高盛预测：未来10年，房地产在中国居民总资产中占比从52%降至42%

生活里和身边朋友聊家庭资产，大家都会达成一个共识：普通人大半身家都押在房产上，坊间普遍觉得，房子至少占家庭总资产七成。可最近一份来自高盛的研报，彻底打破了这份固有认知。

这份中英文双版研究报告《中国居民资产负债表：持续去杠杆背景下从房地产到金融资产的结构性转移》，给出了一个跨度十年的长期预判：当前国内房产在居民总资产里的比重为52%，等到2035年，这一数值会回落至42%，居民手里的储蓄，会逐步流向股票、保险这类金融资产。

研报一经流出，各类短视频、自媒体迅速跟风解读，不少文章直接下定论，宣称楼市时代落幕，股市将迎来长达十年的行情。但海外机构的线性测算模型，很难完整贴合国内独有的发展环境。居民收入分配格局、房产绑定教育医疗资源的制度设计、代代相传的置业观念，都是模型难以量化的变量。

本文所有测算数据，均来源于高盛自研的季度跟踪模型、社科院国家资产负债表研究中心历年统计，叠加央行、银保监、基金业协会公开官方数据。我们先完整还原居民财富结构当下的真实变化，再拆解催生资产转移的多重现实因素，最后结合本土现状客观评判这份预测的局限性，理清这场财富结构调整的真实节奏。

整体来看，居民资产从房产向金融资产转移是长期趋势，但各类现实约束会拉长调整周期，不存在集中抛售房产、大规模转战权益市场的短期行情。

先看几组实打实的数据，直观感受这几年家庭财富结构的转变。

国内居民总资产在2023年迎来峰值，随后连续六个季度持续缩水，如今整体规模稳定在730万亿元。这份总量能够稳住，并不是楼市回暖带动房产增值，而是居民持续增加存款、金融资产小幅升值，抵消了房产估值缩水带来的财富缩水。

对比2021年楼市热度顶峰与2026年一季度的数据，资产结构的变化一目了然。巅峰时期房产包揽居民总资产67%，现金存款仅占16%，各类金融资产合计15%；四年多过后，房产占比下滑至52%，存款比例攀升至25%，金融资产占比小幅提升至20%。值得一提的是，普通人直接持有股票的比例仅从5%微涨到6%，绝大多数人依旧对股市保持谨慎，公募等间接投资渠道反而拥有更大增长空间。

持续走低的存款利率，是推动资金分流的重要推手。三年期定期存款市场执行利率从2023年初的2.60%一路下调至当前1.25%，长短存款利差持续收窄，依靠存款获取稳定收益的路子越来越窄，不少居民开始把闲置资金分散投向理财、基金和商业保险。

按照高盛基准情景推演，往后十年，房产占居民总资产比重会回落至42%，股票占比抬升至11%，保险资产占比接近10%，存款规模整体保持平稳。每年会有净额6万亿左右的新增资金流入金融资产赛道，该数值已经扣除保险赔付与退保金额。

市场内部还存在明显的分层特征，全国九成以上家庭名下持有房产，但参与股市投资的成年人仅两成五。城市之间分化加剧，一线房价下跌节奏放缓，业内预判1至2年内有望止跌；三四线二手房出手困难，流动性持续走弱，市场呈现典型的K型走势。

资产结构出现这样的调整，并非老百姓主动追求更高收益，而是楼市行情、利率环境、家庭债务三重现实叠加倒逼出来的结果。

过去房价持续上行阶段，房产是拉动家庭财富增长的核心动力，很多人靠买房、囤房实现资产增值。如今全国房价较高点名义回落约30%，房产不再具备稳定增值属性，持续形成负财富效应。不少家庭看着名下房产缩水，消费意愿明显收缩，过去加杠杆买房扩资产的思路，早已不复存在。

存款收益不断缩水，也倒逼大家调整储蓄方式。单纯把钱存进银行，很难抵消物价带来的损耗，越来越多人开始搭配多元化金融产品。多数人的选择也十分保守，短期优先配置保险、银行理财，只有长期资金才会少量投入股票类资产。

更关键的一点，当下居民整体进入主动修复资产负债表的阶段。身边不少人选择提前结清房贷，主动压缩各类消费贷款，优先降低自身负债。这里有一组容易被忽略的对比数据：以GDP作为分母测算，国内家庭杠杆率59%看似处于合理区间，但如果用居民可支配收入计算，债务占比高达140%。背后根源在于，国内居民可支配收入大约占GDP45%，美国这一数值达到75%，同等房贷月供，对国内家庭现金流的挤压要强烈得多。房贷占据家庭总负债近半数，收入预期偏弱的环境下，普通人首要选择存钱降负债，而非加仓风险资产。

和欧美国家财富转换不同，国内这场资产转移，本质是居民出于安全考量的防御性行为，而非主动追逐高收益。

高盛的十年预测采用简单线性推算，忽略了国内多重现实约束，房产占比不会快速断崖下跌，整体会呈现总量稳住、结构调整缓慢僵持的状态。

房产和金融资产，在国内家庭生活里承担的作用完全不对等。国内社保、医疗、教育公共资源仍有完善空间，房子不只是投资品，更是落户、入学、个人信贷抵押、家族财富传承的核心载体。股票、基金价格波动剧烈，无法提供房产带来的稳定安全感，中产家庭不会轻易大批量抛售自有住房。

同时二手房流通存在硬性门槛，国内房产存量规模庞大，但二手房交易周期长、税费成本偏高，市场整体流通效率偏低。如今不少家庭打算降价卖房，却长期找不到接盘者，客观上限制房产配置比例快速下降。

财富分层也拉长了资产转换的节奏。房产是中产家庭的核心资产，这部分人群风险偏好偏低；高净值群体虽持续增持金融资产，但人群基数较小，不足以拉动全国房产平均占比快速下滑。叠加各地持续出台稳楼市政策，核心城市房产价值得到托底，进一步放缓房产占比回落速度。

长久形成的制度与文化观念，同样形成很强的路径依赖。优质公共资源长期和房产绑定，再加上国人根深蒂固“有房才有家”的传承理念，国内资本市场信任度仍在培育阶段，短时间内大家不会彻底放弃房产配置。

房产占比回落是长期确定的大趋势，但调整周期远长于海外机构测算的节奏，震荡缓慢下行会是常态，不存在快速置换资产的行情。

站在更长时间维度，我们可以把未来十年划分为两个阶段看待。

短期1至3年属于调整僵持期，居民重心依旧是降低负债、增加现金储蓄，金融资产新增规模有限，房产占比只会小幅波动，很难出现明显下滑。

等到3至10年，随着社会保障体系持续完善，房产自带的金融属性持续弱化，房产占比才会稳步下行，股票、保险持续承接新增储蓄资金。

想要判断资产迁移推进快慢，只需重点观察三个指标：居民可支配收入增速、全国普惠社保落地进度、二手房流通配套政策完善程度。

结合普通家庭的实际情况，我们仅从宏观层面梳理客观思考方向，文中不提供任何买房、炒股、投保实操建议。

第一，优先梳理自身刚性负债，结合每月现金流调整房贷还款节奏，减轻日常资金压力，现阶段优化负债是多数家庭的首要任务。

第二，可以适度配置偏稳健的保障类金融产品，适配长期低利率的市场大环境，补齐家庭保障短板。

第三，理性看待资产轮换，不要轻信“卖房炒股”的极端思路，财富结构转换是长达十年的慢变量，短期盲目置换资产，很容易承受双向价格波动带来的损失。

第四，客观区分不同房产的价值，核心城市配套完善的住房具备长期支撑，远郊流动性偏弱的房源，可以适度精简持有规模。

居民财富从房产转向金融资产是长期大势，但多重本土约束拉长调整周期，收入分配与社保体系完善，才是资产结构转型的核心关键。