重庆
2026年上半年很快过去了，近期一些房产数据陆续公布。老谭有空逐一去拆解一下，后期再汇总分析。
首先来看2026年上半年的土地市场情况。
上半年，重庆共成交土地14宗，总面积659亩，新增可建体量76万方。整体成交宗数比去年同期少1宗，但体量减少更为明显。这是一个积极信号。
事实上，最近几年重庆的土地成交量都在极致压缩，仅有2021年以前高峰期成交量的10%至20%左右。
因此，目前重庆新房项目并不算多，部分板块购房选择面非常小。同时，重庆新房存量也很低，目前仅约八九个月的去化周期。如果销售速度稍微提升，存量将进一步缩减。
从成交结构来看，上半年14宗地中有3宗为商业性质，住宅用地实际仅成交11宗。
其中，楼面价超过万元的“万元地”只有2宗。
一宗位于观音桥，由邦泰竞得，靠近长安三工厂和鲤浴池附近，溢价约29%，成交楼面价13916元/平方米。观音桥已成为重庆未来高价地的集中区域。
另一宗位于渝中大坪，由昕晖于6月30日竞得。该地块位置更优，紧邻时代天街和轨道交通站点，成交楼面价10767元/平方米，这一价格依然被低估。
今年上半年，共有7宗地块溢价成交，是一个良好现象。总共11块地，扣除3块平台拿地，这个溢价占比已经是很高了，只有沙坪坝的那块地没有溢价。
整体来看，重庆上半年住宅用地成交楼面均价7543元/平方米，同比下滑8.1%，较去年略有下降，这是一个不太积极的信号。但从积极角度看，所有溢价成交的地块均位于核心区或优质地段。
从开发商布局来看，邦泰今年最为活跃，分别在观音桥、南滨路和照母山各拿1宗地，加上之前开发的项目，未来邦泰在重庆将拥有5个新房项目同时在售。
昕晖在大坪拿下2宗地块，昕晖重仓大坪，今年两块地，还有在售的见山台项目。
海成在鸳鸯拿下1宗地块。也就是金开郡的二期。
此外，今年成交的许多地块规模偏小，这类小地块近期市场表现不错，例如金开大道的华润澐璟、璞印金开等项目。
以下是今年重庆成交的11宗住宅用地清单及位置分布，其中3宗由平台公司获取，其余8宗分别为：
1. 邦泰在观音桥获取的地块（邦泰安铂）；
2. 嘉夏实业在沙坪坝获取的地块；
3. 昕晖在大坪获取的地块；
4. 海成在鸳鸯获取的地块（金开郡二期）；
5. 远达在大石坝获取的地块；
6. 邦泰在南滨路获取的地块；
7. 邦泰在照母山获取的地块；
8. 昕晖在大坪核心区获取的另一宗地块。
整体两江新区4块，渝中区2块，南岸区1块，沙坪坝区1块。两江新区是近几年拿地热土。
总结来看，当前开发商拿地更倾向于核心区，核心区地块多溢价成交，而新区地块乏人问津，多数由平台公司托底。
这是一个明显信号：核心区地价持续上涨，新区地价则相对走低。面粉决定面包，核心区地价上升将推动未来房价上行。过去重庆核心区地价和房价被严重低估，与远郊区域未能形成明显价差，这一趋势有助于修正这种不合理格局。
另一个值得关注的现象是，各开发商和板块呈现出“占山为王”的特点。
例如，邦泰深耕照母山板块，已有三块地。
昕晖深耕大坪板块，3块地。
远达则聚焦成熟板块的稀缺地块，如新牌坊、江北嘴的澜庭序、大石坝南桥寺等区域，均仅有其一个新规项目，具备稀缺性。每家开发商都有各自的拿地逻辑，各据一方，形成了重庆市场独有的格局。
海成和远达的拿地逻辑有点类似，更喜欢造大城，北区三郡，云湖郡、江帆郡、金开郡。外加一个南滨路的上浩玺。
这些开发商此前获取的地块，在土地成本与销售价格之间存在利润空间。
希望未来更多开发商对重庆市场增强信心，推动核心区地价进一步上行，楼面价超越1.6万/㎡，突破此前中央公园创下的地价纪录，促使重庆整体房价稳步提升。
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