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一、 项目概况：东四环低密改善社区

1. 基础信息

• 项目位置：北京市朝阳区东四环十八里店北桥正东约800米（大羊坊路263号）。
• 产权年限：70年纯商品住宅。
• 占地面积：约1.55万平米。
• 建筑面积：约6.33万平米。
• 容积率：2.5。
• 绿化率：30%。
• 总户数：368户。
• 楼栋情况：共10栋（1、2、3、4、8号楼为17层，5、6、7号楼为13层），为13-17层小高层板楼，采用南北通透、两梯两户设计，无东西向户型，得房率约78%-81%。
• 交付情况：精装修交付，预计2025年10月31日交付（现房）。
• 价格情况：政府指导价约7.5万元/㎡，总价区间约630-950万元（83㎡约630万，106㎡约800万，128㎡约950万）。
• 物业情况：北京金隅物业（自持物业），物业费7.1元/㎡·月，集中供暖，民水民电。

1. 项目定位
   云未定位为东四环低密改善社区，是金隅“云筑”系的三期产品，旨在为北京新世代人群及改善型家庭提供光感美学、低密宜居的居住体验。

二、 区位与交通：东四环与17号线双优势

1. 区位价值
   项目位于朝阳区十八里店乡朝阳港国际居住区，紧邻东四环，距离东四环主路约800米，距离东三环约3.6公里，距离东五环约2.7公里，属于北京主城东四环价格倒挂区域（周边二手房及同区域新盘价格普遍在8-10万元/㎡以上，云未具备明显的价格优势）。朝阳港区域为“先规划，后开发”的新区域，未来城市界面及区域价值提升空间较大。
2. 轨道交通
   距离地铁17号线十八里店站直线距离约300米，实测步行约3-5分钟即可到达。17号线为北京东部南北向的“黄金大动脉”，大站快车设计，通车后可快速通达国贸（约12分钟）、三里屯（约18分钟）、亦庄核心区（约25分钟）等城市核心板块，通勤效率极高。
3. 道路交通
   项目北侧紧邻大羊坊路，该路为连接三环与五环的交通要道，可快速上东四环主路，自驾出行便捷，15分钟可通达亦庄核心区。

三、 周边配套：全维生活圈

1. 教育配套

• 核心优势：项目马路之隔即为人大附中朝阳学校（九年制）朝阳港校区，实现“目送式”教育，优质教育资源近在咫尺。
• 其他资源：周边1.5公里内规划有朝阳港国际居住区配套公立幼儿园，以及首师大朝阳实验小学、北京八十中（望京分校）等，教育资源丰富。

1. 商业配套

• 社区配套：项目自带约3000㎡社区底商（已签约超市发、同仁堂等），满足日常便民需求；项目东侧规划有1.2万㎡商业综合体（预计2026年竣工），将引入超市、餐饮、影院等业态。
• 外部商圈：3公里范围内可达亦庄大族广场（地铁2站）、燕莎奥莱、fudi仓储会员店；5公里范围内可达合生汇、SKP、燕莎奥莱等大型商圈，满足高端消费与休闲需求。

1. 医疗配套

• 社区医疗：项目附近有十八里店乡社区卫生服务站（规划2025年底投用），满足日常就医与慢病管理需求。
• 区域医疗：3公里范围内有朝阳中西结合急救医院、圣马可私立医院；6-7公里范围内有北京同仁医院（亦庄院区）、东方医院（方庄院区）及中医科学院肿瘤医院，医疗资源完善。

1. 生态配套

• 城市绿肺：项目西侧一路之隔为朝南万亩森林公园（正在扩建中，为东四环沿线超级城市绿肺），东侧约1.5公里为海棠公园，南侧约2公里为老君堂公园，周边生态资源丰富，宜居性强。

四、 规划与园林：低密与光感美学

1. 楼栋布局
   项目采用“内圈低、外圈高”的围合式布局，楼栋呈正南正北排布，楼间距最大达60米，有效保障了各楼栋的采光、通风与景观视野，同时兼顾了生活的私密性。
2. 园林景观
   项目打造了“一轴三园”的景观体系，即中央景观轴与三个主题园林（中央水景、儿童活动区、老年康养区）。项目牺牲了两栋楼的建筑面积，打造了约5000㎡的中央园林（相当于7个标准足球场），采用乔木、灌木、草坪多层次绿植覆盖，实现一步一景、移步易景的生态景观效果。
3. 归家礼序
   社区入口处采用酒店式落客大堂与环岛设计，结合绿植叠水，营造渐进式归家礼仪。楼栋单元门厅采用高品质精装，部分楼栋配备无感智能归家系统（人脸识别+智能门锁），提升归家体验。

五、 户型产品：光感美学与高得房率

云未户型设计注重空间利用率与光感美学，所有户型均为南北通透、两梯两户，无东西向户型，LDK（客餐厨）一体化设计，空间利用率高，无浪费空间。

1. 建面约83㎡ 一室两厅一卫（/一室两厅一卫）

• 户型特点：LDK一体化设计，空间紧凑但功能齐全；南向面宽大，配备270°转角飘窗，采光视野极佳；部分户型采用双卫全明格局，主卫可三分离设计，适合单身青年或新婚夫妇。

1. 建面约106㎡ 两室两厅两卫

• 户型特点：南北通透，动静分区合理（动区客餐厨居中，静区双卧室分居南北）；双卫设计（主卫+客卫）避免早高峰使用拥挤；主卧带独立卫浴及飘窗，次卧采光充足，适合二孩家庭或小家庭改善。

1. 建面约128㎡ 两室三厅两卫（/三室两厅两卫）

• 户型特点：宽境改善户型，南向三面宽约11.8米，客厅挑高设计，空间感拉满，可划分出休闲区或书房；南北双阳台（南向观景+北向生活），采光通风俱佳；主卧为酒店式套房，带步入式衣帽间及独立卫浴，适合高端改善或三代同堂家庭。

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