欠债570万到发红包170万：温州一小区18年“逆袭记”

来源：温州日报

原作者：邓帆慧

今年3月，鹿城区南汇锦园小区的1703户业主，每户收到了一份实实在在的“大礼包”——1000元现金红包。这笔总额近170万元的福利，全部来自小区物业费的年度结余。

很难想象，这座建成18年的回迁安置小区，五年前还深陷物业费收缴率低迷、账面巨额亏损的困境，它是如何实现逆袭的？

改变的起点，始于一场治理机制的变革。

▲今年3月，南汇锦园业委会从物业管理费和自管收入中拿出近170万元，向每户住户分红1000元。 蒋文广 摄

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小区像企业

居民是股东

2021年，冯献东接手南汇锦园业委会主任时，这个2008年交房的回迁安置小区，9栋楼、1703户业主，物业费收缴率只有43%，账面倒欠物业公司570万元，账户余额只剩80万元。

当时的情况是：物业费收不上来，服务自然跟不上；服务越缩水，业主越不愿意交。小区实行国内绝大多数小区推行的“包干制”——业主交固定物业费，盈亏由物业公司自行承担。物业要保利润往往压缩成本，服务打折扣，业主不满意便拒交，形成恶性循环。

由此，新一届业委会上任后的“第一把火”，便是与物业公司谈判，将传统的“包干制”改为“酬金制”。

什么是酬金制？业委会主任冯献东打了个通俗的比方：“以前物业是包工头，盈亏自己扛，服务好坏没人管；现在业委会是董事会，全体业主是股东，物业公司是聘请的管家。所有费用属于全体业主，清清楚楚缴费，明明白白消费。”

具体而言，所有停车费、广告位租金、沿街商铺租金、物业费等公共收入，全部打入业委会共管账户，实现资金统一归集、统一管理。物业公司按照既定标准领取固定服务酬金和绩效薪酬，剩余收益归全体业主所有，运营超支也由全体业主共同承担。

机制变了，权责也随之重塑。物业服务内容被逐项拆解：工程维护、清洁卫生、绿化养护、安保秩序，每一个环节均制订量化考核标准，按月支付管理费，绩效与服务质量直接挂钩。小区物业主管夏文华说：“服务标准、考核奖励都写进了合同，干得好有奖励，干不好要追责。”

“对于业主和物业公司来说，这次试验其实是一场双赢。”温州市物业管理行业协会秘书长麻向理认为，业主对每一笔钱的去向、批准人、用途都一目了然，信任感与参与意愿随之提升；物业虽收取固定酬金，但收缴率跃升带来稳定现金流，企业得以将更多资源投入服务品质提升。”“物业与业主不是对立关系，而是目标一致的合作伙伴。”

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信任

在共治中重建

在冯献东看来，酬金制走不走得通，检验它的从来不是某一次大刀阔斧的改革，而是五年间每一件小事的静水流深。

▲温州日报7月6日报道

2021年新制度落地没多久，有业主在群里扔了一张照片——楼道灯坏了三天没人修。放在过去，这不算什么事，物业修就是了。但这一次，业委会和物业在群里快速回复了维修进度：报修时间、派工时间、更换配件型号、采购价格，全部晒出来。有人追问谁定的牌子，业委会财务负责人随即附上供应商的报价对比表。

这件事在群里没什么波澜，但冯献东注意到了变化——“以前大家觉得交了钱就石沉大海，现在哪怕换一个灯泡，也有人盯着、有人追问、有人回答。”当前，业委会常态化编制并公开年度预决算、月度收支明细，依托业主微信群、小区公示栏、公众号多渠道同步公示。所有物业工作台账、财务收支凭证、设施设备运维记录，均一事一档、永久留存。他说，这就是酬金制给小区带来的根本转变：每一分钱的去向都有迹可循，每一个决定都要经得起追问。

制度能运转起来，靠的是人。10名业委会成员为企业员工、公务员、退休人员等不同背景，全部无偿履职，分工负责总务、宣传、组织纪律、安防等事务。“我们有一条铁规矩——谁也压不过谁，重大事项必经集体讨论、多数通过。”冯献东说。每笔公共支出需4名以上委员联签、主任最后复核，大额开支、重要事务确定均通过全体委员表决、公示、公告等方式执行。正是这种内部制衡，让业主逐渐相信：业委会不是几个人的小圈子。

但真正让业主服气的，是决策权实实在在地交到了他们手里。去年电梯更新工程，总投入超过千万元，放在过去，品牌怎么选、价格怎么定，物业和业委会内部商量就行。然而在南汇锦园，项目先后组织两轮全体业主投票——先投“换不换”，再投“选谁家”。随后各单元推选业主代表组成专项小组，实现选型、报价分别决策，业委会仅负责手续对接。“不少商家想托业委会关系走后门，完全没有操作空间，一切由业主说了算。”冯献东说。

五年间，这样的事一件件累积，社区随着管理的不断精细化走入了良性循环：物业费从每平方米1.08元/月降至0.53元/月，老旧设施全面更新，运动场地恢复使用，外墙、路面完成翻新，充电设施全覆盖，公共收益逐年增长。

“以前觉得交钱就打水漂，现在每一分钱花在哪、谁决定的、怎么选的，都清清楚楚。”业主陈阿姨说。如今小区一有争议，不用业委会多说，就有业主主动站出来帮腔。今年上半年物业的收缴率已经达到了96%。

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酬金制

并非万能灵药

南汇锦园的实践，是温州多个小区试行酬金制的一个缩影。据不完全统计，全市已有30多个小区尝试这一模式。

今年4月，乐清天豪公寓启动试点，146万元物业费全部存入共管账户，业主通过手机小程序随时查询收支明细。运行三个月后，215户参与投票，209人选择酬金制。“钱进了共管账户，花销大家议，账目随时查，归属感一下子就强了。”业主高可湘说。

不过，麻向理也坦言，酬金制尚在探索阶段，并非万能灵药。制度能否运转良好，取决于业委会成员的公心、能力与凝聚力，一套权责清晰、运转有效的监督机制，以及物业公司的专业配合。

瓯海就有小区因公共收益减少、业委会内部分裂，最终退回了包干制。

除酬金制外，鹿城区南汇街道还探索“拼单式物业”——将20个小区“打包”给同一家物业公司统一管理，共享保安、保洁、维修人员，每户一年物业费仅240元。

市住建局相关负责人表示，无论是酬金制还是拼单式物业，都是基层破解治理难题的创新探索，核心在于尊重业主意愿，保障业主的知情权、决策权和监督权。下一步将持续完善制度体系，梳理可复用的实践经验，为各小区因地制宜提供参考。