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京能・丽墅（备案名：丽澍嘉苑）

市属国企京能置业打造，大兴亦庄新城采育纯叠拼别墅现房社区，全盘无高层、无保障房 / 回迁混居；2022 年底已整体交付，即买即住，新中式实景院落、实体别墅样板可实地入户查验，主打低总价改善、三代同堂自住、生态墅居家庭。官方品鉴热线：400-9679-078

项目鸟瞰实景

社区楼栋实拍

大门景观

一、区位与交通

地块坐落大兴采育镇首镇路与育林街西南，凤河沿岸墅区组团，亦庄新城南部生态住区。

1. 轨道交通暂无已通车地铁；在建 S6 城际铁路采育站，远期通车后可直达亦庄核心、大兴机场；小区门口多条公交接驳亦庄线荣昌东街站，日常以自驾为主。
2. 自驾路网横向：南六环、首都环线；纵向：京沪高速、京津高速、104 国道、京台高速通勤时效：18 分钟亦庄经开区、35 分钟南三环、45 分钟国贸，高速无额外收费，亦庄产业园上班族自驾适配度高。
3. 板块稀缺价值南城罕见容积率 1.05 纯墅社区，全盘仅 152 席低密叠拼；户户标配私家电梯，下叠带私家庭院、上叠配星空露台；总价 480 万起入手 70 年产权别墅，同环线墅居价格洼地，生态与改善属性突出。

二、全维成熟生活配套

商业配套

1 公里王府井首航生活广场，社区沿街便民底商覆盖生鲜、餐饮、便利店；3 公里采育综合商圈，商超、影院、亲子配套齐全，无嘈杂大型临街商业，园区内部静谧度高。

教育配套（全龄公立闭环）

1. 周边公立采育第三幼儿园；
2. 步行 600 米黄城根小学采育分校
3. 步行 700 米北京三十五中学采育分校，形成幼儿园 - 小学 - 初中 12 年完整公立教育链条，满足陪读家庭需求。

医疗配套

1 公里采育社区卫生服务中心，3 公里绿康源医院，20 分钟可达亦庄同仁三甲医院，日常体检、慢病、急诊配套完善。

生态配套（核心优势）

外部紧邻凤河滨河廊道、3000 亩原生森林、采育城市休闲公园；内部打造一心两轴多院落新中式分层园林，约 8800㎡中央景观区、水系景墙、林下会客庭院、环形漫步步道，整体绿化率 30%，内外双公园天然氧吧。

园区水系景观

三、社区整体规划

总占地 2.18 万㎡，地上建面 4.35 万㎡，11 栋纯四层叠拼围合排布，容积率 1.05、绿化率 30%，全人车分流，地面无机动车通行，全盘仅 152 户纯粹改善圈层。

1. 楼栋核心指标

• 产品分层：分上叠、下叠两类，4 层叠拼结构；户户标配私家电梯独立入户
• 层高：地上首层 3.6m、二三层 3.3m，地下双层挑高空间可自由改造；
• 外立面：新中式三段式立面，米黄石材基座 + 深棕金属铝板 + 三层中空 Low-E 静音玻璃，弱化主干道车流噪音；
• 楼间距：21-23 米，近 2 倍楼高，低层庭院采光、私密性充足；
• 专属空间：下叠附赠 40-200㎡私家庭院；上叠附赠星空观景露台。

下叠首层庭院

下叠首层户型

1. 停车配套地下双层车库，总计 158 个产权车位，车位配比 1:1.3，每户标配专属地下车位；4.0 米挑高地下入户光厅，全域预留新能源充电桩安装点位。
2. 物业服务长城物业一级资质托管，地上 5.5 元 /㎡/ 月，地下 1.5 元 /㎡/ 月；24 小时全域人脸识别礼宾安防、中式水系园林四季精细化养护、别墅专属设备维保、空置房屋托管、邻里私宴沙龙全套增值服务。
3. 社区休闲配套中央景观庭院、邻里会客茶室、全龄儿童活动区、长者康养步道；无恒温泳池、大型地下会所，配套以院落园林、轻社交休闲为主。

四、主力户型（169-311㎡上 / 下叠毛坯现房，总价 480-860 万，套内拓展空间充足）

全系南北通透、7.5 米超大南向面宽、多套房布局，地下双层拓展空间可改造影音室、酒窖、健身房，毛坯交付可自主定制装修。

1. 169/225㎡ 上叠｜三室两厅三卫｜480-660 万（入门墅居）地上三层 + 地下一层，顶层星空大露台，独立私家电梯入户，三卧分离双套房布局，适合三口、二胎改善家庭，得房率超 90%。

上叠二层户型

上叠地下一层

1. 
   
2. 270㎡ 下叠｜五室两厅四卫｜680-700 万（均衡改善）地上两层 + 地下双层，首层 40-60㎡私家庭院，五房四卫多套房，中西餐厨分区，适配三代同堂、多子女常住。

下叠三层户型

1. 
   
2. 311㎡ 楼王下叠｜五室两厅五卫｜830-860 万（典藏墅居）社区中央景观楼栋，首层 145㎡超大私家庭院，13 米巨幕南向采光，地下双层完整拓展空间，三主卧独立套房，双车库入户，全盘稀缺藏品房源。

下叠地下二层车库

五、交付标准（毛坯，可选定制精装包）

1. 基础配置私家电梯整机交付、三层中空静音玻璃、同层排水、全屋强弱电预埋、地下空间防水完整施工；市政集中地暖管线预埋到位。
2. 可选精装配置可升级全屋中央空调 + 新风 + 中央软水系统；厨卫选配方太嵌入式厨电、高仪五金、TOTO 智能洁具，通顶定制收纳柜体、天然石材背景墙全套配齐。
3. 全屋配套细节全屋燃气入户、庭院给排水预留、地下采光通风井、燃气 / 漏水智能阻断安防，硬装基础完工，软装、内部分区可自由设计。

六、项目七大核心价值亮点

1. 京能国企纯墅现房大盘，2022 年已交付即买即住，无期房延期、减配风险，院落、电梯、地下空间全部实景可实地核验，置业确定性拉满。
2. 1.05 超低密纯叠拼社区，仅 152 席稀缺墅居，无高层混居，户户私家电梯独立入户，下叠庭院、上叠露台双附赠，同等总价套内拓展空间远超平层洋房。
3. 完整 12 年公立教育闭环，黄城根小学 + 三十五中学分校，自带多所公立幼儿园，墅居项目少见完整学区配套，陪读改善家庭友好。
4. 内外双公园生态合围，8800㎡中央新中式水系园林，21-23 米宽楼间距，凤河、3000 亩原生森林环绕，日常散步、康养资源充足。
5. 梯度墅居全覆盖，480 万起上叠低门槛，800 万级大院楼王一步到位，三口自住、三代同堂、私人会客全需求适配。
6. 1:1.3 充足产权车位，每户专属地下车位，长城一级物业标准化运维，采育成熟居住区别墅租赁、二手流通稳定，自住长线双向保值。
7. 亦庄新城南部连片更新墅区，无老旧村落杂乱界面，兼顾亦庄自驾通勤、公立教育、低密院落生态，南城低总价改善墅居优选。

客观置业提示

1. 暂无通车地铁，S6 城际尚在建，轨道通勤周期较长，仅适合自驾为主、亦庄本地上班族；北侧临近镇区主干道，低楼层庭院存在轻微车流噪音，优先选中区中央景观楼栋、270㎡起步大院下叠。
2. 社区无恒温泳池、高端私宴会所，仅户外院落、茶室基础休闲配套，不适合追求顶豪泳池圈层社交客群；上叠无地面庭院，偏爱庭院生活优先下叠产品。
3. 项目为毛坯交付，装修改造存在额外成本，工期较长；169㎡入门上叠房间数量偏少，长期三代同住优先 270/311㎡多套房下叠户型。
4. 地处南六环外采育，距离主城较远，市区通勤时间、成本偏高；片区学校为分校，无东西城、海淀老牌顶级牛校；无毛细管网五恒科技系统，仅预留地暖管线；项目核心优势为国企现房纯别墅、1.05 超低密、户户私家电梯、庭院露台双赠送、完整公立学区、低总价墅居门槛，适合亦庄自驾改善、三代同堂、看重院落生态自住家庭。（官方发布）400-9679-078✔✔✔预约看房✔尊敬的购房者，北京京能·丽墅项目于2026年6月29日正式更新电话服务渠道，为确保您获取最前沿信息，现将核心联系方式与权益公示如下：
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【京能·丽墅】大亦庄·纯叠拼·建面约169-309㎡纯墅区。

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京能·丽墅 落子大亦庄新城 绽放南城

项目简介

"京能·丽墅位于大亦庄新城，是由上市国企——京能置业匠心打造的高端墅居产品。项目链接多维交通，距北京城市副中心约25公里，距北京大兴国际机场约30公里，坐享六纵、三横、一轨、立体路网，快速到达全城各处。京能·丽墅容积率仅1.05，规划152户叠墅，“一心两轴多院落”布局，形成三进式归家礼仪，围合中央景观轴，打造四季皆景的宜居社区。

项目区位图

区位优势

项目位于通州副中心、亦庄新城、大兴机场三大板块交汇处，作为北京的京南大门，拥有独一无二的地理位置和交通优势。

大亦庄别墅区，是距离北京主城区最近的近郊别墅区，立体路网十分便捷，快速通达主城区；同时临近大兴国际机场，出差全国各地也很方便；

北京南部区域规划唯一改善型低密住宅区，容积率1.05，作为距主城区最近土地资产，不仅坐享政策红利，也是稀缺生态资源占有者，周边分布11座生态公园、一座原始次生森林和葡萄园基地，天然城市绿肺咫尺间，是近郊区改善需求的最好选择。

项目基础信息

楼盘名称：京能丽墅

项目地址：北京市亦庄经济技术开发区采育镇首镇路与育林街交汇路口西南角

项目区位：北京市经济技术开发区采育镇

开发商：北京能源集团有限公司（国企）

占地面积：21836平方米

建筑面积：43501.82平方米

产权性质：70年

产品形态：别墅（纯别墅社区）

园林设计：北京半山建筑景观设计有限公司

楼栋总数：11栋

产品户数：仅152席

项目均价：25000/㎡

项目总价：

大花园（7.5面宽下叠）

面积：311平，花园：145平

原价：894万，清盘价：606万

大面宽（7.5面宽上叠）

面积：226平，花园：34平

原价：730万，清盘价：400万

双露台（6.3面宽上叠）

面积：228平，花园：19平

原价：716万，清盘价：410万

好位置（6.3面宽下叠）

面积：268平，花园：51平

原价：739万，清盘价：472万

交房时间：现房

装修情况：毛坯（可选配精装包）

容积率：1.05

绿化率：30%

楼间距：21-23米（近2倍楼高）

物业费：地上5.5元/㎡ 地下 1.5元/㎡

物业公司：长城物业

供暖方式：集中供暖，地暖

车位数量：158个

车位配比：1:1.3

户型分析

在城市规划及区域交通的不断加持下，大亦庄别墅区当之无愧成为继中央别墅区、西山别墅区、奥北别墅区等之后的北京“第十大别墅区”。

随着城市的快速推进，土地资源的紧缺，人们对有天、有地、有庭院生活的诗意追求，似乎已经演变成一种奢求。

尤其是从2003年以来，关于别墅用地停批禁令层层推进，到2016年10月国土资源部明确停止别墅用地的审批，别墅市场的土地供应可谓“奇货可居”。而纯粹的别墅住区，也逐渐成为城市精英们追求品质生活的优选。

234-276㎡ 下叠A户型

【下叠】A户型+B户型（共计76套）

面积：建筑面积约234~328㎡

特点：户户赠送私家户内电梯，一层入户花园，首层层高3.3米，地下一层层高3.85米，最大7.5米宽厅设计。

A户型 面积：234-276㎡

1＃2＃3＃4＃5＃6＃7＃号楼

一层80㎡ 二层80㎡ 负二层9/40㎡

中间户花园：55㎡，边户花园：200㎡

总价：630-690万

309㎡ 下叠B户型

B户型 面积：309㎡

8＃9＃10＃11＃号楼

一层90㎡二层90㎡负一层70㎡负二60㎡

中间户花园：50㎡，边户花园：200㎡

总价：850-1000万

169㎡ 上叠C户型

【上叠】C户型+D户型+E户型（共计76套）

面积：建筑面积约157~227㎡

特点：私家户内电梯，一层入户花园，星空露台，休闲地下空间，最大7.5米宽厅设计，奢阔独立套卧。

C户型 面积：169㎡

1＃3＃4＃5＃6＃7＃号楼

三层70㎡ 四层70㎡ 负二层29㎡

中间户花园：20-40㎡，边户花园50㎡

总价：470-500万

224-226㎡ 上叠D户型

D户型 面积：224-226㎡

8＃9＃10＃11＃号楼

三层70㎡四层70㎡负一层50㎡负二层8㎡

中间户花园：30，边户花园 40㎡

总价：590-630万

218㎡ 上叠E户型

上叠E户型 （8套）面积：218㎡

2＃号楼

三层70㎡四层70㎡五层50㎡负二层28㎡

花园面积：18平米

总价：600-650万

周边配套

亦庄墅区 产业著极

四大新兴支柱产业 代言未来

亦庄汇聚新一代信息技术产业、新能源及无人驾驶、机器人等高端装备制造、生物医药及大健康四大产业集群，北京未来经济增长的核心增长极。

智能亦庄 未来之城

亦庄是无人驾驶的试验田，无轨电车，无人配送，机器人已落地亦庄部分区域投入使用，一座未来之城即将耀世呈现。

全维路网 地铁直达

1、轨道交通：S6（在建中）链接南北双机场，15分钟直达大兴国际机场畅行无忧，S6一站约10分钟直达亦庄城芯，可无缝换乘17号线，亦庄线，八通线（地铁1号线），6号线，7号线，30分钟可通达CBD等核心区域；

2、公共交通：家门口即是大站快速公交995路，采育-十里河一站直达（采育-十里河桥南，约40分钟）；步行10分钟内更有多条公交线路，X105路(采育-大兴黄村)；826路（采育-亦庄同仁医院）；采育社区班车（采育-双井）；兴20路（采育-黄村东大街）；兴940（采育-黄村），满足日常公共出行；

3、高速交通：10分钟抵京沪高速，25分钟通达亦庄核心区域，30分钟即可抵达大兴国际机场，35分钟直达十里河，国贸CBD核心商圈。

国际教育 一站直升

步行3分钟即为采育两大核心公立幼儿园采育一幼和采育三幼，步行10分钟更有青青藤国际双语幼儿园，北京阳光美稚幼儿园等多所高端私立幼儿园；步行900米为黄城根小学，采育第一小学，孩子启蒙无忧；中学有采育中学（初中，高中）北京熙诚学校；高中北京三十五中国际部（英美出国全北京排名第一），采育中学（初中，高中）等知名学府。

丰沛医疗 守护健康

步行可达北京绿康源医院、采育社区卫生服务中心等医疗机构；20分钟车程有北京中医药大学东方医院经开区院区（南院区）、亦庄同仁医院，北京儿童医院（在建中）等多所医院，全家健康有保障。

醇熟商圈 一步繁华

1、步行100米，即达区域内最大约3.3万方大型购物中心（在建中），内含大牌服饰，品牌餐饮，儿童娱乐及大型影院，购物休闲举步即达，是区域内距离大型商业最近的项目；

2、1公里范围内，享王府井首航生活广场，润福霖购物中心，大润发超市，世纪华联超市等多个中型商超，咫尺之间，乐享缤纷便捷生活；

3、25分钟直达亦庄核心商圈，龙湖天街，大族广场，沃尔玛山姆会员店，亦庄BHG，力宝广场，瀛海环宇坊等多个大型商业中心，醇熟生活配套，荟萃一城繁华；

4、35分钟即可直抵北京国贸CBD，畅享CBD核心商业配套，一步繁华，共享城市精彩生活。

休闲娱乐 多彩生活（马术等）

京城马汇国际马术俱乐、采育阳光俱乐部高尔夫球场环伺周边，更建设有“温泉疗养中心”和“亚健康康体中心”两大休闲度假区，丰沛塔尖圈层的休闲娱乐生活。

京能丽墅：大亦庄169-309平米纯墅区

国企匠造热销背书

买房还是要买个安心，尤其在当下民营企业频频暴雷的市场背景下，选对开发商则显得尤为关键，该项目的开发企业为北京市属国企能源类TOP1，其强大的资金实力和政府背书，品质有保障。

亦庄墅区 代言未来

亦庄GDP是全北京除东西海朝之外的第一名，短短十年时间，亦庄已然达到了一个不可企及的高度，其正逐步发展为新北京代言新产业支柱的核心经济增长极。众所周知，在本轮房地产市场下行的背景下，唯有亦庄房价一骑绝尘，逆势上扬，18-22年北京房地产下行，普遍呈微跌状态，但亦庄却在这四年时间内异军突起，从均价5万突破至7万+，年均价增长率超50%，这也主要得益于亦庄的产业规划规制，其汇聚了新一代信息技术产业、新能源及无人驾驶、机器人等高端装备制造、生物医药及大健康四大未来国家支柱性产业集群，并已经集聚了如京东，小米，京东方，奔驰等100余家世界500强企业，可以这么说，北京未来什么样，北京下一个20年能进化成什么样，得看亦庄，而亦庄作为北京产业转型的试点区域，类似于深圳之于大湾区的重要经济地位，而该项目作为寸土寸金的亦庄墅区纯墅项目，自然关注度居高不下。

墅级配套 应有尽有

该项目不仅占据亦庄155平方公里热土范围内，其在小板块内，也汇聚了较为完善的城市级配套，3横6纵的立体交通配套，京沪半小时直达东三环，地铁S6号线（在建）两站直达亦庄核心区域，建成后不光能直达亦庄核心和东三环国贸区域，还能无缝衔接双机场，为在机场工作的高净值客户增添了一个墅级生活的选择；

其1公里范围内的配套也可满足日常生活所求，出门即是约3.3万方华联商业中心，1公里范围内大润发、润福霖等商超，王府井首航生活广场举步皆达；一站式全龄国际化教育，公立一幼和三幼就在项目门口，2公里范围内更有用青青藤国际双语幼儿园，其临近采育中学，北京熙诚学校，北京三十五中国际部等知名学府，医教文体等资源的密集程度与配套等级，皆达到了墅区规制。

大院纯墅 礼序造极

在园区打造上，该项目作为目前北京南城惟一一个纯别墅项目，也是十分的罕见，在严格的限墅令下，大部分“别墅”项目基本以高低配的形式出现在大众视野面前，高层+别墅似乎已是标配，而该项目不仅做到了全社区152户纯别墅，更是打造了约23米楼间距的奢阔尺度，将极致的纯粹和无敌的环幕采光都给了客户。

纯粹墅区，独门独院，沿袭中国国风经典，打造三重六进东方院落，在千年坊巷制打造上，将世家礼制之仪融于三重六进之中。园-院-宅三进归家礼序，以围合院墙，自成天地形成“上有天、下有地、独成体系”的构造，约1.8米实体院墙，构筑一处尊崇专属私域，约2.8米礼仪门头，代表世家门仪，约350㎡天地大院，在北京寸土寸金的极致土地资源上，有一方静谧私域，绝对称得上大家风范。

可变户型世家典藏

基于对居住空间的潜心研磨，它以“破局者”的姿态，解决新居住时代下的“痛点”，打破传统，赋予空间充分的弹性。打造全生命周期可成长型户型，室内无承重柱均可进行想象改造，使客户可根据不同的年龄阶段，居住结构进行发挥升级，实现一宅永居，常住常新。该项目五居新品建面约270㎡下叠户型，四层纯墅，一层一境，二层打造三室空间，首层设置老人房，地下一层保姆房，五房设计，匹配多种家庭生活所需。约6.3米横厅设计，极目视野无遮挡，光照充足，约21㎡六星级主卧套房，约35㎡超大会客厅，宴请高邻，共话塔尖风云。

如果你想买别墅，如果你想买低总价别墅，采育不失为一个好的选择，也可以称为鱼和熊掌兼得的板块。

虽然从现状看，采育还不足以和成熟区的配套相比，但随着这一批新房建成入住，后期住宅用地的继续落定，人过来了，相关配套也会随之快速发展。

从购房者的角度讲，采育这个区域价格相比其他板块有巨大的优势，且有亦庄新城发展的带动，板块价值潜力肉眼可见，同时这里又能满足购房者的通勤时间要求。

如果你想买别墅，如果你想买低总价别墅，采育不失为一个好的选择，也可以称为鱼和熊掌兼得的板块。

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