全网唱衰楼市？李蓓直言：可能即将见底，房地产开启 10 年上涨周期

刷手机看财经新闻，关于房子的话题清一色看空。＂房价还得跌＂＂房子不值钱了＂＂买房就是给银行打工＂，这种标题霸屏。

朋友聚餐聊到买房，要么劝再等等，要么吐槽自己几年前高位接盘亏了多少钱。就在这个节骨眼上，半夏投资的李蓓抛出一个反向判断：本轮楼市调整快到底了，地产要开启一轮长达十年的上涨周期。

这话一出，评论区直接吵翻天。有人骂她蹭流量博眼球，有人翻出她以前的研报来反驳，也有人开始重新打量自己手里那几套房。

一个管着几十亿资金的私募老板，犯不上为了热度讲段子。她这判断到底站不站得住脚，得先看看现在楼市真实的样子，再把她的推理一条条拆开看，最后再聊值不值得跟。

先说有多冷。本轮调整从2021年下半年开始，到2026年6月已经走了快五年。

这个时长远超2008年和2014年那两轮短调整，悲观情绪渗透到每个角落。全国商品房销售面积比2021年峰值差不多砍掉一半，新房开发投资连着多年负增长，房企新开工面积只剩当年高点的三成左右。

土地市场也冷，地方推地频频流拍，溢价率长期贴着零线跑。

二手房压力更直观。全国挂牌量突破八百五十万套，三四线城市和远郊小区房源挂出去几个月没人看。有些人口外流的县城，房价比高点跌了三四成是常态，个别小区接近腰斩。

70城房价指数连续多月走弱，除了一线核心地段还算抗跌，其他地方几乎全线阴跌。购房者＂买涨不买跌＂的心态被放大到极致，攥着钱观望成了大多数人的选择。

行业内部经历了一场大洗牌。前些年靠高杠杆狂飙的房企，债务一笔笔到期违约，破产重整、退市离场的名单越拉越长。

老百姓看在眼里，自然形成＂房企都不行了，楼市还能好＂的直观印象。家庭资产配置逻辑也翻转了，过去二十年房子是压舱石，现在大家排着队提前还贷，多套房的赶紧出手，谁也不想做最后一个接棒的。

李蓓这个判断其实2023年底就提出来了，当时她讲地产存在＂十年一遇级别的机会＂，后来一直在修正和坚守。

她的核心论据有四块。第一块是周期规律。看全球主要经济体的地产历史，一轮完整的下行调整大致在4到5年，调整完了往往跟着一段长周期的修复行情。

中国楼市从2021年三季度往下走到2026年，时长够了，价格、投资、销售三大指标该跌的也跌得差不多了。第二块是供给端的极致收缩，这是她反复强调的关键。

过去楼市过剩，根子上是房企无序拿地疯狂开工。现在格局完全变了，超过九成房企已经主动退出新增拿地市场，全国还能持续稳定开发新项目的，只剩头部几家央国企和少数稳健民企。

新开工连续四年大幅下滑，未来3到5年新房入市量会非常少。中国长期均衡的年销售规模大致在10到12亿平方米，眼下只有六七亿，缺口摆在那。

第三块是需求结构的迭代。很多人觉得房子盖够了就再没需求了，这种想法太片面。

中国常住人口城镇化率在67%左右，距离发达国家普遍80%的水平还差十几个百分点。每年仍有上千万人口往都市圈、省会、核心二线城市集聚，新市民安家落户的刚性需求实打实存在。

户籍城镇化率还不到50%，两亿多农业转移人口完成市民化的过程，本身就藏着一个长期增量。改善型需求接力刚需，正在成为楼市新主角。

九十年代、两千年初盖的那批老房子，户型不合理、电梯老化、物业拉胯，住进去舒适度大打折扣。手里有点积蓄的家庭，琢磨着换大三房、四房，甚至低密度洋房，这种置换链条一旦激活，对市场的拉动相当可观。

各地推进的城市更新、老旧小区改造、保障房建设，也在稳稳托住地产上下游的就业和需求。

第四块是政策的转向。这两年调控重心从化解房企风险、保交楼防崩盘，切换到了＂稳定房地产市场＂。2026年以来全国超百城放开限购限贷，首付比例和房贷利率压到历史低位，多个城市端出购房补贴、税费减免的组合拳。

融资端那个房企白名单机制持续扩容，开发贷和债券通道在修复。央行的保障性住房专项再贷款也在持续落地，托住存量这一头，＂商品房加保障房＂双轨制的轮廓越来越清晰。

但有件事必须讲清楚，李蓓说的十年上涨周期，跟过去那种全国普涨的牛市完全是两码事。

她真实的意思是结构性分化，未来十年城市与城市、地段与地段、产品与产品之间的差距会越拉越大，谁站错了队照样亏钱。把她的判断简单理解成＂全国房价要涨＂，已经偏离她的本意。

具体怎么分化？一线、强二线还有都市圈核心板块，人口在涌入，产业在扎根，教育医疗配套硬，供需偏紧的属性越来越突出，房价大概率震荡向上。

普通三四线城市、人口持续外流的县城、缺少配套的远郊新区，住房本来就过剩，接盘的人又少，就算行业大势回暖，这些地方的房子大概率横盘甚至继续阴跌。指望县城老破小翻身，基本不现实。

房产品类的分化同样扎眼。品质好的改善型新房、核心地段的优质二手房，流动性和价格韧性都不错，跌的时候抗跌，涨的时候领涨。

老破小、没学区的高楼层刚需房、文旅养老盘，保值能力差一大截，涨幅大概率跑不赢平均水平。过去闭眼买房升值的时代翻篇了，往后拼的是选城市、选地段、选产品的眼力，更考验买房人的功课和判断。

当然，李蓓的判断也不是板上钉钉，三个风险变量必须摆出来。一是人口的长期趋势，出生率走低、老龄化加深这是事实，主力购房年龄段的人数在缓慢收缩，刚需增量天花板被压低，房价想复制早年那种暴涨基本没戏。

十年周期更可能是温和向上的过程，类似爬楼梯，而不是坐火箭。这一点预期必须摆正。

二是居民收入和预期的修复节奏。如果就业市场和收入端回暖跟不上，居民加杠杆买房的意愿就上不来，楼市筑底的时间会被进一步拉长。2026年上半年部分行业的招聘和薪酬数据有边际改善的迹象，但传导到购房决策需要时间。

三是政策调控的底线，＂房住不炒＂的长期定位没动摇，即便行业回暖，全面刺激炒房的口子也不会开，涨幅会被适度约束。聊到这里，李蓓的判断到底信不信，每个人心里大概有了自己的答案。

市场最贵的从来都是逆向思考的勇气，2014年那波楼市启动前，唱空的声音同样震耳欲聋。当下这个时点，与其纠结她说得对不对，不如冷静评估自己手里资产所在的城市、地段、产品属于哪一档。

周期会来，红利却只属于看得清结构的人。