金茂东坝新盘，来了个急刹车

北京进深 徐迪 6月11日，金茂朝阳东坝项目全盘取得规划许可证。

不到半个月，从方案公示到规划审核通过，也是刷新了北京楼市的纪录。

按照正常流程，规证到手之后，案名、户型图等也该陆续发布，接下来就是开放样板间蓄客了。

但或许是手续过于迅速，工程还没跟上，金茂东坝项目在取证后的一个月，再无下一步进展传出。

超常规取证

按照北京市常规的房地产开发流程，新住宅项目的设计方案公示期通常不少于7个工作日。

在公示期满、收集并通告反馈意见后，方可进入审批及发证环节。

金茂东坝项目的公示期原定于5月28日至6月5日，这意味着，3#住宅楼是在公示期尚未结束的情况下，超常规提前取得了规划许可。

金茂东坝项目的公示时间，从5月28至6月5日。也就是说，它公示期未满，就取得了规划许可证。

《北京市城乡规划条例》第三十八条显示：

“符合规划综合实施方案要求的，规划自然资源主管部门应当在七日内核发建设工程规划许可证。”

核心前提是必须“符合规划综合实施方案要求”。

七日内的高效审批并非无条件的，其刚性前提是建设项目的各项指标必须严格符合“规划综合实施方案”的要求。

该方案是一个统筹性的文件，包含了建设工程设计要求、土地权属、规划指标、城市设计要求、市政及交通条件、供地方式以及建设时序等核心内容。

只有当建设单位提交的方案与这些既定要求完全契合时，才能触发“七日内”的快速审批通道。

结合金茂东坝单店项目，能够火速拿到规划许可证，正是得益于其作为重点工程，属于典型的城中村改造项目，且项目的核心参数，与方案批复完全一致，从而成功适用了该条例规定的极速审批通道。

去年5月初，东坝单店平房区城改项目规划综合实施方案就已公示，并于当年11月通告了反馈意见的采信情况。

其中就包括1105-01地块。

关键的3号楼

4月30日，中国金茂摘得朝阳东坝单店平房改造项目1105-01地块，成交总价20.981亿元，折合楼面价约4.1万元/㎡。

项目占地2.56公顷，建筑控制规模约5.11万㎡，容积率2.0，限高45米，局部60米。

拟打造为金茂在北京的第二座“满系”作品，规划8栋11-17层住宅楼，约384户。

由于地块呈南北狭长的不规则“火炬”形状，强排设计颇具挑战。

为化解地块北侧不规则的形状，北侧退线排布，人行/机动车出入口+下沉庭院会所+架空层均设在北侧。

其中，在10#配套楼两侧，设置了两处下沉庭院。架空层在1#、2#的首层，面积约300㎡。

这里也能够看到，3#楼处于小区腰部，位置十分关键。

同时，它也是日照问题最大的一栋，与北面的2#楼只有46.32米，对其低层楼栋容易形成遮挡。

金茂采用了两种设计方法，让它的间距系数曲线达标。

第一，抬高南面3#楼的室内地坪线；

第二，将2#楼的架空层设置成4.35米层高。

这么一来，楼间距就符合建筑标准了。

所以3#楼会单独报规，一旦这栋楼拿到规划证，整个小区的设计方案也就定型了，因为其它楼栋的间距都比较宽松。

金茂这种巧用规划条例的方法，对于一些追求快速开发的房企来说，提供了一种新的解题思路。

户型&价格预测

东坝区域内10年前二手房面积整体偏大，所以此次金茂整体产品定位参考满曜，面积段在110-150㎡。

三居是110平起步的，三居和四居是主力，也有一栋楼是大面积四居。

今年朝阳供地结构，售价9-10万/㎡的和售价10万/㎡以上的占比高。

金茂东坝项目，属于今年朝阳很稀缺的8万/㎡以内的新供。

下半年，总价800-1000万面积段的改善新品朝阳及北京相对空缺；金茂整盘不到400套的供应，体量安全性很足。

跟满曜一样，东坝项目的赠送尺度不小。

都是南向内嵌阳台打通，北向拥有双设备平台全赠送，有部分中间户还有挑空平台。

此外，4号楼顶退，可能有露台。

结合效果图，可以看出立面现代，拥有大开窗面。

小区设有468个机动车停车位，配比约为1:1.22。

其中，有46个车位在地上，422个地下停车位。

一般来说，为保证人车分流，这部分地上停车位会被取消改成绿化。

开发主体

北京东茂置业有限公司，成立于2018年12月，注册资本5000万元。

由中国金茂旗下金茂商业投资管理（上海）有限公司100%持股。

中国金茂副总裁、首席运营官吴进出任项目公司法人、董事、总经理。

项目位于朝阳东坝核心区域，东侧是自住型商品房金隅汇景苑，东南角是共有产权房瑞晖嘉苑，北侧的康静里、首开常青藤、奥林匹克花园等都已入住。

生活氛围浓厚，社区底商也相对丰富。

周边东坝万达广场、金隅嘉品Mall等商业配套已落地，北京市第一中西医结合医院（东坝院区）提供医疗保障。

教育资源：汇景苑幼儿园，周边白家庄小学、北京新亚学校、北京中学三分校等。

区域内无可改善的新盘，东坝唯一好房子，在控总价逻辑下，套内功能性改善是这次产品发力点。

相关公司：金茂服务hk00816