陕西榆林：村民房企土地权益之争，3年维权一审二审再审又叠加行政诉讼

西省榆林市绥德县一宗村集体旧陕西省榆林市绥德县一宗村集体旧址地块引发的土地妨害纠纷持续三年拉锯不断。中恒房地产开发有限公司（以下简称“中恒地产”）通过购买取得辛店村原老中学旧址地块产权后，拟进场开发施工，遭到本村四名村民持续阻拦，双方矛盾由此诉诸司法。该民事侵权纠纷历经一审、二审，村民均败诉。案件后续迎来关键反转，陕西省高级人民法院经审查裁定本案再审、中止原审判决执行。为彻底解决土地权属及办证争议，村民采取民事、行政双线维权策略，另行起诉绥德县自然资源和规划局，请求撤销中恒地产案涉不动产权证，并申请中止民事再审审理。目前行政诉讼已开庭待判，两场诉讼并行推进，该案最终走向备受关注。

工地起冲突，房企一纸诉状告村民

针对此次施工争议，村民主张案涉坡地为自家世代自留地，数十年用于栽种枣树，依法享有使用权益，中恒地产无权占用。中恒地产则出示地块窑洞买卖流转协议、村委会与绥德县自然资源和规划局联合出具的地界确认材料，佐证自身用地权属合规，并通过报警处置现场阻拦行为，同时向绥德县人民法院提起排除妨害诉讼，请求判令四名村民立即停止阻碍施工的行为，并赔付5万元停工经济损失。

（图为绥德县人民法院判决书）

庭审过程中，双方争议焦点明确、各执一词。村民抗辩，案涉土地属于农村集体林地，中恒地产未取得完整合规的用地及开发手续，土地权属尚存争议，依法不得擅自开工建设。中恒地产则举证完整的产权流转凭证，证实案涉地块范围并未包含村民主张的自留地，村民无故阻拦合法施工的行为，已构成民事侵权。

为查明案件事实，绥德县法院实地走访村干部、调取当地退耕还林档案资料，核查确认案涉地块范围内无村民自留地，据此作出判决，判令闫某等四人不得阻碍项目正常施工；因中恒地产未能提交有效证据佐证5万元停工损失，该项赔偿诉求未获法院支持。

两级法院接连败诉，村民一路上诉申请再审

一审判决宣判后，闫氏三兄弟不服裁判结果，向榆林市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决、驳回中恒地产的全部诉讼请求。其上诉核心理由为：案涉土地权属存在争议，依据法律规定应由政府先行确权处理，法院不应直接受理民事案件；村委会将农用地对外出让用于房地产开发，相关流转协议应属无效；自家长期耕种涉案土地、栽种枣树，自留地使用权受法律保护，阻拦施工不构成侵权。

（图为榆林市中级人民法院判决书）

中恒地产当庭答辩抗辩，镇政府、村委会联合自然资源部门现场划定地块四至，出具书面材料确认地块由企业合法处置；村民仅以人证主张自留地权属，无有效权属凭证佐证具体范围，村集体作为土地所有权人，有权依法流转集体土地。榆林市中院审理后驳回上诉、维持原判，认定中恒地产已合法取得地块处置使用权，村民单纯耕种事实，不能对抗企业合法有效的用地权益。

（图为陕西省高级人民法院裁定书）

二审败诉后，闫氏三兄弟继续向陕西省高级人民法院申请再审，主要再审意见为：案涉土地大部分为林地、农用地，未依法完成农转用审批手续，村委会与中恒地产签订的土地流转协议违反法律强制性规定；中恒地产未取得合法有效的不动产权证书，一、二审法院径直认定其享有土地使用权，存在事实认定、法律适用双重错误；土地权属争议依法应由行政机关先行处理，原审法院直接审理裁判，超出民事案件受理范围。

陕西省高院经审查认为，原审判决存在事实认定及法律适用瑕疵，依法裁定指令榆林市中级人民法院再审本案，再审期间中止原一审、二审判决执行。

双线维权：民事再审叠加行政诉讼

在民事案件进入再审程序后，闫氏三兄弟启动双线维权模式，另行提起行政诉讼，将绥德县自然资源和规划局列为被告，诉求撤销该局为中恒地产核发的案涉城镇住宅用地不动产权证书。（记者 思远）

北极海新闻“拍案说法”栏目律师观点：

辽宁青松律师事务所王惠律师认为，本案核心矛盾为集体农用地流转与农户自留地合法权益的冲突，结合司法实践及现行法律规定，可从三方面解读：其一，集体农用地用于住宅房地产开发，必须依法履行农用地转用审批程序，未完成法定审批的土地流转协议，效力存在重大瑕疵；其二，土地权属、地块四至存在争议的，依法由人民政府先行确权处置，民事审判机关无权直接判定土地使用权归属；其三，农户长期耕种土地，并不等同于永久享有合法土地使用权，村集体在符合法定条件的前提下，可依法流转集体土地；中恒地产开展项目开发，必须齐备土地、规划、施工全套法定手续，手续不全擅自施工，存在明显合规风险。

王惠补充表示，民事、行政诉讼并行的案件中，司法实践普遍以行政登记、确权类行政案件的裁判结果，作为民事纠纷审理的核心参考依据，以此统筹平衡村集体、农户、开发企业三方合法权益，确保裁判公正

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