60亿地标业主抱团自救，新塘TOD拼出关键一步

最近广州楼市有个消息，让不少人心里咯噔了一下。

广州东部那个耗资60亿、曾经被称为"国内首个TOD综合体"的凯达尔枢纽国际广场，正式被法院裁定进入破产清算程序。消息传出来，很多人的第一反应甚至不是惊讶，而是一声长长的叹息——这座楼，终于还是走到了这一步。

但就在这个看似要盖棺定论的节点，239位已经付了全款、供着月供却迟迟收不到房的业主，没有选择沉默。他们联名向广州中院递上了意见书，核心诉求就一句话： 别把凯达尔简单清算，推动清算转重整，保住交房的最后可能。

从催交楼到主动介入破产程序，这批业主已经拼上了。

凯达尔这口气，吊了整整四年

凯达尔TOD总建面约35万平方米，规划了大型商业中心、酒店、公寓和写字楼，2013年拿地，2014年动工，2017年主体封顶。2019年入市时，商办公寓开盘价格一度接近3万/平，万豪酒店、苹果旗舰店等招牌都曾出现在招商名单上。

开发商爆雷的时候，项目工程已经完成了 96% ，大型设备基本安装到位，公寓板块备案已售房产 239套 。距离全面开业，真的只差最后一口气。

但就是这口气，从2021年开始卡到现在，硬是没能提上来。

2024年底，项目名下 744套房源 被摆上货架，起拍价从21亿降到16亿， 两度流拍 ，无人接盘。到如今正式进入破产清算程序，评估价值不到20亿，可债务已经超过了 65亿 。这意味着什么？意味着一旦按清算逻辑走，资产被拆开拍卖，所有债主排队分钱，业主作为小债权人排在队伍末端，清偿率不足15%。房子拿不到，钱也回不来，两头落空。

对普通家庭来说，这几乎是灭顶之灾。

业主自救，这一步很关键

买到烂尾楼的人不少，但像凯达尔业主这样组织严密、持续自救的，确实不多见。

过去几年，这批业主自发组群、统计房源、整理合同和付款凭证，在政府监督下成立了临时业委会。从最初不断向各级部门反映延期交付，到参与庭外重组期间的多轮问卷调查，再到如今正式向破产程序递交联名意见书，他们把松散的诉求一点点汇成了能摆上谈判桌的筹码。

更值得注意的一个细节是，广州中院此前就凯达尔业主执行异议案作出过一审判决， 明确驳回抵押权人的全部诉讼请求，认定消费者购房人权利优先于抵押权 。法院的理由很实在：认购书已具备买卖合同主要条款，购房款已付清，房屋虽规划为办公但实际具备居住功能，购房目的就是改善家庭居住条件。

这一纸判决，给了业主们一个关键的法律支点。他们不是普通的债权人，他们是付了真金白银、按月供着房贷的买房人。清算程序里如果简单把他们往后排，于情于理都说不过去。

为什么是新塘？配套跟不上概念的典型样本

凯达尔的位置，说实话，是真的能打。项目位于新塘TOD核心，汇集广汕高铁、穗莞深城际、地铁13号线等轨道交通，往北连白云机场，往南接深圳香港，规划日均客流高达 80万人次 。这种交通密度，放眼整个广州东部都数得着。

但交通枢纽不等于城市中心。新塘这些年的尴尬，恰恰在于 城市配套建设远远落后于营销概念 。道路破破烂烂总在修，城市界面撑不起像样的门面，像样的公园、学校、医疗稀缺。很多在新塘生活的人都有一个感受：这里像一个很能挣钱、却穿不太合身的人，门口永远堆着没来得及收拾的杂物。

更深一层看，增城长期处于一种双中心困境：经济重心在新塘，行政与公共配套重心在荔城。资源一分散，节奏一错位，最该迅速成势的地方反而迟迟聚不起人气。凯达尔就像一面镜子，把这种别扭折射到了极致——建筑主体快完工了，但周边的城市肌理根本接不住一个60亿的综合体。客流来了又走，留不下来，TOD的魔法自然就失灵了。

转机还在：3家联合体已交方案，投资人招募开启

虽然现状很严峻，但凯达尔还没被一棍子打死。

2025年8月8日，凯达尔庭外重组申请正式受理，北京浩天（广州）律师事务所担任协调人。今年 3月31日 ，广州凯达尔投资有限公司正式发布意向投资人招募公告，标志着项目进入庭外重组的关键阶段。

这次的招募条件比前两次法拍灵活得多：整体投资、分业态投资、代建+运营、租赁、利润分成均可，投资人甚至可以只接商场、只接酒店，不用硬啃整个35万平的综合体。截至目前，协调人已收到 3家联合体 提交的代建运营方案。

这对业主来说，是实打实的积极信号。只要有意向投资人落地，签署重组协议，工程复工续建就有可能重启。凯达尔不缺交通流量，缺的是能把流量转化为商业价值的运营能力，以及把烂尾工程重新扶起来的资金实力。

当然，难度依然摆在桌面上。项目累计涉诉数百起，股东被限制高消费，公司内部风险多达数百条，债务关系像一团乱麻。在当前的市场环境下，开发商和投资机构普遍趋于保守，"不确定性"仍是最大的拦路虎。

能不能翻盘，接下来看三件事

能否推动清算转重整 。这是239位业主联名上书的核心诉求，也是决定项目命运的分水岭。清算是一锤子买卖，重整是把项目、债务、资金、工程、运营重新打包，争取活过来。

能不能找到真正接得住的资金和运营力量 。凯达尔缺的不是新表态，而是能回到工程现场、能把商业做活的白衣骑士。35万平综合体的后续运营，即便是行业老手也得掂量掂量。

业主的交付方案能不能正式进入程序 。239套备案已售公寓背后，是239个处境相同的家庭。任何重组方案如果只管债务清偿、不管交房，那就是耍流氓。

凯达尔不止是一个烂尾楼，它关系到新塘站周边的城市界面，关系到广州东部枢纽价值的兑现。这座地标如果彻底死了，整个片区的商业预期还得往下走；如果能重新亮起来，新塘TOD才能真正从"换乘点"变成"目的地"。

说实话，买房人最朴素的愿望，不过就是按合同拿到自己买的房子。凯达尔的业主们用几年的自救告诉我们，坐等是等不来交房的，得自己拼一把。