不是绿城就是滨江？保利横空“杀出”鏖战98轮拿地！抢当杭州高端住宅市场“风向标”

杭州首宗7月出让的宅地今日开拍，位于钱江世纪城核心单元XS010106-13地块，该地块起始价36.35亿元，起始楼面价38000元/平方米。

这也是杭州下半年的首宗宝地。

不仅创下世纪城核心区宅地起拍价新高，更被业内公认为 “杭州核心区最后一块纯粹高端住宅宝地”。

经过98轮报价，在上午11点46分，最终由保利以460537万元总价竞得，楼面价48139.09元/平方米，溢价率26.68%。

在上半年楼市 “刚需冷、高端住宅热” 的分化格局下，新房价格抬升、二手房持续调整，这块地为何能让众多头部房企虎视眈眈？

其稀缺性、地段价值与市场前景，都藏着杭州高端住宅市场的底气。

为什么敢称为宝地？

先来看看杭政储出[2026]52号地块的位置吧。

位于萧山区（世纪城核心单元XS010106-13地块），东至经十一路，南至民祥路，西至盈丰路，北至纬六路，用地性质为住宅（设配套公建）用地，土地出让面积34167平方米，规划建筑面积95667.6平方米，容积率2.8，建筑限高80米。

这是钱塘湾未来总部基地核心区，也是杭州全市住宅品质提升试点项目。

属于钱江世纪城核心单元，生活配套方面，可谓是拥有“500米顶级配套圈”，是世纪城核心区少见的无短板宅地。

距杭州SKP不足500米，紧邻奥体印象城，步行10分钟可达。

距2号线盈丰路站700米，距地铁2/6号线钱江世纪城站步行可达，双轨交汇通达全城。

周边还有世纪实验小学、文渊实验学校，江南小学、江南初中。

靠近亚运地标奥体大莲花，能够承接萧山本地、滨江和钱江新城的高净值改善客群。

但缺点也很明显，不属于一线江景，也不是奥体第一排。这意味着，保利项目未来会很“吃”产品硬实力。

规划条件也把产品方向写得很明白：地块禁止建设别墅及多层住宅，住宅层高不低于3米，高层住宅原则上设置不低于4米的架空层。也就是说，这是直接冲着改善大平层项目而去。

预测全小区户型会以170平方米起步，主力户型在190–250平方米，顶跃300平方米以上。

板块次新房价格倒挂

再来看看周边邻居们。

东南侧紧邻世纪城钱塘湾总部住宅地块，2023年9月成交，建发&中粮大悦城以总价61.69亿元竞得，成交楼面价32251元/平方米，即建发中粮·朗云项目。

南侧紧邻世纪城核心区块单元XSCQ020204-04-01、XSCQ020204-04-02地块，2024年4月成交，绿城以总价8.67亿元竞得，成交楼面价32771元/平方米，即绿城晓风明月轩项目。

地块西北侧1.4km公里处有世纪城核心单元XS010104-05地块，2025年6月成交，金帝联合集团以总价55.78亿元竞得，成交楼面价54473元/平方米，即奥映世纪轩项目。

因为世纪城核心区宅地供应稀缺，近3年来，成交地块均为高端定位，地价稳步上涨。

地块周边次新房也有不少，而且世纪城核心区次新房与新房形成明显价格倒挂。

滨江君品、龙湖天璞的单价6.4-6.6万元/平方米，138平方米户型总价 895万元起。

融创时代奥城、滨江嘉品的单价5.7-7万元/平方米，140平方米户型总价 810万元起。

虽然次新房价格从2024年巅峰7.8-8.2万元/平方米，回落至5.3-5.8 万元/平方米，但仍是杭州二手价格高地。

而周边朗云、晓风明月轩等项目因为限价46000元/平方米，与次新房依然存在1-2万元/平方米倒挂。

上半年杭州楼市刚需疲软

高端住宅 “狂飙”

市场分化加剧

为什么“52号”地块会受到这样的“争夺”，那就要先看懂杭州楼市上半年“冰火两重天”格局。

杭州楼市上半年的新房成交仅1.6万套，创近15年同期最低；但成交均价则有提升，为38597元/平方米，价格上涨完全由高端住宅拉动。

杭州楼市上半年的高端住宅可以说“卖爆了”，总价 3000万元以上的高端住宅网签163套，5000万元以上的网签57套，均创近10年新高。

栖湖云庄、万潮玖序、奥映世纪等开盘即罄，单价10万元以上的顶豪去化率超90%。

在高端住宅热的背后，则是刚需冷清。

临平、临安等区域的刚需盘去化艰难，均价3万-3.5万元/平方米，成交周期超6个月。

二手房市场则是调了个头，刚需爆发，房东们以价换量，主城核心的老破小跌回十年前。

二手房上半年网签4.6万套，二手住宅均价26817元/平方米，总价200万元以内的房源占比 56.1%。刚需成为购买主力。

千万级二手房成交仅为新房的1/4，高端二手流动性几乎“枯竭”。

上半年的高端住宅成交爆发，千万级新房成交300亿元，高净值人群购买力集中释放，也意味着稀缺地段+优质产品=量价齐升。

52号线地块得天独厚的地理位置，和产品定位，也给了开发商们更多信心，“核心区顶豪供应还是稀缺”。

保利的52号地块如果能在2027年上市，恰逢高端住宅交付空窗期，前景还是很可期的。

杭州高端住宅市场的“试金石”

钱江世纪城核心区已多年宅地断供，52号地块是近3年唯一同时满足“双地铁+顶级商业+优质教育+亚运地标”的宅地，且周边无安置房、无不利因素，纯粹高端住宅氛围拉满。

保利作为头部房企，需在杭州核心区打造顶豪标杆，提升品牌调性。而52号地块是2026 下半年杭州土拍“皇冠上的明珠”，这次土拍结果，也是双方的“互相成就”。

52 号地块的稀缺性，足以支撑房企打造 “现象级”高端住宅，形成市场口碑。

52号地块的魅力，在于稀缺地段+优质产品+风口市场+安全利润的完美叠加，是杭州楼市分化背景下，核心资产价值的集中体现。

对开发商而言，这不是一场普通土拍，而是重仓杭州、布局高端市场的战略选择。

对杭州楼市而言，这块地的成交价、未来产品与售价，将直接决定下半年高端住宅市场的走向，成为杭州高端住宅热度的“风向标”。

橙柿互动·都市快报 记者 岳雁

编辑 潘俐

审核 毛迪 邵宇峰

校对 马玉君

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