广州楼市“半年报”来了

房价止跌信号确认，改善大军正加速进场；90㎡至120㎡户型仍是一手成交主力

上半年，广州新房市场在政策组合拳的持续作用下，楼市的修复速度正在加快。数据显示，全市上半年新房成交面积同比基本持平，一手住宅成交均价约3.35万元/㎡，房价调整幅度大幅收窄。90㎡至120㎡户型仍是成交主力，120㎡以上改善房源成交量同比上涨超一成，核心城区高端楼盘去化亮眼。与此同时，二手房市场上半年网签超5.3万套，5月逾六成二手板块价格环比回升，市场信心正从核心区向外渐进修复。

■新快报记者 何璐诗 文/图

新房成交连涨3月“保温”成功，成交均价约3.35万元/㎡

在以旧换新、购房补贴等政策组合拳持续加码的推动下，广州楼市自3月“小阳春”起步，已连续3个月呈现回暖态势。6月份广州市场成交热度虽然有所回落，但上半年整体市场需求得到了有效激活。中指研究院数据显示，1月至6月，广州新房成交面积为365万㎡，同比基本持平。普睿广佛区域统计显示，上半年广州一手住宅成交均价为33485元/㎡，同比微跌0.65%，但降幅较上年同期收窄10.87个百分点。

普睿广佛区域首席分析师肖文晓认为，房价止跌回稳的信号正进一步得到确认。“今年3月‘小阳春’之后，4月广州楼市淡季不淡，5月新房成交量更录得自1月以来的最高值。而在开发商年中冲刺的助力下，6月广州一手住宅网签6215套，虽然对比5月黄金月的7268套有所回落，但仍录得上半年第二高的成绩。”他说。

对于6月市场小幅回调，业内人士解读为正常波动。肖文晓告诉新快报记者：“由于暴雨和高温天气频发，加上此前3个月广州楼市表现不错，消化了大量前期积累的需求，6月广州新房成交环比回落，但仍在‘保温区间’。接下来7月、8月是传统淡季，楼市表现如何还要看以旧换新和房票政策精准发力的结果。”

楼市成交量主角没变，但120㎡以上成交量同比增长超一成

上半年，刚需、刚改仍是广州一手楼市的主要承接力，而改善型需求的崛起，则成为今年市场修复的核心亮点。据普睿广佛监测，上半年90㎡至120㎡刚需、刚改户型成交12809套，占全市新房总成交量的41%；其次是90㎡以下中小户型成交9128套；120㎡至140㎡户型成交5547套，位居第三。

改善型置业的升温趋势尤为显著。上半年广州120㎡以下户型累计成交21937套，同比下降10.7%；而120㎡以上改善型户型成交9467套，同比大幅增长11.9%，呈现明显的结构性增长。肖文晓表示，目前一手楼市的需求格局以刚改和改善为主、以刚需为辅。“大户型改善产品成交占比持续攀升，标志着广州改善型购房群体加速入场，是楼市高质量修复的重要积极信号”。

从单价段来看，上半年1万元至2万元/㎡刚需房源成交更为活跃，共计成交10681套，占全市成交总量三分之一；其次是2万元至3万元/㎡房源成交6620套；4万元至5万元/㎡中高端房源成交4489套，位列第三。

头部房企加码一线城市核心区，大湾区土拍热浪“捂热”信心

放眼全国楼市，高端住宅产品市场热度上行，头部房企持续加码核心城市优质改善业态。中指研究院数据显示，上半年，20家头部房企200㎡以上高端住宅项目销售额占比达25.3%，同比提升10.9个百分点，为所有户型段中增速最快的品类。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，200㎡及以上高端住宅销量快速增长，源于供需两端双向发力。“一方面，热点城市供地策略优化，重点释放中心城区优质储备地块，精准匹配高端置业群体的品质住房需求；另一方面，楼市经过多年调控，高容积率、高密度刚需产品集中，高品质改善型房源供给稀缺，长期积压的高端置业需求正集中释放”。

有业内人士认为，粤港澳大湾区楼市整体向好，为广州市场修复形成有力支撑。“今年以来，香港私人住宅售价指数连续12个月上涨，创下31个月新高；广州马场地块以236亿元高价出让、琶洲中二区地块溢价46%成交；深圳宝安地块历经335轮竞价争抢。大湾区核心城市优质土拍热度高涨，持续提振市场信心。此外，广州限购、限贷政策持续优化，积压的改善与刚需需求有序释放，推动核心区高端楼盘持续热销。”其说。

新快报记者了解到，当前广州核心城区不少高端改善项目市场认可度持续走高。以珠江新城的高端项目凯旋新世界为例，楼盘主打户型面积段为132㎡至172㎡、195㎡至277㎡、304㎡至835㎡的全维度改善户型，5月项目到访量翻倍，成交同比大涨300%，更出现老业主组团买房的火热行情。同样位于广州天河的低密高端项目越秀·观樾，前6个月累计销售额突破22.7亿元。白云新城的低密项目保利云瑞近日开放，主推128㎡至200㎡全四房户型，官方数据首开去化超九成。

中指研究院指出，20家头部房企今年上半年在一线城市的销售额在业绩中占比同比提升5.8个百分点，首度反超二线城市，成为核心业绩支撑。头部房企近年土储投资高度聚焦一线城市核心地段，核心区高价改善型新盘供给持续增加；叠加一线城市限购优化、首付比例及房贷利率下调等利好政策，核心区项目去化效率显著优于二线城市，推动行业业绩结构向一线城市倾斜。中指研究院高级分析师郑俊彤称：“人口持续流入、产业发展动能较强的城市，改善型住房需求有望释放，对新房尤其中高端产品形成支撑。”

上半年二手房网签超5.3万套，5月逾六成板块价格上涨

二手房市场方面，广州上半年二手住宅网签同比整体平稳。广州市房地产中介协会数据显示，前6个月二手住宅累计网签53358套，成交面积534.87万㎡。受端午假期、高温强降雨天气叠加影响，6月二手楼市活跃度有所回落，当月网签8740套、成交面积88.89万㎡，环比分别下降12.45%、10.68%，同比下降9.82%、7.70%。

不过，部分板块二手房价格率先企稳回升，打破市场“以价换量”格局。普睿广佛监测数据显示，今年5月广州二手住宅成交均价回升至21229元/㎡，环比上涨3%。全市65%的板块二手均价环比上行，共计51个板块涨价，其中16个板块涨幅超10%。其中，天河泛珠江新城、五山板块，海珠工业大道板块，荔湾广钢广船、花地板块，白云同和、白云新城板块及增城多个核心街道板块，成交均价上升超一成。

郑俊彤表示，房地产市场仍在筑底，市场修复延续分化特征。展望下半年，核心城市二手房市场有望保持稳定，核心城市挂牌趋稳推动供求关系有所改善，叠加一线城市租金小幅上涨，价格企稳基础进一步增强，预计下半年二手房价格进入窄幅波动阶段。

李宇嘉认为，市场整体呈“中心区好于外围、新规产品好于其他产品、二手房交易规模好于新房”格局。“本轮回升动力主要来自供求关系再平衡与前期价格充分调整。这既与前期价格充分调整、众多房源已达到可支付水平有关，也受益于好房子在供给端的持续驱动。”他说。