200万元内刚需盘撑起二手市场 过半购房者选择全款买房

广州6月二手房交易出现结构性变化，按揭购房占比降至45.08%，超半数购房者选择全款购置二手房。业内人士分析，这一现象与200万元以下房源成交占比过半密切相关。有业内人士指出，楼市回归居住属性后，高性价比刚需盘拉低入市门槛，此外部分为有充足闲置资金的家庭为子女全款置业。同时，当前房贷利率处于低位，部分板块月供与租金持平，按揭购房仍具备性价比，置业应结合自身资金状况理性选择。

200万元以下刚需盘主导成交 低总价房源推高全款占比

“全款买房的人确实多了，尤其是首次置业的刚需客户，决策更加务实。”在广州从事房产中介多年的李经理向记者透露，近期门店促成的二手房交易中，全款客户比例有所上升，主力军多集中在总价200万元以下的刚需户型。

广州中介行业协会统计数据显示，6月全市二手房按揭成交占比仅45.08%，全款成交占比超五成，按揭占比较5月下滑5.82个百分点；今年2月该按揭占比一度低至36.92%。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，广州超半数全款购买二手房的现象，与低总价房源成交占比过半密切相关。“不少长期在穗打拼的刚需家庭积累多年积蓄，资金刚好覆盖该总价段房源。”克而瑞监测数据亦印证这一趋势。2026年上半年，广州成交总价200万元以下房源套数占比约62%，同比增加3.22%；90平方米以下小户型套数占比约51%，其中70至90平方米面积段成交最为集中，达13614套，居各面积段之首。两项指标双双过半，表明当前广州二手房市场以刚需型、低总价、中小户型为主导。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称，刚需群体本身具备一定的购买基础。尤其是一些二手房交易，总价在200万元以下、偏刚需的房源，随着房价有所下调，不少家庭凭借既有储蓄便能承担，无需过度依赖银行贷款。这也与广州等城市低总价房源成交活跃的情况相符。“该趋势并非广州独有，全国多地二手房市场均出现全款购房增多的现象。即便各地信贷政策持续放宽，不少购房者仍主动减少杠杆使用，部分市民还会提取公积金补足资金，直接凑齐全款购房。”

刚需买家趋向“量力而行” 父母资金支持“一步到位”

除总价门槛下降外，购房者理财观念的转变亦是全款比例上升的重要原因。严跃进认为，全款购房群体往往资金状况较好，且更关注贷款成本。“这类购房者并非完全排斥贷款，而是在实际利率与自身负担能力之间作出权衡，体现出更审慎的财务安排。”

家庭支持因素亦不可忽视。海珠区一位资深中介人员告诉记者：“不少全款客户是父母为子女购房，老人家不想让孩子背负月供压力，也不愿支付银行利息，因此倾向选择200万元以下房产一次性付清。”

李宇嘉认为，全款客群主要为两类：一类是自有积蓄充足，目标房源总价偏低、贷款额度有限，因此直接放弃按揭；另一类是初入职场、收入水平有限的年轻人，依靠家庭资助全款购房。

严跃进表示，目前不少刚需购房者加杠杆心态趋于保守。“大家对未来长期还贷能力仍有顾虑，因此在购房决策上更倾向‘量力而行’，全款买房成为一种理性选择，而非刻意追求高杠杆。”

部分板块月供与租金相当 按揭仍有吸引力

全款比例攀升，是否意味着贷款买房已不再划算？多位业内人士认为，需结合市场行情与个人财务状况综合研判。从市场行情看，经过前期深度调整，广州远郊板块价格泡沫已充分出清，房源性价比持续回升。据普睿广佛5月监测数据，全市51个二手板块均价出现上涨，其中16个板块涨幅超过10%，市场正迎来阶段性入场窗口。

与此同时，信贷政策亦持续释放利好。2024年以来，广州陆续出台取消限购、换购住房个税退税延至2027年底等系列措施。从减负效应看，根据克而瑞测算，以总价200万元的首套刚需住宅为例，新政后首付门槛直接降低50%；若办理30年期商业贷款，按当前3%的首套房贷利率计算，月供较2023年4.3%的利率水平减少约1460元，总利息支出减少超过50万元。

记者发现，部分板块楼盘在三成首付的情况下，月供与租金非常接近。以白云同和板块云裳丽影65平方米两房户型为例，贝壳找房数据显示，该楼盘某两房房源今年2月二手成交价为165万元。而根据广州市房地产中介协会数据，该楼盘两房户型5月租金维持在4300元-4800元区间。若按165万元总价、30年期贷款、2.6%的公积金首套房贷利率计算，三成首付后月供约为4624元，已与租金基本持平。

李宇嘉表示，当月供与租金成本接近时，按揭买房具备较强吸引力，同等月度支出可换取房屋完整产权。“对于收入稳定的刚需群体，借助贷款能够放宽预算，挑选区位、户型更贴合自身需求的房源；而手中存量房产难以快速脱手的改善换房群体，按揭更是实现住房升级的有效途径。”

严跃进指出，从政策导向看，当前贷款成本处于相对低位，适度使用按揭贷款有助于提升住房品质、选择户型更优或面积更大的房源，逻辑上仍是合理选项。但对很多家庭而言，只要贷款涉及利息支出，心理上仍会觉得“不划算”，最终选择仍会结合实际情况而定。

对于刚需人群的首次置业，如何挑选最合适的房源？李宇嘉建议，首套房应兼顾通勤便利、月供承受能力及未来置换计划。“特别是首套房购买后，后续可能因结婚等需要换房，因此需提前考虑房产处置的灵活性。”

严跃进进一步强调，一线城市年轻刚需群体应重点关注房屋的流通性。“若选择二手房，两个关键因素值得优先考量：一是小区须有电梯，无电梯房源流动性普遍偏差；二是房龄不宜过老，除非具备特殊学区属性，否则老旧房源在居住体验和后续转手方面均缺乏优势。这一判断标准，在一线城市中具有普遍适用。”

■采写：新快报记者 何璐诗