全国率先！济南允许“在建商业楼”改保租房，盘活存量再出新招

继多城推行“非居改保”后，济南于7月1日发布保障性租赁住房建设新规，将政策窗口前移至项目建设阶段，新规允许在建商业建筑变更为保租房。

7月1日，济南市住房和城乡建设局、市发展改革委等四部门印发《济南市商业商务用地建设保障性租赁住房实施办法》，明确商业商务用地上新建保障性租赁住房项目、在建商业商务建筑改作保障性租赁住房项目，应重点布局在产业（科研）聚集区、商业商务聚集区、交通枢纽地区、高校、科研园区等交通便捷、生产生活便利、租赁需求旺盛的区域。

该办法自2026年7月29日起施行。

新建保障性租赁住房的，适用于企业利用商业商务用地整栋新建的项目；在商业商务聚集区周边，利用城中村生活保障房建设用地（商业商务国有建设用地）整栋新建的项目。在建商业商务建筑改作保障性租赁住房的，适用于企业已取得建设工程规划许可证未开工或正在建设中的整栋商业商务类建筑。

在建设要求上，除明确项目布局区域，还要求项目内保障性租赁住房总建筑面积不超过15万平方米。项目套型建筑面积原则上不超过70平方米（含），套型占比不低于项目总套数的80%（含），为促进重点人才引进，套型建筑面积可适当放宽，最大不超过120平方米（含）。保障性租赁住房项目应按照商业用地的属性审查配套设施。

企业申请在商业商务用地上新建保障性租赁住房的，应取得不动产权证（国有建设用地使用权）。同时，申请新建保障性租赁住房的项目不得违反土地出让合同中规定的产业引入等条件。

在产权登记环节，办理保障性租赁住房不动产登记，原则上以整栋为最小单元，产权证书注明“保障性租赁住房”。保障性租赁住房不得销售，或以转让、拆分抵押、分割抵押等形式变相销售，相关限制性内容应在不动产登记簿和不动产权证书上载明。

因企业发生合并重组、股权转让、破产等特殊情形导致保障性租赁住房产权发生实际转移的，承接人应继续履行原土地出让合同、原监管协议，并在合同期内继续履行相应租赁合同。承接人持市住房城乡建设部门相关变更材料，到不动产登记部门办理相应的不动产登记。

办法还明确了商业商务用地新建保障性租赁住房项目、在建商业商务建筑改作保障性租赁住房项目的申报及认定程序，并纳入济南市保障性租赁住房信息平台管理。

这项政策的出台，标志着济南在盘活存量土地、拓宽保障性租赁住房来源方面迈出了实质性的一步。

供给模式创新，明确允许在建的商业商务建筑整栋改建为保租房，能够有效盘活因市场变化而闲置的在建工程，避免资源浪费。

明确选址导向，要求项目重点布局在产业聚集区、交通枢纽、高校周边等租赁需求旺盛的区域，实现了“职住平衡”的精准供给。

户型设计务实，规定套型建面原则上不超过70㎡，且占比不低于80%，同时为引进人才放宽至120㎡。这种“以70平为主、120平为辅”的结构，兼顾了普惠保障与人才引进的双重需求。

全链条闭环监管，要求产权证书注明“保障性租赁住房”，并明确不得销售或变相销售。同时，对企业破产等极端情况下的产权转移做出了规定，确保房屋的保障属性不因所有权变更而改变。

从更宏观的视角看，这项政策具有多重价值。

这是盘活城市存量资产的典范，将空置或低效的商业地产转化为社会急需的租赁住房，实现了土地和空间资源的更优配置。

此举有效拓宽了保租房的筹集渠道，将进一步充实济南的住房保障体系，调动社会资本参与，减轻了政府财政压力。

对青年与新市民而言，在交通便利的区域提供稳定、合规的租赁住房，并配套租金不高于市场价90%、可享受落户及公共服务等权益，切实降低了城市“新人”的居住成本。

不得不说的是，政策的落地效果也面临一些现实考验。

改建的技术与成本：商业建筑改住宅涉及消防、采光、管道等诸多专业改造，技术难度和改造成本可能不低，对企业积极性是考验。

公共配套的协调：政策明确按“商业用地属性审查配套设施”，这意味着教育、医疗等社区配套需另行解决，如何与周边现有设施衔接需要精细规划。

利益平衡的复杂性：改建可能影响周边既有商业项目的利益格局；同时，如何精准界定“人才”并分配120㎡的大户型，也需要配套细则来确保公平。

运营管理的可持续性：如何保证长达数十年运营期的服务质量与财务平衡，以及信息平台的管理效率，都将决定政策的长远效果。

总的来说，济南政策的价值，在于它精准地捕捉到了一个现实问题：在建的商业项目因市场变化，可能面临建成即空置的风险。

此次《办法》明确允许已取得规划许可但未开工或正在建设的整栋商业建筑变更用途，相当于给这些“半成品”项目提供了一条合法的“出路”，这有助于从源头上避免产生新的闲置资产。

总的来说，济南的政策是在国家顶层设计和各地已有实践基础上的一次精细化创新，其核心突破在于将政策干预的窗口前移到了建设阶段，这为盘活潜在的闲置资产提供了更及时、更灵活的解决方案。

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