美学者开药方：德国加高楼高两倍，应对繁杂建筑规定

辉瑞旧总部即将迎来数千名租户。位于曼哈顿的这处前企业总部，正在改造成1600套住房。自7月起，德国政府也将开始支持这类改造项目。美国建筑企业则早已看到了其中的优势。在纽约曼哈顿，靠近著名的克莱斯勒大厦，一处街角还未见工地，先能听到风镐声。空气中弥漫着灰尘。

就在绿色围挡后面，一家跨国巨头的旧址正悄然“消失”：制药巨头辉瑞的前总部，正在进行美国历史上规模最大的办公楼改住宅项目。这里将建成约1600套公寓，其中400套为面向中低收入群体的可负担住房。这里发生的变化，未来也可能成为德国城市的一种方向。

德国许多大城市面临的问题，与美国并无二致：企业楼宇多年空置，而住房却严重短缺。如今，办公楼改住宅虽然无法单独解决住房危机，但可以缓解市场压力，这已成为较为普遍的判断。

因此，德国联邦政府将从7月起首次资助闲置商业地产改建住宅。今年，新项目“商业转住宅”将提供3亿欧元资金，每套住房最高补贴30000欧元。这只是一个开始。德国正谨慎尝试纽约早已大规模推进的做法。

在曼哈顿，通往这一最新大型项目工地的入口，是一扇银色大门。开工近两年后，未来的大堂已经初具雏形，一名工人正在粉刷墙面。而在地下室，工人仍在从地面凿出水泥。如今堆放管道的地方，未来将成为健身区，里面还会设有拳击台。旁边，3名工人正在施工未来的篮球场。满是灰尘的走廊、半开的墙体缺口、随处可见的电缆，构成了一座即将变成“家”的迷宫。

彼得·王环顾四周。这位建筑师供职于根斯勒建筑设计事务所——全球最大的建筑设计公司之一，负责该公司在纽约办公楼改住宅业务。5月的一天，他和同事一同查看这处工地。在这类改造项目中，原则上会尽可能保留原有建筑结构。这能节省大量二氧化碳排放。对于一个高排放行业来说，这一点尤为重要。根据联合国数据，建筑施工和建筑运营合计约占全球二氧化碳排放的37%。

不过，这一项目也并非完全不需要新增结构。在地下室，新安装钢柱的柱脚从混凝土中伸出，支撑着上方新增的部分。建筑师在原有建筑上又加建了19层。这并不是王所在事务所改造的第一栋楼，更不是这座城市里的第一例。

目前，纽约正通过这种方式新增超过17000套住房，数量居全美城市之首。纽约对此并不陌生：早在1995年至2006年间，金融区就已有近13000套住房由办公楼改造而来。如今，计划中的项目更多了，原因之一是纽约调整了相关规定，允许更多建筑进行改造。

如果开发商至少将四分之一住房作为可负担住房提供，就可获得最高90%的房产税减免。市政府还设有专门办公室，协助开发商完成审批流程。如今在曼哈顿，由旧办公楼改造而来的住房数量，已几乎与新建住宅相当。

最大的问题几乎总是采光。与办公空间不同，住宅必须有可开启的窗户，法律也是这样规定的。因此，建筑师通常保留原有外立面，只把固定玻璃更换成可开启的窗户。

更棘手的是平面布局。办公楼楼层往往进深很大，中部根本照不到自然光。对于开放式办公室，这不算问题；但对卧室来说，就不行了。王说：“我们没有在任何两个项目中重复过同一种解决方案。所有人都必须灵活，不只是我这个建筑师，投资方也一样。”

回到工地本身。这里，王和同事从建筑中切出一部分空间，并新增了楼层。10层将设置联合办公空间，但现在墙里的保温材料还裸露在外。王此前说过，功能转换的一大核心优势，就是完工速度快。

这一点在上一层看得更清楚。一名工人打开一扇门，门后是一套已经完工的公寓：浅色木地板、整体厨房、洗衣机，连百叶窗都已装好。冰箱上还贴着一张标签：“德国制造”。

如果德国的住房建设也能像优质产品制造那样稳定推进就好了。现实中，德国更多时候还停留在测算阶段。根据分析与咨询机构“布尔维恩格萨”为柏林抵押银行所做的一项研究，仅德国7个最大城市的空置办公楼，理论上就可改造出约150000套住房，其中约30000套在柏林，32000套在慕尼黑。

在距离辉瑞工地数公里之外的曼哈顿南部，这种改造后的未来已经可以实地看到。金融区有不少外观普通的办公楼，其中一栋楼顶亮着金色招牌“珍珠大厦”。大堂里燃着壁炉。根斯勒为这栋楼加建了5层，并从建筑内部切出一部分面积，形成中空空间。从项目启动到住户入住，整个过程不到3年。王说：“如果是新建项目，时间至少会长一倍。”

这里的公寓很受欢迎，一名住户这样说。康纳自两年前开业起就住在这里，最近刚续签租约。采访时，他正坐在地下室的放映室里——这只是楼内众多公共设施之一。

他说，自己很喜欢办公室步行几分钟就能到；前不久他喜欢的阿森纳队比赛时，他一到开球时间就直接走回了家。保龄球馆、泳池，这些都很好，但这栋楼最吸引人的还是住户本身。“都是年轻人，”他说，大家经常在公共空间碰面。曾经的办公楼，如今成了一处让人愿意长期住下去的地址。

在德国，这样的图景听起来仍有些遥远。即便是主张推动改造、长期研究其潜力的布尔维恩格萨也承认，这只能是应对住房危机的多种方案之一。最大障碍在于经济可行性：按其测算案例，改造后的租金必须达到每平方米22.40欧元。问题在于，德国空置办公楼往往位于边缘地段。

即便是这项研究中的示范案例——法兰克福尼德拉德一栋改造后的办公塔楼——租金也只有每平方米12至18欧元。除此之外，德国还面临约20000项建筑规定构成的复杂制度障碍。布鲁金斯学会城市研究者特蕾西·哈登·洛对这种讨论并不陌生。她认为，这一轮改造潮是2020年之后的自然结果。

但她也认为，项目成功并不需要达到曼哈顿那样的租金水平。在市场明显更便宜的费城，办公楼加建和改住宅的做法已经持续了几十年。在她看来，真正的政策解法就在这里：城市应允许业主在改造时，直接把建筑加高到原来的两倍。

如果同一地块上能容纳更多住房，项目的账就更容易算得过来。如果做不到，美国会通过定向补贴项目填补缺口——这也是德国如今开始采用的思路。另一个问题是建筑规范。“规范只会越来越多，不会越来越少。这是个问题。”洛说。有时，需求之迫切会倒逼改变。“偶尔必须真正进去看一看，然后说：我们回到最基本的问题上。现在就是这样的时刻。”

在辉瑞工地，建筑师王这时带着一行人上到屋顶。街道的噪音仿佛已经很远，只剩施工电梯发出轰响。右侧可以看到未来泳池的位置，正对面则是克莱斯勒大厦的尖顶。王相信，办公楼改住宅不仅适用于纽约，也适用于所有住房紧缺、居住需求旺盛的城市。“尤其是像柏林这样，人们愿意生活在那里的城市。”

按照计划，到2027年底，首批租户将搬入这栋辉瑞旧楼。而在德国，首批获得资助的改造项目届时可能才刚刚启动。办公楼改住宅能否成为更大范围内的解法，仍取决于政策、成本与城市需求能否真正衔接。