7.5亿港元入局香港校舍市场 京东化身“包租公”

京东成为了互联网界的隐形地产“大佬”。

7月6日，远东发展公告称，集团将全资子公司捷彩有限公司（以下称“捷彩”）全部股份作价7.5亿港元，出售给京东集团旗下公司。

捷彩主要的资产是一宗位于香港油麻地的物业，前身为海景丝丽酒店，现阶段正进行客房翻新改造工程，计划批量将酒店客房调整适配为学生住宿标准，预计2026年下半年完工交付，届时物业将全面转型为专业化学生宿舍运营场地。

这是京东年内又一宗不动产布局。2026年以来，京东持续在广州、杭州、南京等城市拿地布局，重点深耕产业园区、商业地产等不动产板块。京东持续押注不动产运营，是因为其捕捉到不动产赛道的发展机遇——当前，经营性不动产收租悄然成为稳健的投资赛道。

在互联网企业中，京东为重资产布局大户，手握大量商业综合体及物流地产项目。如今，其持续加码不动产并完成资产调仓，是布局防御性赛道的稳妥选择。

香港校舍生意经

香港校舍生意，是市场关注的热点。近年来，香港校舍供给短缺，市场预计中短期仍将维持这种紧缺状态。

香港2025年施政报告提出，自2026/2027学年起，每所资助专上院校的非本地生自费就学人数上限，将由本地学额数目的40%提高至50%。与此同时，香港特区政府已推出“城中学舍计划”，便利市场将现有商业大厦，包括酒店，改用作学生宿舍，并可在一定条件下保留过剩地积比。

仲量联行指出，香港学生公寓市场投资策略正在发生转变。随着学生床位需求持续增长，投资者正日益关注适合改建为学生公寓的资产。资金正流向价格具有竞争力的B级和C级写字楼物业，其潜在内部收益率（IRR）最高可达18%，高于同类酒店改建项目。

市场供应缺口大、潜在回报率高，这是京东入局香港校舍生意的背景。

从这宗交易本身来看，远东发展为京东设置了前置收益保障，大幅降低项目经营不确定性，让京东在此次资产收购中吃下定心丸。

根据公告，交易完成后，远东发展旗下公司将继续作为管理人，运营这宗物业三年，并在三年期内每年向目标公司支付4500万港元保证收入。

在京东之前，多家大型房地产公司也持续布局这一赛道。

2026年1月，招商蛇口依托招商局商业房托基金以2.06亿港元完成香港尖沙咀学生公寓项目交割，后续计划将酒店改造成85个床位的学生公寓，以满足学生群体的需求；华润隆地也曾以9.5亿港元接手青山公路葵涌段的一宗酒店项目，计划将物业改造为学生宿舍，预计可提供逾千个住宿位。

香港本土的大型房地产商也在加码投资。

今年3月，中原投资以15亿港元购入有494间客房的富豪东方酒店，并计划再投入约5亿港元进行改造，目标是在未来两至三年内于香港持有6000个学生住宿床位。

深耕不动产运营

此番布局香港校舍，仅是京东这家互联网巨头不动产运营版图中的一隅。

事实上，依托主业带来的资源赋能，京东早已是不动产运营赛道里低调的头部企业。

今年1月，京东产发向港交所递表准备上市，这是京东旗下专注于基础设施开发及管理的平台。

根据招股书，截至2025年9月30日，京东产发资产管理规模总额超1200亿元，管理的基础设施总建筑面积约2710万平方米。根据仲量联行报告，按建筑面积计算，京东产发在亚太地区及中国新经济领域的现代化基础设施提供商中分别位列前三及前二。

依托京东成熟的物流园区布局，以旗下相关资产为底层标的的多只京东系REITs已先后登陆资本市场。

6月30日，“京东高和现代化基础设施机构间REITs”在上海证券交易所正式挂牌上市。这只REITs由京东产发联合高和资本携手设立，总投资规模约42亿元，底层资产聚焦于京东产发旗下位于昆山、南京、成都、德阳的四处高品质、高标准智慧物流园区。

早在2023年，京东旗下嘉实京东仓储基础设施REIT就已经挂牌上市，作为国内首只民企仓储物流公募REIT，嘉实京东仓储基础设施REIT计划募资总额17.57亿元，战略投资者、网下投资者和公众投资者总认购金额为718.16亿元，网下投资者认购金额超126倍，公众配售比例为0.46%。

不管是底层资产持有运营，还是资产打包发行上市，京东已基本形成闭环，跑通了资产运营的全链条。这也赋予了京东拓展不动产运营业务的信心。今年以来，京东在这一领域的动作愈发频繁。

4月20日，据浙江省自然资源网上交易中心公示的信息，京东旗下杭州京东霁纬信息技术有限公司以6.63亿元的价格，竞得杭州钱江世纪城商业金融用地，这宗地块将用作京东区域中心。

4月21日，京东又在北京拿地落子。据北京规自委官网发布信息，京东旗下公司以17.57亿元的价格，获得北京经济技术开发区亦庄新城两宗综合性商业金融服务业用地，总用地面积约4.87万平方米，地块紧邻京东亦庄总部。

今年5月，京东旗下公司拿下广州黄埔一宗地块，成交总价1.56亿元，将用于建设京东广州人工智能制造产业园。

从京东的布局逻辑能够窥见，这家互联网巨头一面奔赴业务扩张的星辰大海，一面布局相对保值的防御性资产。

面对主业迎来的发展拐点，京东并不一味迎合市场风口，而是深耕实体产业。道路并无对错，相比其他互联网巨头all in AI，京东选择了更稳妥的发展之路。