辽宁
3年前在西安北郊挂560万的豪宅，这个月同户型刚成交295万。 中介看完挂牌价直摇头：现在挂380万那套，真想卖出去，至少还得再降100万。
560万到280万，3年时间，接近腰斩。
这事发生在北郊当年号称"整个片区最好的那个豪宅小区"。 2022年7月27号，业主第一次挂牌，写的564万。 那时候房子还不满二，5.3%的增值税得买家承担，七七八八算下来，客户拿到手差不多得600万。
5.3%的增值税啥概念？ 按564万算，光税就将近30万，再加个税契税，没人愿意当这个冤种。 所以挂出来前七八个月，问的人多，真下手的一个没有。
熬到2023年4月，业主把价微调到560万，比首挂少4万——看得出来不着急，还想扛扛。
结果2023年6月，价突然蹦了，直接从560万砍到499万，一次降60万。
之后就没停过：500万、418万、412万、399万、380万，一年多时间，价牌换了五六次，房子还是没出去。
中介说，现在挂380万的业主，真想卖，至少还得再降100万——也就是280万上下才有买主接。
你说夸张不？ 560万的心理价，到现在同户型成交295万，挂380万还得再砍100万，里外里跌了快一半。
也不是这套房子自己跌。 2023年夏天那会儿，整个西安二手都往下掉。 曲江紫汀苑150平，2023年成交645万，2025年同一户型362万，跌44%；融创西安壹号院190平，2021年600万成交，2025年差不多340万，跌43%；招商央玺在北郊，叠拼中叠最近成交单价13580元/平，砍了57万；就连奥体的华润未来城，2023年9月还卖2万2一平，2025年就剩1万4、1万5了。
北郊这套顶豪的跌幅，在样本池里算偏高的，但方向都一样——"核心盘永不跌"这话，2023到2026这几年，在西安顶豪圈基本没人提了。
为啥是北郊顶豪先垮？ 三层原因凑一块了。
第一层是税锁死了前半段的流动性。 2022年7月到2024年7月这两年，不满二的5.3%增值税把真实买盘挡在外面，业主想降也白降，买家成本被税卡着。 等2024年7月熬到满二了，市场已经塌了，再降也赶不上趟。 顺带一提，2026年1月1日开始，不满二增值税率从5%降到3%，但这套房子早就过满二了，税这波红利它没赶上，就算赶上了，房价跌的比税多太多，也救不回来。
第二层是2023年6月那个拐点太狠。 投资客那会儿集体撤，法拍房变多，软新那边绿城、保利的新房推四代宅，直接把三环外豪宅的客群抽走一大半。 北郊本来顶豪客群就薄，北跨概念兑现得慢，奥体那几个盘一砸价，整个板块估值往下挪，顶豪更没人接。
第三层是同板块竞品都在砸。 招商央玺、华润未来城，挂价比这套还低，买主进来先比一圈，380万挂在那，人家转头去看295万刚成交的那套同户型了。
中介说现在北郊高铁新城二手均价也就1万零五百多一平，顶豪流动性没回来之前，挂高了就是挂着玩，挂一年也是挂。
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