北京
文/上海进深 严明会
近日，上实城开徐汇凌云路地块正式揭开面纱。
项目案名确定为上实·雲秀，部分效果图同步曝光。
这个节奏，比市场预期更快。
今年3月中旬，上实城开以底价拿下徐汇凌云社区S031102单元S04-16地块。
6月初，项目才取得《建设用地规划许可证》，详细规划尚未正式公示。
而就在此时，项目隔壁的招商蛇口长桥项目也即将开放展厅。
这不仅是一场新盘之间的较量，对于多年沉寂土地市场的上实城开而言，更像一次重新回到上海核心市场的信号。
久违的出手
这块地对于上实城开而言有点“非它莫属”的意味，但放在其近年的投资节奏里看，这又是一次久违的出手。
过去几年，上实城开在上海土地市场的存在感逐渐降低。
2021年，其曾在青浦和临港有所斩获，2022年又在临港拿下6幅商住地块。但此后，上实城开在上海公开市场几乎没有新的动作。
直到今年，这家老牌国企重新出现。
今年2月，一家名为上海凌云城开置业有限公司的新公司成立。股权结构显示，该公司与上实城开存在关联。公司法人和董事长为杨峥予。
凌云城开成立之后，立马启动了对S04-16地块的前期研策服务招标。
之后，在今年3月举行的上海首轮土拍中，上实城开以26.75亿的总价，拿下了徐汇凌云社区S031102单元S04-16地块，成交楼板价约4.85万/平，可售楼板价约6.5万/平。
这地块本身有它的特殊性，商业比例不低于25%，这意味着开发商不仅要建住宅，还要负责商业招商和长期运营，既沉淀资金，又考验运营能力，对于追求资金快速回笼的房企来说，这类地块并不算理想。
但对于擅长综合运营的上实城开来说，这反而是发挥长处的机会。
作为一家长期参与城市综合开发的企业，上实城开的优势并不只是卖住宅，更在于“开发 运营”的综合能力。
转型关键一局
这个项目对上实城开意义重大。
6月上旬，城开凌云公司工会正式成立。
会议上，城开凌云公司总经理杨峥予表示，凌云项目是上实城开“十五五”规划开局之年获取的首个“好房子”标杆项目，承载着城开集团转型发展的殷切期望。凌云团队将传承和发扬“匠心筑城”的企业精神，以实现“一流的设计、一流的开发、一流的运营”能力建设，构建上实城开城市更新新模式。
从区位来看，地块位于老沪闵路与罗秀路之间，东侧紧邻地铁15号线罗秀路站，是真正意义上的地铁上盖，规划中的26号线也将在此交汇；驾车驶入中环线不到500米。
地块容积率约2.0，属于中环附近难得的低密地块。
但地块也存在一些不足。
走出地块，周边的城市界面一般。长桥一带的更新节奏不快，周边城市面貌对改善型产品的支撑有限。
周边配套成熟度、商业氛围以及高端改善市场认知，都需要时间培育。
此外，虽然同属徐汇，长桥与徐汇滨江核心区之间仍有一定距离，难以直接承接滨江板块的市场热度。
因此，冲着“徐汇”二字而来的房企不少，但真正愿意为这幅地块买单的却不多。
综合来看，地块更考验开发商对于区域价值重塑和长期运营的能力。
面对这块商住混搭的地块，上实城开打出的是一套组合拳。
住宅部分，项目以好社区标准体系为引领，在户型设计上兼顾舒适度与实用性；景观示范区以自然生态为基底，划分全龄活动空间。
社区商业部分，计划围绕“一老一少一宠”的定位，落地上实城开首个新建类 “邻街”品牌旗舰商业，打造全场景一站式邻里消费空间。
压力来了
此次拿地，还有一个特殊背景。
就在土拍前几天，上实城开发布盈利预警，预计2025年度股东应占亏损扩大至9亿至10亿港元。
在业绩承压背景下仍然出手，外界认为这更像一次战略性布局。
但拿地只是开始，上实城开面对的是招商蛇口带来的现实竞争。
招商长桥项目虽然拿地时间晚于上实城开，但推进速度更快，即将开放展厅。
据了解，招商项目预计推出建面约125-190㎡产品，主打洋房改善路线。
与此同时，区域内海上清和玺也进入尾盘阶段，目前均价约11.5万元/㎡左右，总价1200万元起。
对于杨峥予而言，凌云项目需要解决的不只是卖房问题。
如何在招商项目入市前形成市场认知，如何通过商业运营补足区域短板，如何把一幅潜力地真正兑现成价值地，才是这场徐汇回归战真正的考验。
相关公司：上实城开hk00563
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