瞭望丨你的房屋该“体检”了吗

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◆ 截至2024年，我国城乡房龄超30年的建筑占比达35%，预计到2040年前后，这一比例将攀升至近80%。大量住宅集中步入设计使用年限中后期

文 | 《瞭望》新闻周刊记者 李松

近期，全国多地加速推进房屋体检制度落地，相继出台专项实施方案与技术规范，明确体检对象、核心内容与操作标准，持续完善房屋全生命周期安全管理体系，为存量建筑安全运维筑牢制度根基。

相关数据显示，截至2024年，我国城乡房龄超30年的建筑占比达35%，预计到2040年前后，这一比例将攀升至近80%。大量住宅集中步入设计使用年限中后期，叠加建筑材料老化、日常维护不足、早年建设标准偏低等多重因素，房屋安全隐患将凸显。

“建筑物的各个组成部分如同人体器官，拥有不同的使用寿命与衰老周期，必须建立常态化、标准化的房屋体检制度，实现精准排查、科学管护。”清华同衡规划设计研究院副院长、城市更新与治理分院院长潘芳在接受《瞭望》新闻周刊记者采访时表示。

所谓房屋体检，是对投入使用的既有建筑开展的定期、系统化安全检测与风险评估工作，为房屋修缮改造、日常安全运维提供科学的数据支撑和决策依据。在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，房屋体检精准回应了群众最关切的居住安全、房屋使用寿命与维修成本问题。这一制度既是房地产市场进入存量时代的必然举措，也是补齐民生保障短板的重要抓手，是城市居住品质从“有没有”向“好不好”升级的重要一步。

必须建立常态化、标准化的房屋体检制度，实现精准排查、科学管护（资料照片） 丁汀摄 / 本刊

多地老房子迎强制体检

我国住房发展已从总量短缺阶段，进入结构性优化、品质化提升的全新发展时期。适配行业发展转型需求，2023年起，房屋体检、房屋养老金、房屋质量保险三项制度在全国多个城市启动试点，构建起存量房屋安全管理的全新制度体系。

“三项制度中，房屋体检是前置基础、首要环节。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉谈到，通过系统化体检精准排查房屋现存问题与潜在风险，能够为后续房屋维修、更新改造、隐患治理明确重点、理清思路，实现靶向施策。

目前，各试点城市已结合区域实际，出台细化规则，明确房屋体检的适用范围、频次要求与实施标准。例如，2026年4月，郑州市发布《关于建立郑州市城镇房屋安全管理“三项制度”的实施意见（试行）》，明确各辖区逐年分批推进房龄30年以上城镇房屋的常态化体检。

部分城市则进一步细化分类体检标准。例如，2025年10月，长沙市住建局印发《长沙市城镇房屋结构安全体检技术指南（试行）》，差异化划定体检频次：房龄25年以内房屋无需强制体检；房龄超25年、未达设计使用年限的公共建筑，每5年至少体检1次；多业主商品住宅每10年至少体检1次；经营性自建房开业前必须完成体检，房龄超过25年的每2年至少开展1次体检。

在实施主体层面，各地均明确房屋体检需由具备法定资质的第三方专业机构承接，并划定严格准入门槛。以江苏南通为例，合规从业主体需满足四项硬性标准：一是具备建筑工程设计资质的设计单位，或同时具备主体结构及装饰装修、地基基础两类专项资质的检测机构（涉及幕墙的还须具备建筑幕墙专项资质）。二是机构内专职在岗建筑工程专业技术人员不少于15人，其中中级及以上职称不少于10人、副高级及以上不少于2人、一级注册结构工程师不少于1人；项目技术负责人须为一级注册结构工程师且具有副高级及以上职称，从事房屋结构设计或检测鉴定工作8年以上。三是具备必要的专业技术设备和结构计算软件。四是具有完善的内部管理制度。

结合房屋产权属性与属地管理政策，当前房屋体检主要分为两大实施模式，费用承担主体同步差异化划分。

一类是政府统筹委托模式，主要适用于城镇保障性住房、老旧存量住宅。针对房龄30年以上城镇老旧住宅，原则上由属地街道办事处、区县住建主管部门统筹组织开展体检。如郑州市明确，由市住房保障局负责牵头拟定和完善房屋体检政策，通过招投标或政府采购，分类、分批次确定具备相应条件和能力的房屋体检机构。城镇住宅房屋体检必检项费用从市级公共账户列支。

另一类是安全责任人自行委托模式，主要适用于非住宅类建筑、经营性自建房。城镇公共建筑、商业经营性建筑、经营性自建房等，原则上由房屋使用安全责任人（房屋产权人、实际管控使用人、法定代管责任人）自行委托合规机构开展体检并签订服务协议。

关于体检费用的承担，综合各地现行政策看，公共建筑、经营性自建房体检经费，主要由房屋使用安全责任人全额承担；多业主商品住宅体检经费，主要由属地财政资金、房屋专项保险理赔资金承担；部分地区支持从小区物业公共经营收益中列支费用，开展全域小区房屋集中体检。

细化检测维度全方位排查安全隐患

房屋体检主要检什么？梳理各地技术规范与实施方案，核心涵盖三大板块，分别为建筑主体结构安全检测、配套设施设备安全检测、建筑外围护及关键特殊区域检测，其中主体结构安全检测为硬性必检核心项目。

——结构安全检测。重点排查房屋地基沉降、墙体开裂、梁柱楼板变形破损、承重构件老化损伤等隐患。建筑主体多由钢筋混凝土、钢材等材料构成，是房屋的“骨架”，常规民用房屋设计使用年限为50年，标志性、重要公共建筑结构设计使用年限可达100年。

“建筑未达设计使用年限不代表无安全隐患。”潘芳表示，比如有的老旧建筑，往往存在外墙饰面空鼓脱落、消防管道锈蚀堵塞、承重构件轻微老化等问题，各类细微隐患长期累积，会持续侵蚀建筑主体结构稳定性，逐步演变为重大安全风险。

因此，通过常态化精细化体检，精准捕捉易损耗、短寿命部件的隐患，及时开展小型修缮养护，能够有效保护主体结构，延长房屋整体使用寿命，最大化挖掘建筑全生命周期价值。

——设施设备检测。重点之一，是排查建筑强弱电线路破损、线路老化、线路漏电等电气安全隐患。“老旧房屋的水电管线、燃气管道多为早期铺设，往往存在材质落后、布线不规范等问题，易引发火灾、燃气泄漏、触电等事故。”潘芳说。

另一重点，是开展电梯设备专项安全核验。目前我国在册登记电梯保有量已突破千万台，存量设备逐年老化，安全故障及安全事故时有发生。专家表示，多数电梯安全事故发生前会出现征兆，因此需将老旧电梯安全性能评估纳入房屋体检固定流程，实现隐患摸排、风险定级、整改闭环全流程管控，把设备安全隐患消灭在萌芽阶段。

除此之外，给排水管网、全域电气控制系统、消防应急设备、中央空调等大型配套设施，以及空调外支架等建筑外挂构件，均被纳入常规体检重点核验清单，实现设备隐患全覆盖排查。中国建筑科学研究院有限公司教授级高级工程师王万金特别强调，建筑外挂构件长期暴露在外，易松动、脱落，是高空安全事故的主要诱因，需常态化重点监测。

——建筑外围护及关键区域检测。建筑外围护系统包含外墙保温、屋面防水、门窗、外墙装饰层等，使用寿命为20至40年，是建筑的“防护皮肤”，长期经受风吹日晒雨淋，易出现老化渗漏、保温失效、装饰层空鼓开裂脱落等问题。该板块检测重点核查屋面、外墙防水完整性，全面排查外墙装饰层、保温层的开裂、空鼓、脱落风险。

王万金说，当前外墙安全排查存在两大难点：一是高层区域排查盲区多，部分楼层高处作业难度大，难以实现全方位检测；二是隐蔽隐患排查难度高，缺乏高效无损检测手段，墙体内部隐患难以精准判定，这也是后续房屋体检技术升级的重点方向。

为进一步提升效率和准确性，越来越多的智慧检测技术被用于房屋体检。江苏省数据局近日发布2025年全省数字社会重大场景名单，南通四建集团“城镇房屋安全全域AI智能体检及分级管理场景”成功入选。该房屋安全智慧管理体系依托国产卫星完成全域房屋初筛，快速定位沉降变形风险区域；搭配北斗高精度监测设备，对重点建筑实现毫米级监测，精准捕捉建筑细微结构异动。

王万金认为，各地应因地制宜，结合城市更新、既有建筑节能改造同步开展建筑安全摸排；根据地方财政承载能力优先开展全域基础普查，对高老化、高风险楼宇开展专项深度排查。

“随着各地房屋体检制度逐步落地，未来体检结果有望成为老旧更新、资金安排、改造决策的重要依据，使城市更新更精准、更科学。”严跃进说。

完善制度体系构建长效治理机制

业界专家普遍认为，房屋体检是城市公共安全治理的基础性、保障性制度，需进一步强化政府引导作用，推动房屋隐患治理从传统“事后抢险”向全生命周期“事前预防、常态管控”转变，通过制度化、标准化、数字化建设，构建长效治理体系。

——明确法定属性，厘清强制边界。

“需从法律层面明确房屋体检的公共属性，将其纳入城市公共安全治理体系，而非单纯的市场化自愿服务。”华东政法大学投资与建设法治研究院副院长杨勤法建议，可通过国家层面专项立法或地方先行出台条例、政府规章，确立房屋体检的法定地位。

在实施层面，精准划定强制体检边界：对人员密集场所、经营性自建房、超年限城镇住宅等高风险、高外溢隐患建筑，明确法定强制体检义务；对普通商品住宅采取“政策鼓励+刚性约束”组合模式，推动房屋体检嵌入房产交易、房屋租赁环节，培育市场自发检测需求。同时，明确拒不配合体检、隐患逾期不整改的法律责任，将体检配合义务、隐患报告义务、风险管控流程纳入规范性文件。

——统一分级标准，健全评价体系。

业内人士建议，行业主管部门应搭建全国统一、分层分类的房屋体检评估标准框架，适配不同存量建筑的检测需求。可按照多重维度细化分类标准：按建筑层数划分为10层及以上高层、4～9层多层、1～3层低层住宅；按建造年代划分为1980年前老旧住宅、1980～2000年普通住宅、2000年后新建住宅；按户型功能区分刚需、改善性住宅，针对性适配小户型空间安全管控、大户型复杂功能区检测的差异化需求。

潘芳建议，搭建涵盖结构安全、居住舒适、设备完好等多维度、多指标的房屋安全健康评级体系，将体检结果与房产信贷、房屋出租、产权转让等市场行为挂钩，倒逼业主履行定期体检、日常养护义务，全面提升存量住房安全品质。

——固化体检周期，强化制度刚性。

常态化分级体检是长效化解房屋安全隐患的关键。专家建议，依据房屋风险等级差异化设定体检频次：高风险建筑，即房龄超30年的老旧住宅、加装电梯住宅、临近深基坑施工区域住宅，每年开展1次全面体检；中风险建筑，即房龄15～30年住宅，每3年开展1次全面体检，结合汛期、冬季等关键节点开展防水、管道专项抽查；低风险建筑，即房龄15年以内住宅，每5年开展1次全面体检。

此外，还需强化制度刚性约束，通过住建政务平台、社区公告、物业公示等多元渠道，告知产权人、使用人的法定体检义务。对逾期未完成强制体检、隐患拒不整改的责任主体，纳入行业信用惩戒名单，限制房屋产权交易、网签备案、对外出租等流转经营行为，全方位压实房屋安全主体责任。

——构建“体检—评估—整改—复查”全闭环管控体系。

房屋体检完成后，由专业机构出具包含风险等级（A/B/C/D四级）、问题清单、整改建议的体检报告，并同步录入全市统一的房屋健康档案数据库。

专家建议，针对不同风险等级建筑实施分类处置：对C/D级高风险建筑，由住建部门牵头建立“一屋一档一方案”，明确整改责任方、整改时限，并协调老旧小区改造专项基金、保险理赔等资金支持；整改完成后1个月内开展复查，确保隐患清零。对A/B级建筑，推送针对性维护建议，引导产权人做好日常养护。

——强化专业人才支撑与数字化全流程监管。

专家表示，专业人才与科技手段是房屋体检制度落地的重要保障。一方面，建立区域合规检测机构名录库，严格落实机构检测甲级等准入资质；从业人员实行行业考核持证上岗制度，常态化开展新型检测技术、老旧建筑病害诊断专项培训。

另一方面加大智能检测装备投入，推广低成本、标准化智慧体检方案。潘芳建议，强化手持应用端、无人机等智能技术应用，加快信息化平台建设，实现对既有房屋进行大数据管理，接入管理人员、使用人员等信息，收集、更新和处理既有房屋详细的基本情况、定期排查情况、扩改建情况以及鉴定修缮情况，建立从设计、建造到运维的全生命周期房屋管理档案。

刊于《瞭望》2026年第29期