中指研究院：今年上半年二十城物业服务价格综合指数为1073.51 同环比均下跌

智通财经APP获悉，7月9日，中指研究院发布2026上半年中国物业服务价格指数研究报告。指数方面，二十城物业服务价格综合指数为1073.51，环比下跌0.07%，同比下跌0.03%。价格方面，二十城物业服务均价为2.75元/平方米/月，较2025年末环比下跌0.05%。样本方面，四星级项目占比47.23%，五星级项目占比14.20%，行业服务品质有所提升。从城市分布来看，区域和城市间分化明显；从星级项目评价体系来看，项目星级与软硬件得分呈现显著正相关。

1. 指数：二十城综合指数同环比均下跌，北上深及核心二线城市趋稳，二三线部分城市下跌

图：2026年6月二十城物业服务价格指数

数据来源：中指数据CREIS

2026年6月，二十城物业服务价格综合指数为1073.51，同比下跌0.03%，环比下跌0.07%。同比来看，二十城中，南昌、武汉、重庆等12个城市物业服务价格指数下跌，下跌城市数量较去年同期有所增加；上海、昆明、成都3个城市物业服务价格指数与去年同期持平；北京、无锡、合肥等5个城市物业服务价格指数同比上涨。具体来看，南昌、武汉、重庆同比跌幅最大，分别下跌1.29%和0.67%和0.52%；常州、广州同比跌幅在0.3%—0.4%之间；天津、南京同比跌幅在0.1%—0.3%之间，长沙、宁波、青岛、深圳、济南同比跌幅均小于0.1%。物业服务价格指数同比上涨城市中，北京涨幅较大，为1.20%，无锡和合肥同比分别上涨0.10%、0.09%。

与2025年12月相比，二十城中，武汉、广州、常州等12个城市物业服务价格指数下跌，下跌城市数量较上期增长5个；上海、昆明、成都等5个城市环比持平；北京、合肥、无锡3个城市环比则均上涨。物业服务价格指数环比下跌城市中，武汉环比跌幅最大，下跌0.40%；广州、常州、天津环比跌幅均在0.2%—0.4%之间；南昌、重庆环比跌幅在0.1%—0.2%之间；长沙、宁波、青岛、南京、苏州、杭州环比跌幅均小于0.1%。物业服务价格指数环比上涨城市中，北京、合肥环比分别上涨0.10%、0.09%；无锡涨幅最小，为0.01%。

图：2026年6月不同星级物业服务价格指数

数据来源：中指数据CREIS

从不同星级物业服务价格指数来看，二十城三星级、四星级物业服务价格指数同比下跌，五星级物业服务价格指数同比上涨。2026年6月，二十城三星级物业服务价格指数环比下跌0.03%，同比下跌0.02%；四星级物业服务价格指数环比下跌0.08%，同比下跌0.20%；五星级物业服务价格指数环比下跌0.11%，同比增长0.05%。同比来看，三星级物业服务价格指数中，南京、杭州、北京等8个城市较去年同期上涨，其中杭州涨幅较大，为0.52%；上海、昆明、成都、重庆等4个城市同比持平；常州、天津、武汉等8个城市较去年同期下跌，其中常州跌幅最大，为0.61%。四星级物业服务价格指数中，南昌、武汉、重庆等10个城市较去年同期下跌，其中南昌跌幅较大，超1.0%；合肥、上海、昆明等6个城市同比持平；常州、无锡、杭州和北京共4个城市较去年同期上涨，其中常州涨幅较大，为0.34%。五星级物业服务价格指数中，杭州、广州、常州和天津共4个城市较去年同期下跌；南京、武汉和重庆等11个城市同比持平；北京和深圳同比上涨，北京涨幅最大。

2. 价格：二十城均价2.75元/平方米/月，涨价城市集中分布于长三角和珠三角区域

图：2026年6月二十城物业服务均价

数据来源：中指数据CREIS

2026年6月，二十城物业服务均价为2.75元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中北京、深圳均价最高，为4.02元/平方米/月和4.00元/平方米/月；上海为3.55元/平方米/月；杭州、广州、天津、宁波、武汉均价分别为3.00元/平方米/月、2.88元/平方米/月、2.79元/平方米/月、2.62元/平方米/月、2.62元/平方米/月；成都、无锡等6个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间；南京、昆明等6个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间，其中常州物业服务均价水平仍相对较低，为1.38元/平方米/月。

图：2026年6月不同星级物业服务收费

数据来源：中指数据CREIS

从不同星级物业服务收费来看，二十城各四星级、五星级物业服务收费同比均下跌，三星级物业服务收费同比微涨。2026年6月，二十城整体三星级物业服务收费为2.06元/平方米/月，同比上涨0.07%，其中深圳收费最高，为3.47元/平方米/月；北京、广州等9个城市收费介于2.0(含)-3.0元/平方米/月之间；无锡、宁波等10个城市介于1.0-2.0元/平方米/月之间；常州收费最低，为0.83元/平方米/月。四星级物业服务收费为2.87元/平方米/月，同比下跌0.31%，其中深圳、上海、北京、杭州、青岛、宁波收费相对较高，均在3.0元/平方米/月以上；无锡、广州等10个城市介于2.0-3.0元/平方米/月之间；南京、南昌、昆明、常州均在2.0元/平方米/月以下，其中常州最低为1.28元/平方米/月。五星级物业服务收费为4.02元/平方米/月，同比下跌0.32%，其中上海、深圳和北京收费较高，均超5.0元/平方米/月；杭州和广州收费亦在4.0-5.0元/平方米/月之间；成都、天津、武汉等8个城市收费在3.0-4.0元/平方米/月之间；济南、合肥、南京、常州收费均低于3.0元/平方米/月，其中常州收费最低，为2.48元/平方米/月。

3. 样本：五星级项目占比14.20%，服务品质不断提升，软硬件能力随服务等级协同进阶

中指研究院严格按照样本选择规范要求，于2026年1月至6月对二十个城市进行了物业服务星级评价研究工作，样本数量为8499个，其中达到物业服务价格指数编制要求的合格样本数量为4703个，占比为55.34%。本期物业服务价格指数评价体系的覆盖范围十分广泛，样本选择标准严谨审慎，样本结构质量得以持续优化，研究成果也持续反映出行业的发展方向。

1)五星级占比14.2%，物业服务提质尚有空间，不同城市与区域分层态势凸显

整体来看，四星级项目占据市场主流，五星级项目供给稍显不足。四星级项目占比达到47.23%，是现阶段星级物业服务项目的核心中坚；三星级项目仍保有较大体量，占比为38.57%；五星级项目占比仅为14.20%，说明行业高品质服务供给仍存在明显缺口。未来随着业主对服务品质要求的提升，物业服务向上提质升级尚有较大的空间。

图：二十城物业服务星级项目分布情况

数据来源：中指数据CREIS

从城市等级来看，星级分布结构呈现明显的梯度分化。首先，五星级项目分化显著。一线城市五星级项目占比高达23.46%，显著高于二线城市的9.90%。其次，二线城市中三星级项目占比偏高，为43.54%，大幅高于一线城市的27.88%。最后，四星级项目在各城市都占据主流地位。

图：区域物业服务星级项目分布情况

数据来源：中指数据CREIS

从区域分布来看，物业服务星级的区域分层特征清晰。首先，环渤海区域高端物业服务项目集中，五星级项目占比大幅领先，中部区域三星级项目占比最高，长三角、珠三角与西南区域四星级项目占据绝对主力。

图：二十城物业星级项目分布情况

数据来源：中指数据CREIS

从具体城市来看，北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、天津、重庆、成都、昆明、宁波的四星级和五星级项目占比均超过60%，其中上海、北京、天津、昆明的四星级和五星级项目占比超过70%。

2)城市间软硬件能力分化显著，星级项目品质逐级协同攀升

图：二十城软硬件得分情况

数据来源：中指数据CREIS

二十城物业服务软件平均分为82.79分，硬件平均分为82.36分，服务软实力得分略高于硬件配套得分。从具体城市来看，软硬件得分呈现明显的分化。一线城市软硬件水平高于全国均值，部分二线城市物业服务水平存在明显提升空间，在软硬件方面还需继续加大投入力度，逐步缩小区域间、城市间的服务差距。

图：二十城不同星级物业软硬件得分分布图

数据来源：中指数据CREIS

从二十城软件服务与硬件设施的得分差异来看，项目星级与软硬件得分呈现显著正相关，星级越高，硬件配套与服务运营水平同步抬升，不同星级项目形成清晰的品质梯队。分星级数据来看，三星级项目软硬件得分均值分别为77.08分和76.38分；四星级项目软硬件得分整体抬升84.96分和84.59分，设施配套与服务标准化水平同步提升；五星级项目软硬件得分普遍突破90分，硬件品质与精细化运营均达到行业标杆水平。

结语

随着“实施物业服务质量提升行动”“建立房屋全生命周期安全管理制度”首次纳入国家顶层设计，以及“好房子”建设与城市更新战略的纵深推进，物业服务行业被正式赋予民生保障与基层治理的双重使命。“好服务”建设已成为共识，重视品质建设、回归物业服务行业的服务本质，成为物业企业未来发展的战略基础。

物业服务星级评价体系为行业品质管控搭建了量化标尺。从二十城样本结果来看，当前市场已经形成以四星级项目为主体的纺锤型结构，四星级物业项目牢牢占据市场主流，但五星级项目供给不足，区域与城市间服务品质梯度分化明显。伴随项目星级逐级提升，硬件配套与运营服务实现同步进阶，一线及强二线城市软硬件建设协同均衡，而不少二线城市仍存在硬件投入充足、软件运维偏弱的发展错配，城市间物业服务能力差距持续拉大。在行业人力与运营成本持续上行的大环境下，区域服务发展不均衡、品质与收费不匹配的矛盾进一步凸显，构建“质价相符”的行业生态迫在眉睫。