“穗八条”市场调查：白云千万级“好房子”成爆款

来源：21世纪经济报道

广州2026年“穗八条”新政落地已满两月，记者从白云区住房建设和交通局获悉，据监测，新政落地后一周白云区重点楼盘到访量环比激增77%、5月到访量环比增长超30%。5月商品住宅网签面积10.4万平方米，同比上涨19%，环比上涨7%；6月网签面积10.5万平方米，同样保持较高交易量。

作为中心城区核心宜居板块的白云区，区内30个主要在建在售住宅项目成交保持高位运行，楼市稳健向好。

“穗八条”配套细则中针对“卖旧买新”的置换补贴、公积金贷款额度提升等措施，直接打通了一二手市场流通堵点，白云区改善型需求释放速度明显快于全市平均水平。改善需求已逐步成为支撑区域成交的核心主力，120平方米以上四房产品的去化周期较去年同期缩短近40%。

新政之下，广州中心城区改善型市场的真实温度如何？产品逻辑发生了什么变化？南方日报、南方+记者就此走访市场调研。

千万级改善盘为何成了爆款？

在整体市场平稳运行的背景下，多个分布在核心板块的标杆项目同步发力，共同撑起了白云改善市场的热度底盘。

位于白云新城核心区的保利云瑞，是广州首宗将“好房子”建设标准直接写入土地出让公告的项目，6月28日开盘即实现90%去化、揽金15亿元，成为2026年广州中心城区千万级改善产品中首开表现最优的项目。

千万级改善产品是如何打造成爆款的？

产品定位上，项目价格区间在6万—8万之间，聚焦128至200平方米面积段，客群纯粹性较高，反映出当前市场对高品质改善产品的集中偏好。

客群结构上，白云本地客户占比约七成，其中不乏来自美妆等区域优势产业的高管群体。这类客群对地段价值有深刻理解，且置业目的以自住改善为主，进一步巩固了项目的圈层纯粹性。部分高净值养老客群亦因生态环境优势选择此地。

据保利云瑞项目销售负责人董雪梅介绍，作为拿地时即被纳入“好房子”建设标准的项目，保利云瑞在产品细节上进行了系统性升级。除2.3低容积率、全南全板式结构等基础指标外，项目在隐蔽工程上采用食品级304不锈钢给水管替代常规pvc管，提升抗菌性能。园林设计则以新中式风格回应改善客群对生活品质的诉求。

新政中的公积金政策与“卖一买一”置换政策对客户决策影响最为显著。董雪梅透露，目前项目中需“卖一买一”的置换客户占比已达三成左右，印证了新政对存量房置换链条的有效疏通。

更宜居的CBD，所见即所得

董雪梅认为，在中心城区价格体系中，白云新城呈现出独特的性价比优势。相较于天河区同级别项目15万—30万元/㎡、海珠区8万—10万元/㎡的成交单价，白云新城仍处价格洼地，高价值支撑正持续强化。

一方面，配套兑现进入加速期。项目1.2公里范围内已有5家商场开业，46.5万平方米的广州白云新城金铂总部“云山Core Park”将于年底投用；医疗方面，周边2—3家医院已运营，广东省人民医院正在建设；另一方面，规划理念奠定宜居底色，白云新城在建设初期即完成整体规划，政务、商业、会展、体育、公园等功能分区明确，城市界面整洁有序。加之白云山的生态禀赋，使白云新城成为兼具都市繁华与生态资源的“更宜居的CBD”。

白云新城

保利云瑞的出现，填补了白云新城近15年无低密纯改善大盘的供应空白。同板块的云樾和鸣，依托紧邻白云新城总部集群的区位优势，主打适配年轻精英群体的精致改善户型，凭借便捷的轨道交通配套与成熟的周边商业资源，近期持续保持稳定的周度去化，成为白云新城板块内承接刚需外溢与刚改需求的重要补充。

云山Core Park效果图。

对于下半年走势，项目方持乐观态度，白云新城片区的改善需求展现出较强韧性。

政策与供给共振，产品矩阵全覆盖

而位于广州设计之都板块的中建壹品·白云之星，在“穗八条”落地后的首个完整月便登顶区域成交榜首，单月网签110套、成交额突破6亿元，上半年累计销售额超10亿元。嘉禾望岗板块的嘉悦云启项目，则凭借三地铁交汇的核心交通优势，精准覆盖跨区域通勤的年轻置业群体，项目主打高性价比的刚改产品，配套自建的社区商业与公立幼儿园，近期到访量与认购量持续攀升，成为置业群体的热门选择。

据中建白云之星项目销售负责人周子洋介绍，4月30日“穗八条”出台后，项目5月来访量接近1000组，较4月的500组实现环比翻倍；成交量同样呈现数倍增长。

项目主力面积段为115至173平方米，覆盖三房至四房户型，定位品质改善。这一产品谱系精准匹配了周边产业人群及老小区置换客户对空间升级、功能完善的核心诉求，避免了同质化竞争。白云区教育局引进华中师范大学白云学校，填补了区域优质教育空白，成为业主高度关注的增值点。

项目客群主要分为两类：一是依托设计之都产业集聚带来的新增置业人口；二是周边时代玫瑰园、云山诗意等老旧小区的改善型置换客户。两类客群的叠加，构成了当前市场的基本盘。

广州设计之都

由于项目客群中改善型占比较高，“卖一买一”是主流交易路径。“卖旧买新”补贴政策有效打通了客户在置换环节的交易顾虑，提供了实质性激励，对促进二手房流转及新房成交形成正向循环。此外，公积金贷款额度的提高，直接降低了购房者的资金压力，提升了支付能力与入市意愿，尤其对刚需及首改客群的决策周期缩短作用明显。

广州市房地产行业协会副秘书长韩翔天指出，白云区本轮市场表现的核心逻辑，是政策红利与优质供给的双向共振。从白云新城的低密改善盘，到设计之都的产业配套盘，再到嘉禾望岗的交通枢纽盘，不同板块的项目形成了梯度清晰的产品矩阵，精准覆盖了从刚改到高端改善的全层级需求。过去多年白云核心区低密改善宅地供应稀缺，大量置换需求长期处于积压状态，“穗八条”降低了置换门槛，而多盘集中入市恰好精准承接了这部分需求，最终形成了“政策托底—供给升级—需求释放”的正向循环。

白云区住房建设和交通局相关负责人表示，当前全区新建商品房库存去化周期优于全市平均水平，市场运行整体稳健。接下来白云区将持续推进核心板块的配套落地，继续落实各项政策，引导开发企业打造更多高品质宜居产品，有效满足不同群体的合理住房需求，推动区域房地产市场平稳健康发展。