355轮举牌、99%溢价！房企为啥死磕核心区？土拍“冰火两重天”背后逻辑变了

说真的，最近地产圈的朋友们估计都在刷同一件事——土拍市场彻底炸了。

6月26号那天，长沙滨江新城一块地，硬是让8家房企抢了40轮。本土房企嘉信地产最后砸了12.12亿才拿下，楼面价直接破了一万零八，刷新了滨江新城的纪录。有意思的是，竞得横幅刚拉起来，现场舞狮队就到位了——你说这年头房企拿个地都得舞狮庆祝，内卷到这个份上也是没谁了。

同一天，杭州滨江区那块永久河宅地更夸张。招商蛇口跟对手鏖战243轮，溢价干到79%，60.9亿拿下。总价、单价、溢价率三项纪录全刷新。旁边的建发也没闲着，三天前刚在余杭未来科技城拿了一块，三天后又加了一块，地价比三天前直接跳涨了八千多一平。

但真正让人瞠目的还得是深圳。整个6月，深圳连出三宗“地王”。6月5号南山粤海街道那宗，297轮竞价，溢价150%，楼面价破10.8万。6月12号前海桂湾，300轮鏖战，溢价114%。到了6月25号宝安中心区那宗，保利发展跟华润招商联合体、建发、中海四家干了一个半小时，355轮举牌，105.1亿成交，溢价99%。楼面价8.79万一平，直接冲进深圳全市涉宅用地楼面价TOP3。

你说这数据吓不吓人？

那问题来了——房企疯了一样抢这些地，图啥？

咱们仔细看看这些被疯抢的地块，其实有几个共同点。

一个是位置全都扎在核心区最肥的地方。长沙那块在滨江新城核心，离地铁4号线福元大桥西站才200米，跟长郡滨江中学一路之隔。杭州那块在滨江区江南大道主轴上，背靠省儿保医院，宝龙城、双地铁口配套。深圳宝安那块更绝，南向看海，挨着欢乐港湾、湾区书城、滨海演艺中心，跟腾讯企鹅岛隔海相望。

再一个是容积率普遍不高。长沙那块容积率2.3，深圳宝安那块3.2——在核心区这都算偏低的了。说白了，这些地天生就是做高端改善豪宅的料。

还有一个细节挺值得琢磨。长沙那块地原来规划是纯商业，要建两栋地标写字楼，2026年初才改成住宅重新挂牌。体量适中、门槛不高、没啥额外附加条件。中指研究院说得好，这种“商改住”释放核心土地潜能的玩法，正在成为新趋势。

那房企为啥非得花这么大代价抢？就不能去外围捡点便宜地？

说实话，不是不想，是不敢。

你看房企的年报就明白了。中国金茂2025年新拿的21个项目，全部在一二线城市，光北京上海就占了66%。越秀地产更狠，2025年在北京、上海、广州、深圳、杭州、成都六个核心城市的权益投资额占了96.3%。中海地产一线城市拿地占比高达73.9%。

这哪是选城市啊，这简直是梭哈。

有房企投拓部门的人说得特别直白——热点城市核心地段的房子，去化预期稳定，这些地就是“确定性资产”。房企的逻辑已经从“规模扩张”变成了“生存第一”。外围地块万一卖不动，资金链就绷不住。核心地块哪怕贵点，至少能保证现金流。

中指研究院的数据也印证了这一点。2026年前5个月，TOP100房企拿地总额同比下降了40.5%。钱少了，更得花在刀刃上。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶说，房企现在就是把有限资源集中投向高能级城市核心板块，通过打造优质改善产品来保障去化。

但这事儿得两说着。

这边核心地块抢破头，那边远郊地块冷冷清清。中指研究院说了，土拍热度就集中在少数优质地块上。上海、杭州平均溢价率能干到34%和28%，南京、沈阳、郑州那边基本就是底价成交或者流拍。

2026年全年住宅用地计划供应同比下降21%，已经连续三年每年砍两成左右。供地端在“缩量提质”，地方政府也学精了——与其推一堆没人要的远郊地，不如把核心区的好地拿出来。

58安居客研究院院长张波分析得挺到位。他说热点城市核心优质地块集中上市，确实能带动信心，但也会让分化更厉害——核心项目越来越受追捧，非热点城市和远郊房产热度只会越来越低。

那这些天价地将来能卖多少钱？

咱们算笔账。深圳宝安那块地，旁边就是2025年8月华润招商联合体拿的地，当时楼面价5.96万。保利这次8.79万拿的，直接跳涨将近2.9万一平，涨幅接近50%。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，考虑到建安成本和合理利润，未来入市价格可能得奔15到20万去。

关键是，旁边那个项目“深圳观潮府”今年4月首开，当天去化95%，卖了60多个亿。5月加推大户型，线上直接秒光。这给了所有想抢地的房企一颗定心丸——只要产品做得好，核心区的购买力是真扛得住。

中指研究院数据显示，5月杭州新房价格环比涨了0.5%，全国最高；深圳涨了0.4%，全国第二。杭州新房均价已经干到4.4万一平了。

说到底，这场土拍的“冰火两重天”，其实是楼市进入精细化择址时代的信号。

以前那种随便拿块地就能赚钱的日子一去不返了。现在拼的是眼光、是产品力、是对核心资源的把控能力。中指研究院说，核心区优质地块拍出高价，有助于稳定周边新房定价，巩固市场信心。但这不等于楼市全面回暖——张波说得明白，这叫“结构性分化”，不带动普涨，而是重塑区域价值格局。

那些还在外围熬着的项目，日子可能更不好过了。而那些在核心区扎下根的房企，赌的是城市最稀缺的资源，赌的是高净值人群改善需求还在持续释放。

这场仗，才刚刚开始。