广州一商人称承租新华大厦，签10年租约花363万装修却难入场；法院一审判其败诉

花360余万元装修，每月需交40多万元租金，商人郭年春承租一新华大厦的部分楼层后，因无法如约转租、分租，导致公司陷入困境。

矛盾的根源在于，合同约定用途为商业，转租、分租需要新华大厦的业主方、广州市属国企广州新华公司审批同意。双方签约后，广州新华公司要求以招租文件中，提及的“仅限教育、专业技术服务”等业态为限制，拒绝通过郭年春方面的转租、分租申请，引发了一系列矛盾。

目前，广州越秀区法院作出一审判决，认定郭年春方面未经同意转租、分租构成违约。但广州新华公司对合同履行产生的误解，亦有过失。

郭年春不认可，决定提起上诉。他认为，“招租公告虽有业态限制，但双方在进一步协商后，在正式合同中并未约定限制业态，如今以招租公告否认正式合同，并迟迟不予分租、转租审批，是不公平的。”

公开招租——

每月29万余元承租广州一新华大厦二三层

1962年出生的郭年春是湖南益阳人，在广州经商多年。他回忆，自己的酒店生意受疫情影响，陆续破产倒闭。2024年，位于广州市越秀区小北路附近的新华大厦，让他看到了“东山再起”契机。

彼时，他通过老乡打听到，广州市属国企、广州新华发行有限公司计划公开招租，出租该新华大厦的二三层，“这处物业听说已经闲置3年了。”

涉事大厦

郭年春认为，这处新华大厦地理位置优越，他可以将此地打造为高端的外贸市场，于是通过中间人胡某，联系到广州新华出版发行集团股份有限公司方面。经双方沟通，他成立了一家文化公司参与竞租。

《招租公告》显示，出租用途为商业（仅限文化教育、专业技术服务业态），出租面积（总面积）为2647.83平方米，租赁期限为10年；免租期限为3个月（免租期内收取管理费）等。

12月3日，他的妻子注册了广州仟业文化有限公司（简称，仟业公司）。后向广州产权交易所有限公司支付30万元投标款。

12月27日，仟业公司收到的《成交通知书》显示，总面积租金每月29.1264万元，不含管理费，首三年月租金不递增，第四年起每两年月租在上一年的基础上递增3%，确认成交。

2026年1月中旬，双方签订《广州市房屋租赁合同》，约定出租给仟业公司作“商业”用途使用，建筑面积2647.83平方米。

另据《广州市房屋租赁合同补充合同》提及，租赁期10年，装修期自2月7日至5月6日止，管理费减半收取，租金0元。仟业公司支付3个月租金共98万余元为履约保证金等。

口头承诺？——

乙方对“转租需甲方同意”条款有异议

甲方负责人：格式模板，会同意转租

华商报大风新闻记者注意到，在《补充合同》的“转租”部分提及，在租赁期内，仟业公司在获甲方同意后，可将租赁物部分或全部转租给他人等。该条款成为后续双方的核心矛盾之一。

郭年春表示，在签约前，律师审核合同，便注意到《补充合同》中“转租需获得甲方同意”的条款，并对该条款提出异议。

2025年1月13日的录音显示，郭年春的律师表示，合同写明需要先经过甲方同意才能转租、分租，法律风险一定存在。广州新华公司的相关负责人黄某解释，不会刻意为难，如果系正规文化类项目，按时交租，他们没有理由阻拦，“公司制度规定必须走那套流程。只要是正常经营，双方可以共赢的项目，我都希望多的项目、热度吸引人流。”

郭年春还通过中间人联系到广州新华公司负责人白某，表达了对该条款的异议。白某表示，转租是按国资委的规定来的，他们无法突破。只要业态符合，不做违法违纪的业态，转租是没有问题的，他们也肯定会同意，“这个都是格式模板，经过审批转租就行，不会真有那么严重。”“申请交上来，我们就马上开会，也拖不了几天。”

聊天截图

上述表述中，广州新华公司方面并未明确“业态”可以突破招标中“仅限文化教育、专业技术服务业态”的限制。但郭年春方面认为，既然“制式合同”无法突破，那得到相应承诺，也就有了保障。

打消疑虑后，郭年春与广州新华公司签约。不久，他又听说新华大厦一层有近500平方米招租，“他们说，面积没超过500平方米，可以不走招租程序。我与他们又签了份10年期的租赁合同。”

根据2025年4月的两份《租赁合同》显示，该场地租赁给仟业公司作商业（餐饮、咖啡业态）用途，需经过甲方书面同意后，才能更改业态经营。免租装修期分别为4月1日至5月31日，4月10日至5月9日，此后月租共计近12万元，每年月租金在上一年的基础上递增5%。租赁保证金50万余元。

合同截图

申请难获批——

装修花费363万元，转租、分租难获批

双方就转租审批、业态限制方面观点不一

为尽快营业，郭年春花费363万元对大楼进行装修，计划在6月10日前完成整体装修。然而，装修期结束仅3个月，仟业公司便收到广州新华公司发来的《解约函》。

涉事大楼

9月10日的《解约函》提及，因仟业公司未结清8月租金，未支付9月租金。此外，存在多次擅自对外转租、分组等违约行为。公司多次要求更正无果，构成重大违约。

解约函

“迟迟无法获得审批，我们就让一些服装店等租户先行入驻。”郭年春说，广州新华公司多次驱赶商户。解约函后，直接扣押了仟业公司的物品等，“赶走”了他们，也赶走了商户。

华商报大风新闻记者注意到，在《解约函》之前，广州新华公司已多次要求仟业公司整改转租、分租问题。双方的矛盾源于“仟业公司的转租申请难以获批”，以及经营业态是否如广州新华公司所称，仅限于“文化教育”等方面。

郭年春称，除了一层需要做“餐饮咖啡业态”外，其他楼层的租赁合同仅约定了“商业”用途，并没有业态限制。签约前，广州新华公司的相关负责人也承诺“提交转租申请拖不了几天”。可装修后，转租申请却被一拖再拖，“4月23日开始，我们多次打《转租申请》，但直到8月都没有获得同意。”转租、分租申请长期卡在审核程序，致使仟业公司入不敷出，“租金要付，但楼迟迟无法正常营业。”“8月开始，我们认为对方光收租金，不解决问题，拒绝支付二三层的租金。”

沟通函

对此，广州新华公司在2025年6月30日的一封《承租物业整改的函》中提及，新华大厦二、三层物业公开挂网期间已明确，物业出租用途为“商业（仅限文化教育、专业技术服务业态）”，仟业公司的拟经营业态方向与挂网投标文件的约定不符。并提醒仟业公司未经同意，不得擅自转租、分租。

郭年春说，“截至8月初，我陆续支付了约200万元租金，商业体却因转租、分租条款卡着，始终无法入驻。这是真金白银的亏损。”

一审判决——

被告未经审批转租、分租构成违约

原告对合同履行产生误解亦有过失

此后，仟业公司与广州新华公司多次沟通无果。2026年1月21日，双方就新华大厦二三层的租赁争议，以“房屋租赁合同纠纷”为由，互诉至广州越秀区法院。

根据《民事判决书》显示，法院认为，本案纠纷主要系因广州新华公司以仟业公司未按招租公告中载明的业态经营为由，未出具书面转租同意书，而仟业公司擅自将部分物业转租给案外人，作服饰销售等非文化教育、专业技术服务业态用途使用所引发的诉讼。

一审法院认为，仟业公司在承租涉案物业前明知存在经营业态的限制，且在承租前后亦多次承诺其承租涉案物业用于经营与文化、教育相关的特定业态，但仟业公司承租涉案物业后将部分物业转租给案外人作经营服饰等与文教无关的用途使用，确违反其自身的承诺及招租公告的约定。

根据广州新华公司、仟业公司提交的微信聊天记录可知，在仟业公司申请设立前，广州新华公司的工作人员对仟业公司的名称及营业执照经营范围均提出意见，仟业公司亦相应作出调整，即广州新华公司明确知悉仟业公司的经营范围，且双方亦曾就修改补充合同条款进行多次沟通。在此情况下，涉案补充合同，仍仅约定仟业公司经营范围限于仟业公司现营业执照经营范围，未将招租公告中关于经营业态的限制性条款载入合同，极易导致仟业公司产生不一致的理解，认为只需在营业执照范围内经营即符合合同约定。

综上，仟业公司明知涉案物业存在经营业态限制，在承租后未按经营业态经营，且在未经广州新华公司告书面同意的情况将部分物业对外转租，违反合同约定，构成违约，应承担违约责任，广州新华公司据此主张解除合同，支付欠付的租金、管理费、水电费及逾期支付违约金等，予以支持。但因广州新华公司对涉案补充合同的履行，造成上述误解亦有过失，故要求没收履约保证金、水电保证金、管理费保证金的诉请，不予支持。

自称遭刁难——

一楼交租一年仍有370平方米无法正常使用

广州新华公司：刁难说法与事实严重不符

“前期投入了数百万的装修费、交了几百万的保证金、租金等，要放弃损失太大了。”郭年春说，该处新华大厦物业的租金，与同区域商业楼的租金差不多，“我们在合同签订前期，沟通过教育业态，但租金太高，没办法做，所以才沟通转租、分租。”他表示，若正式合同中有业态限制条款，双方不会达成租赁合作。

“他们审批一直卡着我是事实。”郭年春解释称，2025年6月，新华大厦一楼有120平方米左右的区域通过了审批，“后来，听说公司有人事变动，我们的审批申请就难以通过了。”如今，二三楼陷入司法纠纷。一楼一直在交租金，可至今大约370平方米无法正常使用，“1个月大约13万元，我们已经交了100多万了。”

根据广州新华公司2026年8月19日的《复函》显示，仟业公司称广州新华公司“以业态等理由故意刁难”“不配合出具装修同意书”，该说法与事实严重不符。对装修图纸提出的审查意见系基于租赁合同约定，工程安全规范及大楼整体管理需要。并多次就提交的图纸提出具体的、有明确依据的修改意见，但仟业公司并未按照要求进行相应补充完善。

华商报大风新闻记者从2026年7月30日广州新华公司的《复函》看到了相关要求，请补充提供整体装修完成后的效果图。效果图应能清晰反映装修完成后的整体风格、外立面效果及与大楼整体形象的协调性。

对此，华商报大风新闻记者尝试联系多名广州新华公司相关负责人了解情况。其中一名相关负责人表示，公司一吴姓负责人在处理此事，听说在打官司。对此，吴姓负责人未回应。

目前，郭年春称，仟业公司不认可一审法院的判决，计划提起上诉。

律师说法——

焦点一：招租公告有业态限制，正式合同写明没有业态限制，双方合同履行该以哪个为准？

陕西省法学会民法学研究会副会长、陕西众致律师事务所高级合伙人刘东晨表示，本案中，确定房屋租赁用途属于招租的实质性核心条款。租赁合同成交确认时，双方合意已经形成，书面合同则不能删减核心交易条件。因此，本案应当以招租公告的业态限制为准，合同缺失该条款不能否定公告的约束效力。

北京盈科（成都）律师事务所古玉箫律师表示，原则上招标公告的业态限制，应该跟后续正式签订的合同一致，且招标公告本身就应当是正式合同的组成部分，若对正式合同随意更改，会对其他投标人产生不公平的情况。

但本案中，合同本系业主方提供，且在此后还签订有补充合同，说明业主有机会去纠正合同内容，但是业主没有进行更正，承租方就按着合同签订的内容去履行了，某种意义上来说算是业主的缔约过失。从合同相对性和先后顺序而言，若招标公告与合同出现不一致应当以最近的合同为准。

焦点二：转租、分租审批条款是否合理？

刘东晨表示，本案中，国有资产房屋租赁约定转租分租需要出租人审批合理，属于国资管理的硬性要求；国有资产转租不能由承租人随意处置，必须履行相应审批流程，防止国有资产流失。

古玉箫则认为，本案中，一审法院也认定业主具有过失，且该过失是导致承租方转租的重要原因，承租方多次提交转租申请，但是业主都置之不理，甚至连内部工作都很少，业主的上述行为符合民法典中“恶意阻止条件成就”的特征。

焦点三：双方发生纠纷，广州新华公司能否直接赶走仟业公司，及其招租的商铺？

刘东晨与古玉箫均表示，双方发生纠纷后，业主方无权自行采取强制措施赶走承租方，只能依法提起诉讼，在判决生效后，向法院申请强制执行。

古玉箫说，私力救济法定构成要件中，最重要的是自身权益遭受损害和紧迫性。本案中，即使双方产生争议，广州新华公司收取了承租人大量保证金，防止自身利益受损，不符合私力救济条件。

焦点四：法院认定广州新华公司亦有过失，是否意味着其要赔偿仟业公司的装修损失？

刘东晨认为，本案中，审判法院认定广州新华公司对双方合同履行产生误解亦有过失，对于仟业公司的装修、租金的损失，业主方应按过错程度，按一定比例承担的责任。承租方可向法院提出相应诉求。

古玉箫表示，司法实务中，类似的出租合同中一般都会约定，若合同解除，承租人的装修剩余价值均归业主所有，若合同中有类似约定还需从约定。但本案合同签订时间较短，且法院已经认定了业主方在合同解除中具有过错，承租方或可通过另行起诉的方式寻求赔偿。

焦点五：从法院一审认定看，双方均有不同程度的过失，那么判决结果是否公允？

刘东晨说，本案单纯从法律角度审视，法院的判决并无不当，但立足社会整体利益维度，该裁判结果仍有值得商榷之处。矛盾发生之后，业主方本应主动积极化解纠纷，尽可能促成合同继续履行，加快相关审批流程，保障案涉房屋实现保值增值。倘若判令解除原房屋租赁合同，业主方需重新组织公开招租，不仅要给予新承租人免租期，房屋复原也将耗费大量时间；承租方也将承受巨额装修损失。双方的纠纷，极易引发连锁纠纷，同时还可能使广州新华公司背负“以大欺小”的负面社会评价。

古玉箫认为，本案的两大争议焦点，是承租方擅自转租，及其逾期支付租金超过15天的行为，能否支撑广州新华公司行使合同解除权。判决文书中，法院虽确认了承租方擅自转租行为或跟业主方的误导有关，但关于误导行为导致违约的作用力占比未作评述；承租方欠付租金的行为，是否属于履行抗辩权，也未做评述。

司法实践中，业主一般也不会在承租人的押金还可覆盖租金的情况下，以欠付租金作为合同解除理由请求解除合同。法官审理此类案件时，也会优先考虑承租人是否完全无法支付任何租金，业主的损失在现有情况下是否完全无法弥补；若合同尚有履行的可能性，法官也会尽可能的促成双方继续履行合同，而非判令解除合同，导致合同各方均利益受损。

华商报大风新闻记者 张鹏康 实习生 詹玢玥 编辑 刘梦雨