新规下，父母的房子过户给子女，生前与身后差异太大？建议收藏！

父母的房子生前给子女跟身后给子女，结果差了几条街。很多人还蒙在鼓里，以为自己的就是子女的，

殊不知，继承新规不认你老一套，只按法定程序走。

一，老一套规矩父母的房子怎么给子女？

讲讲六七十年代的情况，那会儿和现在不同，那时基本没有商品房，房产更多是使用权或居住权，所以“给子女”的方式，主要取决于房子是公房还是私房。

如果是城市公房：房子归单位，家庭只有居住权，不能买卖或继承。

要把这个房子给子女，只要父母去世或搬离后，由同住的成年子女向单位申请，把承租人变更为自己。再不然子女结婚时向各自单位申请分房，或通过熟人私下“换房”。

如果是城市私房，房子就归个人所有，那时候大家的法律意识普遍不强，很多家庭只分家不分证，房产证上可能几十年都没改名。只要家族长辈或居委会主持，写下分家契约，明确祖宅怎么分，这房子就算是明确继承了。

如果是在农村，一般都是儿子成家后，由长辈、村干部做见证，吃顿分家饭，口头或立下字据，把哪间房分给谁。但一般出嫁的女儿被默认为不参与分房。

所以说，那时候父母要把房子给子女很简单，一顿饭一句话就说定了。

二，现在的基本情况截然不同

有了相关的继承法律条款以后，父母要把房子给到子女，就必须按照法律规定的来。

如果家里只是独生子女的话，父母的房子相对比较好分配。如果家里有多个子女，分配起来就没那么简单。比如，有法定等分，还存在赡养倾斜分配，这两者差异极大。

以前居民法律意识比较薄弱，又害怕分家产闹出矛盾，所以很多老人解决继承问题的办法都是直接在世不提，百年后由子女自己去分。那么问题来了，父母的房子过户给子女，身后和生前差别有多大？

咱们来好好看看：

第一：以“生前继承”，将房产过户给子女

按新规，生前继承有两种方式

①买卖过户：跟商品房买卖流程差不多，至于税费，也和现在的房屋买卖流程相同。

比如父母名下满5年非唯一住房，卖给自己已成年的子女（子女首套，面积120㎡），费用部分：

子女契税：网签价×1%（首套≤140㎡）

父母增值税：满2年，免

父母个税：不满“满五唯一”，网签价×1%

如果用最低指导价比如100万来计算：

契税1万，个税1万，合计费用约2万元

②赠与过户

按规定，老人将房子赠与直系亲属，房产免征个税，但其他税还是得照常给。

比如契税、公证费、印花税，这三个费用是必须得交的。同样以100万房产举例，老人以赠与方式生前将房子过户给子女的，费用总和大概3万左右。

但注意的是：买卖过户，将来卖房不会涉及20%个税。

赠与过户将来子女再转卖就得征收20%个人所得税，相当于100万的房子得上税20万。

第二：“身后继承”，将住房过户给子女

这种也有两种方式：

①没有遗嘱的法定继承

根据民法典新规，如果老人去世以后，没有第一顺位继承人，就可以由第二顺位继承人继承房产，没有第二继承人，就由第三顺位继承人继承。

比如王大爷去世以后，老伴及父母都在世，他的房子就有老伴、父母、儿子共同继承。除非其他人放弃继承权，否则儿子不可能100%拿到房子。

如果王大爷无儿无女，但是有两个兄弟，王大爷去世以后的房产，本来房子可以由两个兄弟来继承，可大兄弟去世，那么大兄弟享有的继承部分就由他的儿女来继承。即王大爷的房子最后继承人是大兄弟的子女和自己的弟弟。

2.有遗嘱的继承

立遗嘱继承的方式很多，录视频、公证、打印等等，这些，都符合民法典新规。而且考虑到老年人在后续可能存在遗嘱变动，所以关于立遗嘱这一块基本上没有一张遗嘱就下定论的说法，以最终有效遗嘱为主。

比如，王大爷60岁的时候立了遗嘱，将房产留给自己的儿子，但是遗嘱写好以后，儿子并不孝顺，常年不赡养老人。

于是，70岁时，王大爷在弥留之际将遗嘱改为将房子传给侄子，这种情况下，以最后这份遗嘱为主。

至于身后继承的费用，咱们国家还没有遗产税，不论有无遗嘱，身后继承的流程都比较简单，而且缴纳的费用也会比较少，一般也就最多几千块钱的公证费和登记费。

但是如果继承下来的房子想要转手卖掉的话，就需要按房子增值部分、缴纳20%的个税。

比如，如果房子现在价格200万，原来的购置成本只要100万，那么其中100万的增值部分就得缴纳20%的税，即20万。除此之下还有契税等相关费用，市场怎么有就怎么交，一般也就几万块。

总之，老人将房子给儿女继承，生前买卖过户的方式，比生前赠予、身后继承更划算，且更简单得多，还能避免子女继承再卖房的20%个税。