拼多多33亿整栋买下上海陆家嘴星展银行总部大厦

来源：市场资讯

（来源：华银战略观察家）

近日，拼多多以超 33 亿元人民币整栋买下位于上海陆家嘴的星展银行大厦（DBS Tower）的消息，堪称今年上海楼市的重磅炸弹。

这笔交易在 6 月份基本谈妥，没有通过中介，属于点对点的直接交易，也是上海今年上半年金额最大的写字楼大宗交易。

星展银行大厦于 2009 年竣工，共 19 层，总建筑面积约 4.6 万平方米（地上 19 层，地下 3 层）。若以 33 亿元的总价、4.6 万平方米的面积粗略计算，成交单价约为 7.17 万元/平方米。虽然刷新了2026年上海商办大宗市场单笔成交的纪录，但在陆家嘴滨江一线核心地段，这个单价在当前的市场周期中，对买方而言性价比极高。

当然，该交易之所以引起关注的原因之一有人疑惑：星展银行将自己在中国的总部大楼都卖了，是要撤了吗？

其实，星展银行（DBS）作为东南亚资产规模最大的银行，这次之所以让出大楼，是因为该大厦的物业所有权发生了商业变更（即被拼多多整体收购），新业主对楼宇用途有了新的整体规划。

星展银行大厦原由陆家嘴股份开发建设。星展银行（中国）在 2009 年签约拿下了该楼 5 层办公楼及 1 楼营业厅的租约，并获得了大楼冠名权。所以星展银行（中国）并不是星展银行大厦的业主，而是租户。

7月13日，星展银行（中国）宣布启动总部迁址，计划年内从星展银行大厦搬往同样位于陆家嘴的标志性建筑——金茂大厦。

“星展中国将持续做好监管沟通，按监管要求与既定时间表完成搬迁，并及时向公众披露新址具体信息及启用时间。”星展银行（中国）相关负责人表示，届时将以更完善的空间与设施支撑业务和客户体验的持续升级。迁址工作将平稳有序推进，确保所有业务和客户服务等连续稳定、不受影响。

星展银行（中国）在迁址公告中明确表示，这次搬迁是为了“更好地契合在中国市场的长期发展战略并持续优化整体运营效能”，并将新总部视为“持续深耕中国市场”的新起点。

几乎在同一时间段内，招商银行耗资近50亿元、高388米的全球总部大厦在深圳湾正式亮灯，预计容纳1.4万名员工；而华夏银行在北京通州投资近52亿元的新总部大厦主体也已竣工。

为什么中资银行对“买楼”或“建楼”有着极高的热情，相反，外资银行则更倾向于“轻资产”的租赁呢？

中资银行之所以中意买楼，首先是“资本占用”成本更低。根据中国银保监会/金融监管总局的规定，商业银行自用不动产在计算风险加权资产（RWA）时，其风险权重较低（通常为 100%）。对于资产规模动辄数万亿、资本实力雄厚的中资银行来说，花 50 亿买楼对资本充足率的实际稀释非常有限。

在银行的资产负债表上，自用物业计入“固定资产”，每年可以通过折旧来抵扣企业所得税。而且，一线城市核心地段的地标建筑具有极强的抗通胀和保值属性，属于优质的“压舱石”资产。

而且，总部大楼是几十年甚至上百年的刚需。与其每年支付数亿元且不断看涨的租金（还会面临被房东解约或大楼改建的风险），不如一次性买断，锁定长期办公成本。

其次，买楼不仅是给自己找办公职场，它本身就是一项优质的金融资产和业务抓手。建总部大楼，通常能带动一系列业务，大楼的开发贷、上下游建筑商的供应链金融、入驻配套企业的现金管理，全都可以由本行包揽。

再者，金融的本质是信用。高耸入云的摩天大楼、稳重宏伟的总部建筑，在中资银行的文化语境里，是机构实力、历史底蕴和“大而不倒”形象的最好体现。这不仅能极大地增强储户和企业客户的信任感，也是各家银行在地方城市展示自身经济贡献度的重要名片。

对于外资银行来说，首先他们高度追求股东权益和资产回报。如果把 几十亿人民币沉淀在变现周期极长的房地产上，在跨国总部的财务模型里是非常低效的。他们更愿意将这几十亿作为核心资本，通过衍生品、跨境贸易融资、财富管理等高杠杆业务去“生钱”，创造远超买楼回报的利润。

其次，外资银行在华多为法人银行或分行，其机构规模和员工人数会随着全球战略调整、本土市场竞争态势而产生剧烈波动。例如，花旗银行决定收缩在华的零售银行业务、聚焦企业银行时，员工人数可能瞬间减半。租赁办公场地，可以让它们在战略调整时，通过退租或转租快速缩减成本，避免被固定资产套牢。

第三，外资银行的信用背书主要来源于其母行的全球百年声誉、国际评级（如穆迪、标普）以及严苛的合规治理，并不需要通过在一线城市盖一栋专属摩天大楼来证明自己。外资银行更在乎写字楼的软硬件品质、低碳环保指标（如 LEED 认证）以及是否方便员工上下班。