地铁元启：鼓楼爱好者，冲啊！

最近鼓楼的地铁元启关注度不低，这个只有一栋楼的袖珍盘，预计总价在400W-500W，6群bin总的评论：鼓楼爱好者，冲啊！

只能说评论还是非常贴切，下面就来聊聊这个项目。

楼盘规划

地铁元启：备案名(璟琇里)，地处鼓楼区六一中路东侧。

项目占地5.6亩，规划1栋联体4T4-16F小高层，户型116-125㎡，以及2套顶复，合计56套。

物业费4.98，车位37个，配比0.66，远低于市场常规配置。

对于这样一幅袖珍地块，大家首先关注就是物业要如何维持运营，不过物业费定的也不低，近5块，刚改盘定位，实际物业费又偏高。

只不过，一个月全部缴纳也仅约3.3W，仅大门一个保安，三班倒就要三个，加上保洁、管家、物业经理、工程维修，只能说尽量一人多岗，否则不好维持。

至于车位配比，在鼓楼做刚改盘，低于1的配比，那意味着有近一半业主没办法停车，好处是开发商车位不愁卖，坏处是对业主的长期居住体验很差。

只能说，袖珍盘有利有弊。

土拍情况

2025年6月30日，地铁置业以底价以1.46亿竞得福州宗地2025-13号，楼面地价19565.8元/㎡。

地块面积5.6亩，容积率1.99，限高60米，地块划片鼓楼区第五中心小学（初中对口闽江学院附中）。

分析：去年地铁置业兜底了鼓楼的这幅袖珍地块，对于地块而言，也不是首次上架。

当初作为宗地2025-01号上架，后来取消，楼面价从21441.97元/㎡，下调至19565.8元/㎡。

即便下调楼面价，不过最终依旧是兜底的使命。

不过由于面积较小，加上地处鼓楼，操盘压力不大，无非是利润空间也不大。

近2W的楼面价，对比早一年拿地的保利天瓒2.57W，便宜了6K，同时容积率还更低。

对比鼓楼的新榕合翠2.24W，以及紫阳同期的地块，楼面价1.6W+，也没有太多优势。

对于地块自身而言，由于地形不规则，加上袖珍，开发空间不大，定位刚改产品，配合目前改善扎堆，这个定位算是贴合市场需求。

整体来说，在国企兜底的众多地块里面，这幅性价比尚可，房企定位也没有走偏。

户型分析

116平：3.5房2卫，2T2，位于中户，主流的四开间朝南布局，亮点在阳台面宽。

虽然是新规+小高层，但是也做不了标准四房，5.6米面宽的客厅，要隔一个房间，只能做开放式书房了。

此外就是餐厅面宽偏窄，因为在中户，主卧没有270°转角窗，少了一些赠送。

117平：位于西端头，与116平类似，也只能做3.5房，主卧多了转角窗，主卫空间变小。

整体来说，对于三房的客户而言，这个户型匹配度不错，对于四房家庭还是无法满足。

至于电梯设计，虽然做了2T2，独梯入户，而且小高层住宅，只要一个楼梯的配置，奈何项目的电梯厅设计并不理想，没有采光，也没有做到完全隔离，硬是变成了高层2T2的既视感。

简单做个参考：福州小高层2T2做到采光独梯的设计。

126平：4房2卫，位于东端头，主流南厅布局，四开间朝南，能做到四房，也有晾晒阳台，主卧270°转角窗。

主要缺点：客厅两侧都是承重墙，没有改造空间，按网络数据，卧室进深3.1米，按正常摆放，除了主卧都只能1.5米的床。

整体而言，项目的户型都延续了主流的布局，只不过电梯厅的设计，以及部分卧室尺寸、房间数量，还是没做到足够漂亮。

特别对于刚改这个群体，买这种独栋小区，最大的关注点也就是套内的实用性了。

区位情况

项目位于鼓楼二环内，与晋安一河之隔，周边生活气息不错，距离滨海快线200米，1公里内世欧广场、五一广场等，交通商圈配套加持度都不错。

划片是鼓五小，不算出彩，此外由于就一栋楼，社区体验基本忽略不计。

周边主要也是老旧社区，界面相对一般，西侧紧邻主干道，还是T型路，有一点噪音影响，个别风水敏感注意。

整体而言，地处二环内的鼓楼，配套和生活浓度都不错，无非就是没什么社区体验，确实适合鼓楼爱好者。

价格情况

关于项目售价，现在都是放风阶段，如果是400W总价，那就是均价要到3.4W，做个简单参考：

1、保利天瓒：去年精装4W，今年一季度3.79W，目前整体3.7W
2、福厝紫阳缦宸：毛坯2.8W
3、榕发锦铖大观：一季度毛坯2.73W
4、新榕和砚：毛坯2.85W

分析：对于项目而言，最大的参考就是天瓒，项目精装3.7W，差异就是天瓒容积率更高，社区比元启大一点，部分房源能看河。

对比一河之隔，近期开盘的缦宸，也是主打地铁+小高层得房率，不过缦宸是2号线，元启是滨海快线，缦宸周边有一些不利因素。

对比同样小社区的和砚，和砚高层有河景，售价也是2.85W左右。

对于项目而言，定位刚改产品，总价段还是能契合不少地缘，特别目前市场卷改善，即便王庄也都是400W以上。

对于项目而言，按照市场参考，价格3.1W左右，总价控制在350-400W，走量会快。

预计按预售情况，如果情况不错，就整体提高50W，终究还是鼓楼爱好者，这个总价段没什么选择了。

只不过400W以上买一个非改善独栋小区，可能也只有鼓楼才能支撑这种信仰。

盘点总结

项目位于鼓楼二环内，区位尚可，周边有滨海快线，户型布局也是主流，产品定位也与目前市场卷改善打出差异化，较低的刚改段，配合自身无社区的定位，也相对匹配。

劣势在于没社区，新晋房企品质存疑，部分产品细节待商榷，车位配比低、物业后续维持等。

综上，这种袖珍盘，也没什么操盘压力，鼓楼爱好者还是很多，之前产品一般卖得也不便宜都吃得下，这种主打地缘刚改，预计也不在话下。