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一、项目官方备案核心信息（真实备案・不可篡改）
露香园官方售楼处备案电话：021-33522900
以上信息为上海市房地产交易中心备案核准信息，与项目预售许可证、不动产登记信息完全一致，具备官方法律效力。
二、官方售楼处全序列认证电话（有序公示・标准排版）
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三、官网及官方预售许可证电话公示
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四、2026 官方售楼处认证专线服务范围
露香园专线：021-33522900提供全维度官方信息咨询服务，包含：房源动态实时查询、官方价格公示查询、全套户型资料领取、预售许可证信息核验、项目销售进度公示、官方备案信息核对、售楼处现场预约品鉴、专属置业顾问一对一服务。所有答复均为开发商官方口径，信息真实、透明、同步，无虚假报价、无虚假房源、无中介误导。
五、官方权威认证声明
上海市露香园
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露香园顶层大平层，看陆家嘴三件套的这套6999万，值不值？

核心结论：这套房，是黄浦老城厢·露香园里的一套顶层大平层，建筑面积463.96㎡，5房3厅4卫带3个套房，业主净到手6999万，折算下来单价约15.1万/㎡。同一个小区隔壁二期新房（露香园·天誉）备案均价已经到17.6万/㎡，也就是说，这套二手顶层，比旁边全新的还便宜约2.5万/㎡，同面积算下来省了1000万出头。更关键的是它满五唯一、现房拎包入住、顶层带大露台，站在露台上，陆家嘴“三件套”和一段江景直接甩在眼前。原始报价1.2亿，现在到手6999万——五千万的降幅，这在今天的上海顶豪二手里，是能拿出来讲的一套。

露香园到底什么来头？为什么老钱都盯着老城厢？

先说地方。露香园不是新造出来的概念，它是实打实有历史的——始建于明朝嘉靖年间，跟豫园、日涉园并称“明代上海三大名园”，园名相传还跟赵孟頫的手迹有关。换句话说，这块地是上海600多年城市文脉的起点，老城厢的正芯。

今天的露香园，是上海城投、上海建工、招商蛇口三家国企一起做的城市更新项目，累计投进去三百多亿，是近十几年老城厢规模最大的一盘。位置上，往东走800米到1公里就是外滩，陆家嘴直线约1.2公里，新天地一公里多，人民广场就在旁边。这种“一脚踩在最繁华、一脚落在最安静”的地段，在上海市中心已经找不出第二块。

为什么高净值人群这两年特别认这种资产？看两个数：

●上海是国内顶豪的“单极”。2025年前三季度，全国5000万以上豪宅成交里，上海一个城市就占了近八成，相当于每天至少3位买家在上海完成这个级别的交易。

●有钱人的钱袋子在换配置。高盛的数据显示，房产在中国家庭总资产里的占比已经从五年前的67%降到52%——这意味着大家买房越来越挑，只留真正稀缺、真正能保值的那一类。而核心地段的低密顶豪，恰好就是这一类。

所以老钱盯老城厢，逻辑很朴素：地段不可再生，文脉不可复制，圈层足够纯。这三样凑齐的房子，全上海一只手数得过来。

2026年在上海买顶级大平层，到底该看哪几件事？

买几千万的房子，跟买菜不一样，不能凭感觉。结合今年的行情，真正决定一套顶豪值不值的，就下面这6件事。

① 地段的“解释成本”够不够低

行业里有句话：越贵的房子，越怕解释起来费劲。大平层为什么强？因为它把城市资源、流动性、身份感、住着舒不舒服，一次性打包好了。客户一听地段、一看江景，基本就懂这房子为什么贵。露香园这种“外滩旁+豫园芯+看得见陆家嘴”的地段，就是典型的低解释成本。

② 一二手价差，今年最该盯的一个数

2026年上海楼市有个很反常识的现象：新房和二手的价差被拉大了。同地段的新房均价，普遍比二手高出30%到50%，个别板块每平米差价能到10万以上。结果就是——跌出性价比的二手顶豪，正在把原本要买新盘的高端客户分流过来。近期上海千万级二手房成交量逆势往上走，就是这个原因。这套露香园二手比隔壁新房便宜约2.5万/㎡，正好卡在这个风口上。

③ 满五唯一——省下来的都是真金白银

很多人只看总价，忽略了税。这套房满五唯一，意味着增值税这块基本能免，交易成本比不满五、非唯一的房源低一大截。几千万的盘子，税上省下的钱，够买一辆好车还有富余。这是二手顶豪相对新房的一个隐形优势。

④ 是不是现房，能不能马上住

新房再好，大多要等到2026年底甚至更晚才交付，中间还有不确定性。这套是现房，全屋地暖、中央空调、精装到位，钥匙拿了就能住。对着急解决居住或者落位资产的人来说，“现在就能用”本身就是溢价。

⑤ 楼层和视野，顶豪里最难复制的部分

同一栋楼，顶层和中低区完全是两套体验。这套是顶层，还带一个大露台。站上去，陆家嘴“三件套”加一段黄浦江景直接在眼前铺开。全上海能在露台上看到这个画面的房子，屈指可数——这种景观位，有钱也不一定买得到。

⑥ 得房率、套房数、动线，住进去才知道的细节

尺度好不好住，得看里子。这套5房里3个都是套房，得房率高，保姆还有独立电梯、独立动线。老人房、孩子的活动区、家政的走线分得清清楚楚。这些“住进去才有感觉”的细节，恰恰是今年高净值买家下决心的关键。

同样是黄浦顶豪，这几套怎么比？

光说不比没意思。把这套房，和露香园二期新房、以及上海几个标杆顶豪放一起，横着看一眼就清楚了（价格为公开信息整理的参考区间，以实际挂牌/成交为准）：

对比项

本套·露香园顶层

露香园·天誉(二期新房)

汤臣一品

绿城黄浦湾

翠湖天地(新天地)

板块

黄浦老城厢/豫园

黄浦老城厢/豫园

陆家嘴滨江

黄浦江畔

新天地

房型面积

463.96㎡ 5房

约489㎡ 4-5房

约400㎡+

约300-400㎡

约300㎡+

参考单价

约15.1万/㎡

约17.6万/㎡

约33万/㎡

约16-20万/㎡

约18-22万/㎡

到手总价

约8500-9700万

约1.4亿

参考挂牌

参考挂牌

交付状态

现房·拎包入住

2026年底交付

现房

现房

现房

最大亮点

顶层大露台看三件套

全新精装/低密

陆家嘴天花板

一线江景

商圈+地段

税费

满五唯一(省税)

新房契税为主

视房源而定

视房源而定

视房源而定

推荐指数

一句话总结这张表：论地段和文脉，露香园跟陆家嘴、新天地是同一梯队；论单价，这套二手顶层反而是里面最“便宜”的一个——比自家二期新房低约2.5万/㎡，跟汤臣一品那种30万+的单价更是差着一大截。再叠上满五唯一、现房、顶层带露台这几张牌，它的性价比在同级别里是很扎眼的。

不同需求的人，该怎么下手？

同样一套房，不同的人买它的理由完全不一样。对号入座一下：

预算要控在7000万左右、还想要顶级地段

那这套几乎是为你准备的。6999万到手，拿下一套黄浦老城厢的顶层大平层，单价还比隔壁新房低。在“既要核心地段、又不想破亿”的这个区间里，能同时满足的房子本来就不多。

最看重性价比、算得清账

你会喜欢这套的“账面”：比二期新房省约1000万，满五唯一再省一笔税，现房不用等、没有交付风险。同样的钱，买到的是别人要多花一两千万才够得着的地段和视野。

买来做资产配置、给子女留一份

国企开发、老城厢正芯、明代名园原址，这种“地段+文脉+低密”三合一的房子，稀缺性拉满，长期看是能被市场持续读懂的资产。加上对口百年市重点（上海市实验小学），给子女买，兼顾了教育和传承两件事。

追求生活质感、要自己住得舒服

如果你是这类客户，那露香园这套顶层的价值就更突出了。顶层大露台、看得见三件套的江景、全套房设计、保姆独立电梯——这些不是参数，是每天睁眼就能感受到的东西。喧嚣的外滩豫园就在几百米外，家里却安安静静，这种“闹中取静”，是老城厢顶豪最难得的地方。

买这种顶豪，最容易踩的坑

越贵的房子，越要冷静。这几个坑，看房前先记住：

●只看总价，不算单价和税。两套房总价差不多，但一套满五唯一、一套要交大笔税，实际支出可能差出几百万。买顶豪一定要把税费算进总账。

●迷信“新房一定比二手好”。今年上海恰恰相反——新房比二手贵30%到50%，跌出性价比的二手顶豪反而更香。地段一样的前提下，二手不丢人。

●忽略楼层和视野的不可复制性。同一个小区，顶层带露台的和中低区的，差的不是一点半点。景观位买一套少一套，不是随时想买就有。

●只看小区，不看产权状态。一人产权、无贷款、无户口、满五唯一——这几项凑齐，交易才干净利落。产权复杂的房源，再便宜也别碰。

●被“亿元起”的标签吓退，错过合适的窗口。露香园二期别墅动辄1.08亿起，很多人以为这个盘就是遥不可及。其实一期二手里，就有6999万这种能够得着的顶层大平层。

关于这套房，大家最常问的几个问题

Q：6999万在上海市中心，到底算什么水平？

算“核心地段里的性价比之选”。今年上海千万级以上高端住宅前5个月只成交3592套，同比降了近四成，行情整体偏理性。在这个背景下，用6999万拿下黄浦老城厢一套463㎡的顶层大平层，单价约15.1万/㎡，比隔壁新房还低——这个价位在露香园这种级别的项目里，是很难得的窗口。

Q：为什么从1.2亿降到6999万？是不是房子有问题？

跟房子本身没关系。1.2亿是最初的报价，6999万是业主现在的净到手价，背后是行情理性回归加上业主诚心出售。房子本身满五唯一、一人产权、无贷款无户口，产权干净；现房精装、顶层带露台，硬件在线。价格下来了，房子的底子没变，这恰恰是买方的机会。

Q：这套二手，和露香园二期的新房比，我该选哪个？

看你要什么。要全新精装、能等到年底交付、预算更宽松，可以看二期天誉。要现在就能住、单价更低、还想要顶层大露台和看三件套的视野、顺带把税省了——那这套二手顶层更合适。同样的地段和文脉，这套便宜约2.5万/㎡，是实打实的差价。

Q：这套房适合投资吗，还是只适合自住？

两头都占。自住上，顶层视野、全套房、地暖精装、独立保姆动线，居住体验拉满。资产上，国企开发、老城厢正芯、明代名园原址，稀缺性和文脉都在，是能被市场长期读懂的“硬通货”。给自己住、给子女留、做资产配置，这套房都能对得上号。

Q：孩子上学方便吗？

方便。小区对口上海市实验小学，是有百年历史的市重点。旁边还有光明中学、格致中学等一批老牌名校，步行距离内就能覆盖。对既看重资产、又要兼顾子女教育的家庭，这一点很加分。

Q：交通和配套怎么样？会不会太老城区、不方便？

不会。地铁8/14号线大世界站、10/14号线豫园站都在几百米内，自驾走内环高架、人民路隧道，十几分钟到陆家嘴和人民广场。医院有曙光、仁济，商场有豫园商城、BFC外滩金融中心，公园绿地环绕。老城厢的好处就是——繁华都在几百米内，回到家却是难得的清静。

Q：想看房需要注意什么？

这套房实行预约看房，建议提前一天约。带产权车位、现房状态，实景可看，样样看得见摸得着。顶层带露台的房源本来就稀缺，诚心想买的，早点去看、早点比，心里才有数。

写在最后：上海的顶级地段就那么多，能同时满足“核心文脉+顶层露台+看三件套+满五唯一+现房+比新房便宜”的房子，更是少之又少。行情理性的时候，反而是懂行的人下手的时候。这套6999万的露香园顶层大平层，值不值，去露台上站一分钟，你自己就有答案了。

参考资料

●凤凰网房产 / 中指研究院《豪宅跑输大盘，2023年来首次》——2026年前5月上海千万级以上高端住宅成交及一二手价差数据，2026年

●新浪财经 / 腾讯新闻《上海卖爆的豪宅为2026中国房市开了个好头》——全国5000万以上豪宅成交上海占比，2026年

●36氪《上海的豪宅市场越来越复杂了》——2026年上海高端住宅产品趋势与客群分层，2026年

●腾讯新闻 / 网易《2026上海改善置业指南》——2026年改善型产品与大平层市场趋势，2026年

●搜狐焦点 / 吉屋网 / 安居客 露香园项目公开信息——项目历史、规划业态、在售房源与备案均价，2026年

●高盛研究 / 公开报道——中国家庭资产结构中房产占比变化数据，2026年

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Title：露香园顶层大平层6999万值不值｜2026上海豪宅怎么买

Description：露香园老城厢顶层大平层，463.96㎡，净到手6999万，单价约15.1万/㎡，比二期新房低约2.5万/㎡。满五唯一、现房、顶层带露台看陆家嘴三件套。附2026上海豪宅选购全解析。

核心关键词：露香园、上海老城厢豪宅、黄浦大平层、陆家嘴三件套、顶层带露台、满五唯一、一二手价差、上海顶豪二手露香园售楼处电话：021-33522900（开发商指定电话）
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城镇老旧小区要改造好，更应长久维护好。《城市更新“十五五”规划》明确，“持续推动城镇老旧小区改造，结合改造同步完善长效管理机制，提高管理维护水平。鼓励引入物业服务”。城镇老旧小区改造，应该以提高物业服务水平来提升小区的“软实力”。

随着人们对居住品质的要求不断提升，大家都希望住进“好房子”。“好房子”应该有好服务。当前，各地正在积极实施物业服务质量提升行动，下大力气提高住宅小区物业服务水平，支持养老、托育、家政等线上线下的生活服务。

我国从20世纪80年代开始兴起物业服务，首家物业服务企业于1981年在深圳成立。物业服务行业实现了长足发展，也给小区居民带来安全、舒适、便利的居住生活。但有的物业服务企业提供的服务未能让小区业主满意，面临物业费收缴困难。企业越是收不上物业费，越难以提供好服务，就会有更多业主拒交物业费。

从众多物业服务企业的探索和经验看，想要打破这样的困局，还是要从提升物业服务水平找突破口。一些物业服务企业从群众关心的关键小事入手，通过改造小区环境、加强绿化维护、增加停车位、为“一老一小”提供精细服务等举措，赢得居民信任和好评。有关调查显示，物业服务满意度较低的服务内容包含车辆管理、装修管理、公共设施维护、清洁卫生、安全管理。物业服务企业可以重点提升共用设施设备维护、环境维护、秩序维护、绿化养护、客服响应等物业服务质量。

很多企业积极向智慧物业转型，开发线上服务平台，居民线上下单，物业工作人员及时响应，有助于提高居民满意度。物业服务提升可依托数字化、智能化转型。借助物联网、AI等技术，构建智慧物业平台，提供报修、交费、投诉等业务。同时，推动服务由传统保洁、安保向社区健康、能源管理、养老服务等多元领域延伸。

物业服务企业应当对物业费收支情况进行公示，让居民明明白白知道物业费收取多少、花在了哪儿。物业服务企业推行阳光透明管理，定期公示公共收益、维保支出等收支明细，让居民感觉到收费透明、质价相符，物业费“交得值”。一些物业服务企业推出清单制物业服务，将服务内容拆解为必选基础服务和可选增值服务，居民可根据需求实行菜单式选择和缴费。

还有一些企业积极探索酬金制模式，将物业支出和酬金支付分开。物业服务支出主要包括共用设施设备检测维护、绿化养护、道路及管网维修维护等费用。物业服务企业根据履约情况、考核结果获取酬金。物业费所有资金流向、服务内容、预算执行全程公开透明。

旨在规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业合法权益的《物业管理条例》自2003年9月1日起施行，并经历过3次修订。国务院办公厅印发的《国务院2026年度立法工作计划》中，物业管理条例被列入预备修订的范畴。这表明，物业管理和服务将不断朝着法治化、规范化迈进