陕西
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金茂晓棠的关键规划
龙泉驿洪河板块首发项目
先看金茂晓棠的位置：项目地处成都龙泉驿洪河板块，紧邻三环，位于地铁2号线和30号线惠王陵站。
放在当下成都市场来看，这个位置恰好踩中了一个空白区。
如今主城核心区的新房几乎全面改善化，三环内200万-300万元总价段产品越来越少。这个预算的购房者，要么选择主城二手房，要么外溢到二圈层寻找新房。
而三环边的东城PARK5747板块，正是承接这部分需求的重要区域之一。作为片区首发项目，东城金茂晓棠也因此持续保持较高市场热度。
▲项目区位示意图
再看项目的总体规划：，金茂晓棠一二三期合计占地已超过200亩。其中三期（金茂锦堂）总占地约70亩，容积率约2.5，共规划19栋住宅、884户。
北侧为3栋25-26层大高层，南侧为16栋15-17层小高层，形成“北高南低”的整体布局。
因为项目南侧紧邻约113亩文体公园。通过北高南低的梯级排布，更多楼栋能够获得公园视野、采光和通风。
这样的规划思路，也奠定了金茂晓棠整体居住体验的基础。
▲项目总平图
单看参数，三期其实并没有太大变化。容积率依然是2.5，产品依旧110㎡-119㎡T4产品起步，以128㎡-139㎡T2产品为主，起步清水总价不到200万，占地面积与前两期基本相当，地块条件也同样规整。
真正值得关注的是产品端的调整——这一次新增了168㎡大户型，将改善需求进一步向上延伸。
金茂晓棠三期大高层产品（清水）面积段为110-118-119㎡，小高层产品（精装）面积段为128-139-168㎡，整体得房率110-123%，实际使用面积远超建筑面积。
打通城市界面和社区界面
一次并宗设计，把三块地做成一个社区
金茂晓棠另一个值得研究的地方，就是它对整个社区界面的重新组织。
一般情况下，分期开发项目最大的痛点在于：每一期都是独立地块、独立出入口、独立配套，最终形成几个彼此相邻却互不关联的小社区。
而金茂晓棠为了让业主从一开始就能感受到完整的社区生活氛围，项目采用了较为少见的“三地块并宗设计”思路，将原本独立的一、二、三期作为一个整体进行规划。
这意味着，开发逻辑从“做三块地”，变成了“做一个社区”。
于是，一个核心动作出现了。
项目以一条横向礼序归家轴线为骨架，将三个地块的出入口全部串联起来，把原本分散的社区界面整合为一个整体。
▲三期并宗示意图
围绕这条归家中轴，在靠近地铁口一侧，三块地打造了合计约5800㎡的“壹里繁华” 商业街，并直接连接归家大堂。将商业与社区入口、归家动线同步组织。
▲三期动线示意图
金茂想做的是：把“回家”变成一种生活过程。下地铁—买杯咖啡—逛个花店—顺路带份甜品—再回家。
▲“壹里繁华” 商业街
这条街区引入的并非传统社区商业，而是咖啡馆、花店、甜品店、轻餐饮等偏生活方式业态的高频消费。距离每缩短10米，使用频率都会明显提高。
对于年轻家庭而言，真正高频使用的往往不是大型商业综合体，而是楼下5分钟生活圈。
为了强化这种感受，示范区甚至提前把部分商家开出来，实现“开放即运营、入住即繁华”。
▲“壹里繁华” 商业街实景图
大部分楼盘交付前，商业街往往还是空铺状态，效果图里的咖啡馆和花店究竟能不能来，没人知道。
而金茂选择先把场景落地。
让客户第一次到访时，就能真实感受到未来生活是什么样。
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