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云栖・璞阅｜东三环主城精装首改红盘 公立嘉祥旁双地铁美宅

主城成华龙潭总部新城核心，成华国企匠造约 58 亩低密纯小高层社区，步行双地铁、一街公立嘉祥，建面约 106-136㎡精装三四房，配齐新风 + 地暖 + 中央空调，万科物业加持，200 万级主城性价比改善首选。

项目大门效果图

一、项目核心基础参数

• 开发商：成华国投旗下蓉华置业（本土国企，交付保障稳定）
• 项目地址：成华区华月路 50 号，龙潭总部经济城核心
• 占地规模：约 58 亩，总建面约 9.7 万方
• 产品形态：10 栋 17-18 层纯板式小高层，无高低配
• 容积率 / 绿化率：2.5 / 35%，约 1 万方东方美学中庭园林
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• 总户数：820 户
• 梯户配比：2T2 户（改善四房）、2T3 户（刚需三房）
• 车位配比：1:1.4，共 1171 个地下车位，人车分流
• 层高：标准 3 米，客厅最大开间 8.5-9.1 米
• 交付标准：精装约 2200 元 /㎡，新风、地暖、中央空调、品牌洗碗机全配
• 交房时间：2027 年 6 月 30 日精装交付
• 物业公司：万科天骄智慧服务，物业费 2.78 元 /㎡・月
• 主力户型：建面约 106/110㎡套三、125/136㎡套四
• 总价区间：189-280 万，首付 28 万起

二、全维成熟配套｜步行可达，入住即享

1. 立体交通｜双地铁 + 三横三纵，通达全城

• 双地铁步行圈：17 号线高洪站约 680 米、8 号线桂龙路站约 800 米，30 分钟直达建设路、万象城、城东核心
• 自驾路网：三环路、成华大道、航天路主干道，15 分钟建设路，25 分钟金融城；临近 S12 城际、9 号线二期规划轨道
• 公交：1km 内 13 个公交站点，多路公交串联龙潭、理工、二仙桥板块

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2. 教育资源｜一街公立嘉祥，全龄教育链

• 一街之隔嘉祥龙潭新城公立九义校，师资同步嘉祥本部，公立享受私立名校资源
• 周边电子科大附小（华翰 / 华泰校区）、成都大学附属实验小学、成都三十八中、石室初中华青校区
• 3km 内 23 所幼儿园，幼小中一站式配齐

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3. 商业配套｜6 万方商业集群，日常高端全覆盖

• 社区自带约 6000㎡沿街底商，生鲜、餐饮、便利店下楼即达
• 南侧鲲鹏 999 商业、高洪社区综合体（2026 年建成），总体量超 6 万方
• 3 公里 Fun 星悦广场、上古天地、在建 47 万方龙潭 TOD，地铁直达万象城、东郊记忆、建设路商圈

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4. 医疗配套｜三甲护航，健康无忧

• 2.7km 成都市第二人民医院龙潭院区（三甲综合医院）
• 1km 成华区第三人民医院、龙潭社区卫生服务中心，慢病、急诊全周期保障

5. 生态景观｜三大城市公园环绕

• 环城生态公园、龙潭新区公园、轨道生态公园三大绿肺，步行 10 分钟可达
• 社区内部240 米中央景观中庭，最大楼间距 90 米，一环三庭三园东方园林，配全龄活动泛会所（儿童乐园、康养步道、林下书吧、健身区）

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三、项目核心卖点｜主城首改硬核竞争力

1. 国企开发 + 万科物业双重保障：成华国投本土国企开发，资金稳健；万科一级物业，社区运维、安防、日常服务行业标杆，二手房保值力更强
2. 公立嘉祥名校加持：同价位主城稀缺公立嘉祥学区，省去高额私立学费，自住、教育兼顾
3. 双地铁步行房，主城 200 万级门槛：东三环主城区，双地铁覆盖，对比二仙桥、杉板桥同等地铁盘总价低 30-50 万，性价比突出
4. 全屋精装四大件配齐：中央空调 + 地暖 + 新风系统 + 嵌入式洗碗机，不用二次装修，节省时间与成本
5. 低密小高层，超大中庭：2.5 容积率纯板楼，南北通透，240 米长中庭，90 米阔绰楼间距，采光通风无遮挡
6. 超高车位比 1:1.4：同片区稀缺高配车位，解决家庭双车停车难题，杜绝后期抢车位
7. 全明通透户型，高实用率：全部双阳台、双卫设计，得房率 80%-82%，四房户型可灵活改造，适配三口之家、二孩、三代同堂
8. 产城红利洼地：龙潭总部新城为成华重点发展板块，AI、机器人产业集群落地，城市界面持续更新，板块增值潜力充足

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四、主力户型深度解析

户型 1：建面约 106㎡ 三室两厅两卫｜刚需上车首选

• 2T3 户布局，南北通透，动静分区
• 约 6.8 米南向观景阳台，双阳台设计，生活 + 景观分离
• 主卧独立卫浴 + 全景飘窗，私享静谧套房
• L 型厨房紧邻餐厅，LDKB 一体化动线流畅
• 全明卫生间，干湿分离，无暗间

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户型 2：建面约 110㎡ 三室两厅两卫｜改善舒适三房

• 客厅开间升级至 7.2 米，采光面更大
• 入户独立玄关，超大储物空间，收纳能力拉满
• 次卧可做儿童房 / 书房灵活改造
• 阳台进深加大，可打造空中花园、茶区
• 双卫分离设计，早高峰不用争抢

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户型 3：建面约 125㎡ 四室两厅两卫｜进阶改善主力

• 2T2 户纯改善梯户，私梯入户，私密性更强
• 约 8.2 米巨幕横厅，LDKB 大通厅，社交空间充足
• 四房格局，可分老人房、双儿童房、独立书房
• 主卧套房搭配独立衣帽间，尺度奢阔

南北双阳台，通风对流效果拉满，得房率超 81%

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户型 4：建面约 136㎡ 四室两厅两卫｜楼王奢阔四房

• 2T2 户楼栋央位户型，直面 240 米中央中庭，无遮挡景观
• 客厅最大 9.1 米全景采光面，270° 观景视野
• 双套房设计（主卧 + 次卧套房），长辈居住独立私密
• 超大入户玄关 + 多功能储物间，家庭杂物完美收纳
• 餐厨分离，独立西厨操作台预留空间，适配家庭聚餐、亲友聚会

社区顶配户型，视野、安静度、尺度全维度拉满

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五、项目全维度价值分析

1. 地段价值：东三环主城价值洼地

项目地处龙潭总部新城核心，成华 “中优 + 东进” 双战略叠加，片区布局人工智能、机器人、数字经济产业，政企办公、产业人才持续导入；对比杉板桥、万象城板块，房价低 30% 以上，同享主城地铁、教育配套，板块仍有城市更新增值空间。

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2. 教育价值：公立嘉祥，主城稀缺学区资产

主城 200 万价位段，极少能做到 “一街公立名校”。嘉祥系教学体系成熟，公立免学费，兼顾自住刚需教育需求；学区加持，二手流通速度、保值能力远超周边无学区竞品。

3. 交通价值：双地铁步行盘，通勤无压力

同时覆盖 8、17 号线双地铁，自驾三环快速通达全城，兼顾自驾与公共交通；对城东、城南通勤上班族友好，告别远郊长途通勤。

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4. 居住产品价值：低密精装 + 万科物业

2.5 容积率小高层、大中庭、高车位比，居住舒适度碾压同片区高密度刚需盘；精装四大件一步到位，万科物业长期维护社区品质，房屋折旧速度更慢，居住体验与二手溢价双重优势。

5. 资产价值：低门槛主城稳健资产

总价 189 万起即可拿下主城区地铁 + 名校精装三房，对比城南、城西刚需盘门槛更低；产业人口持续流入带来稳定租赁需求，自住、出租两相宜，属于低风险、高实用性主城住宅资产。

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6. 自住生活价值：配套闭环，不用长期等待

商业、公园、医院、学校均为已落地 / 2026 年兑现配套，无远期规划画饼；社区内部全龄园林泛会所，老人遛弯、孩子玩耍、年轻人健身一站式满足，家庭长期自住适配度极高。

六、总结

云栖・璞阅精准匹配主城首置、首改家庭核心需求：国企稳健交付、万科头部物业、公立嘉祥名校、双地铁步行、全屋高配精装、低密舒适社区六大核心优势齐聚。在东三环主城 200 万级预算内，兼顾教育、通勤、居住品质与资产保值，是刚需、改善家庭入主城东主城不可错过的高性价比优选。

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