经济学家马光远：根据国际经验，房地产重回到上一轮高点需要10年

进入2026年二季度，北上广深二手房成交持续走高，核心板块带看、成交热度持续升温，不少人敏锐捕捉到市场底部信号，判断楼市筑底修复窗口已经打开。

面对当下市场的各类讨论，经济学家马光远结合全球百年房地产周期统计成果，给出一套客观且具备长期参考价值的判断。

他核心观点十分清晰：即便国内楼市走完本轮深度调整周期，全国市场整体全面回到2021年历史高点需要十年，但一线、强二线核心优质资产修复速度会大幅领先大盘，中长期保值增值确定性极强。

国内房地产调整至今走完第六个年头，多重积极拐点信号集中显现，政策、库存、成交、预期四大维度同步边际改善，长期向好的底层逻辑已经筑牢。下面结合国家统计局、中指研究院全套官方统计数据，叠加多位住建领域、行业经济学家的研判，完整梳理本轮楼市调整全貌，理清周期背后长期向好的底层逻辑。

一、六年持续收缩，下行空间基本封闭，底部修复信号全面落地

2021年是国内房地产规模的绝对顶峰，当年全国商品房成交面积17.94亿平方米，成交总金额18.19万亿元，城镇化快速推进叠加全民置业需求，把行业规模推至历史天花板。

从2022年开始，市场规模连续四年收缩，但下行幅度逐年收窄，企稳趋势十分明确。2022年成交面积12.22亿平方米，2023年回落至11.18亿平方米，2024年收窄至9.65亿平方米，2025年仅8.81亿平方米。

对比2021年峰值，2025年成交面积缩水45.4%，全年商品房销售额8.39万亿元，较高点下滑50.7%，行业泡沫充分出清，价格回调空间基本释放完毕。

来到2026年，市场下行幅度持续收窄，虽然房企短期开工意愿仍偏谨慎，1至5月全国房地产开发投资同比下滑16.2%，住宅新开工面积同比下降22.6%，但供给主动收缩反而为后续供需平衡铺路。

最值得重视的积极领先指标已经出现：全国商品房待售面积连续三个月同比回落，5月末库存总量7.72亿平方米，同比下降0.4%，持续52个月的库存累积趋势正式终结，库存拐点确认，为市场持续修复打下坚实供给基础。

二、五大维度拆解当下楼市，核心城市韧性突出，长期修复动力充足

只看成交、库存两组数据，很难看清市场全貌。我们从房价、房企经营、居民心态、城市供需、顶层政策五个维度，客观还原当下楼市真实向好底色。

房价经过数年充分回调，风险充分释放，核心优质资产企稳势头明显。上海陆家嘴核心豪宅2021年最高单价27万元/㎡，2026年6月同户型成交均价18.8万，价格回调后泡沫彻底出清，性价比凸显。

近郊刚需板块完成价格出清，嘉定江桥热门次新小区巅峰总价712万，如今二手成交总价427万，刚需上车门槛大幅降低。放眼全国，新房价格四年累计下跌8%，二手房调整幅度更高，价格洼地已经显现，进一步下跌空间十分有限。

房企经营完成深度去杠杆，行业进入健康可持续发展阶段。巅峰时期头部50家房企平均净负债率接近170%，经过持续数年风险出清，当前行业均值降到80%以内，有息负债规模持续收缩，行业风险基本出清。

行业盈利回归合理区间，早年房企平均毛利率22.8%，未来长期稳定在25%以内，向制造业稳健利润靠拢，行业告别野蛮扩张，进入高质量发展阶段。各大房企主动聚焦一线、强二线优质地块，同步拓展物业、代建等稳定现金流业务，抗风险能力大幅提升。

居民购房预期迎来边际改善，置换、刚需需求逐步释放。前两年市场悲观情绪浓厚，大家普遍观望；如今政策持续托底、价格回调到位，房产居住价值重新成为大众关注重点。

国内灵活就业群体规模突破2亿，居民收入稳步修复，叠加房贷利率长期低位，居民加杠杆购房的顾虑持续减少，看房优先选择现房规避交付风险，改善型换房需求持续释放。闲置资金除理财、基金外，不少刚需家庭开始布局核心城市优质住宅，住房真实需求稳步回暖。

城市供需行情分化但结构性亮点突出，核心城市走出独立修复行情。一线、人口持续流入的强二线城市需求率先回暖，北京二手房月均稳定成交1.5万套以上，上海连续四个月每月成交超2.4万套，杭州、成都核心板块价格小幅企稳，土拍热度同步回升。

三四线城市虽仍处在缓慢去库存阶段，但随着全国库存总量持续回落，下行压力也在逐步缓解，整体不会出现深度下跌行情。70个大中城市里，房价环比上涨城市数量持续增多，回暖范围稳步扩大。

顶层政策持续加码托底楼市，中长期稳定框架完全成型。2026年上半年全国落地稳地产相关政策超560项，首套房首付比例最低下调至15%，房贷利率从2021年5.6%的高点累计下调2.5个百分点，当前主流区间仅3.05%-3.45%，置业成本来到历史低位。

高层多次释放清晰定调，《求是》期刊专门发文，提出加快修复居民资产负债表，稳定房地产市场，楼市稳定已经和全社会消费信心、宏观经济大盘深度绑定，后续仍有持续优化政策托底市场。

三、全球地产周期数据佐证，大盘重回高点需十年，核心资产修复大幅提速

马光远提出的十年周期判断，并非主观猜想，而是依托国际清算银行对全球190轮完整房地产周期的长期统计结论。

机构多年跟踪数据显示，一旦楼市进入深度收缩周期，整体房价跌幅超过30%，全国大盘从底部重新回升至前期历史高点，平均需要9.6年，对应现实行情接近十年周期。

海外成熟市场案例能够充分印证这一规律。2008年美国次贷危机爆发后，全美市场耗费十年回到危机前价格水平，但纽约、旧金山等核心优质城市仅8年就完成价值修复。

日本1991年地产泡沫破裂，全国大盘调整周期漫长，但东京核心核心片区房产保值能力突出，调整幅度远低于全国平均水平。

反观国内市场，本轮调整至今走过六年，核心城市优质房产跌幅30%至40%，符合国际定义的深度收缩周期。按照全球历史规律推算，全国大盘整体回到2021年高点还需四年以上，但一线、强二线核心地段优质房源，依托人口、产业、资源支撑，修复速度会远远快于全国平均水平，短期就能走出稳步上行行情。

很多人容易混淆“全国大盘周期”和“核心城市资产走势”，局部优质房源率先企稳回暖，是市场修复的先行信号，中长期价值修复空间值得期待。

四、多位权威专家观点趋同：市场已到底部区间，结构性修复行情正式开启

不止马光远，多位长期深耕房地产研究的专家，均给出偏乐观的客观判断，一致认可市场底部确认，结构性修复行情已经启动。

住建部原副部长仇保兴提到，五年深度调整过后，行业风险已经充分释放，房价距离底部区间很近，各类政策持续发力托底，结构性修复信号十分明确，无需过度悲观。

经济学家任泽平判断，未来市场修复呈现鲜明K型分化，一线、强二线核心地段优质楼盘具备持续企稳上行基础，是中长期配置优质资产的核心赛道。

杜帅结合70城房价数据补充，一线城市新房已经结束连续九个月下跌，二手房回暖势头更强，“核心城市持续修复、三四线缓慢筑底”的长期格局已经固化。

综合各方观点，能够梳理出三条清晰、偏积极的市场判断。

第一，市场已经走到本轮调整的底部区间，全国房价大幅下跌空间彻底闭合，政策底、库存底、市场底三底共振，中长期修复通道正式打开。虽然房企资产负债表、居民信心完全修复需要时间，但整体向上大趋势不会改变。

第二，城市分化会成为长期主旋律，同时也是结构性机遇所在。人口持续流入、产业扎实的核心城市，优质房产价值会稳步修复；普通三四线城市虽然修复节奏偏慢，但深度下跌行情已经结束，下行风险可控。

第三，房产二元属性彻底分离，优质资产迎来价值重估窗口。少数核心地段优质房源能够持续保值增值，中长期具备稳定的价格修复空间；普通住宅以居住功能为主，波动幅度有限，无需过度担忧贬值风险。

楼市正式走出深度调整周期，底部修复信号全面兑现，结构性向好趋势长期确立。结合全球地产周期规律，全国大盘重回2021年高点尚需时间，但核心优质资产的修复窗口已经打开，理性把握结构性机会，方能看清楼市长期向上的真实走向。