19.81%；千万级墅类成交272套，同比增幅高达32.68%。这一群体的购买逻辑与刚需、改善截然不同——流动性，才是他们最在意的价值坐标。

价值之锚：从东大街到国贸双子

在成都，哪里是流动性的高地？一个绕不开的坐标，是东大街。

成都民间有语：“百年春熙路，千年东大街”。这是一条有着1300年历史的街道。唐代依托大慈寺兴起的“新南市”，开启了它的商贸繁荣。宋代，世界最早的纸币“交子”在这里诞生和流通。清末民初，25家银行、34家票号在此扎根。

1993年，东大街被定位为“金融一条街”。如今，它汇集了银行、保险、证券、基金等八大金融业态，是成都乃至中西部地区金融机构种类最全、数量最多、聚集度最高的区域之一。

成都，东大街金融街

从唐代商肆到宋代交子，从清末票号到现代金融——1300年来，这条街一直在做着同一件事：承载成都最密集的财富流动。

地段价值已经被市场反复验证。区域内，高端物业的二手房成交速度很快，价格一直处于全市高位。区域内最近的地价已达到35500元/㎡。2025年6月，东大街茶厂39亩地块起拍楼面价20200元/㎡，是迄今为止成都起拍楼面地价最高的宅地。

城市更新的浪潮，进一步强化了这种趋势。成都“十五五”规划明确提出，要以城市更新为重要抓手。2025年，成都中心城区一环内外仅成交4宗涉宅用地。传统市中心的土地供应，正进入“绝版”倒计时。近期三环内可供应房源仅约2400多套，放到全城供应中属于极少数。

在土地供给极度稀缺的东大街核心区，国贸地产拿下了近60亩的连襟地块。

2025年6月，国贸地产经过154轮竞价，以35500元/㎡的楼面价拿下茶厂39亩地块。9月，又以25100元/㎡拿下相邻的东大街19亩地块。

这是一次战略级的投入。类似的操作，国贸地产在厦门将军祠曾有过成功实践——将军祠第一个地块所打造的天樾云颂，以13.6万/㎡的备案单价，创造了福建最高住宅备案价纪录。

这种对核心地段的押注仍在继续。2026年6月30日，国贸地产经过38轮竞价，以23700元/平方米竞得武侯南一环20.01亩宅地，刷新武侯区楼面价纪录。

至此，从东大街的两宗连襟地块，到武侯南一环的新落子，国贸地产已在成都一环核心形成“三子布局”——它所押注的，始终是城市资源最密集、土地最稀缺，也最具长期流动性的区域。而在东大街，国贸地产的核心区布局已经率先进入产品兑现阶段。成都天樾锦颂（茶厂39亩地块）规划为6栋19—23层大平层，建面248—398㎡，仅228席。

在2.55容积率与80米限高的条件下，国贸选择了舒适性更强的6栋楼方案，而非追求货值最大化的7栋楼。最大约63米、平均近40米的奢阔楼间距，打通了约220米的城市风廊。项目邀请GAD杰地设计吴彦、水平线琚宾等全球顶级大师联袂操刀，采用2.5米整体抬地、最高14.4米超高架空层的“浮岛式”设计，总价1600万起步。

天樾锦颂项目意境图

在土地价值已经封顶的地段，极致的产品力本身就是一种稀缺资源——它决定了资产在同类竞品中的辨识度和长期价值。

而天樾宸颂（19亩地块），则与天樾锦颂形成双子错位互补，仅133席，主力为197和235㎡的改善大平层，同时规划主城罕见的393㎡低层合院产品。

天樾宸颂是全成都主城一环附近罕见的无商业、无人才公寓、无统筹配建的纯住宅项目。大平层+合院的产品组合，覆盖了塔尖人群的不同居住偏好。

两项目合计仅361席，在高端住宅供应井喷的成都主城，这个数字无疑有其特殊的意义。

服务能力是另一个容易被忽视，但在资产配置中却至关重要的维度。

在高端物业的价值评估中，物业服务的水准，越来越成为决定资产长期表现的关键变量——它不仅关乎居住体验，更关乎资产在二手市场的口碑与溢价能力。

入蓉5年，作为世界500强国贸控股旗下的国贸地产，打造的这一顶序双子封面钜作，项目采用国家一级资质国贸服务，提供24小时一对一专属管家服务，无疑是服务品质的口碑保证。

早在2025年7月，国贸服务就实现行业突破，率先在福建引入荷兰国际管家服务体系，以“预见式”服务理念在厦门天樾云颂项目落地。

荷兰国际管家学院（TIBA）成立于1998年，是全球顶尖的私人服务培训机构，其全球唯一分院坐落于成都。成都的双子项目，同样引进了荷兰国际管家服务体系。

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