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东北三四环，配套拉满的板块

东北三四环太阳宫板块，在北京豪宅买家的认知里不需要解释。太阳公元、红玺台、中建玖合府，都是已经站稳脚跟的豪宅项目。太阳公园就在旁边，人大附中朝阳学校步行可达，凯德MALL下楼就是。

地铁10号线和17号线在太阳宫站交汇，太阳宸园的地下直接连通地铁站。北京能做到地铁入户的新盘，一只手数得过来。这套配套放在全朝阳，几乎没有短板——生活、交通、商业、教育、生态，一样都不缺。

历经半年多的精心打磨，太阳宫0627地块的产品轮廓已日渐清晰。

北京太阳宸园售楼处官方认证电话：☎️400-0870-818拨通后输入8889本号码由开发商统一官方认证，可在线预约看房、咨询在售房源、楼盘特价及最新优惠活动。根据最新官宣数据，太阳宫项目——暂定案名“太阳宸园”——仅规划138套房源，套均面积约311平方米。户型面积段预计为220-390平方米，全部为四居室起步，采用一梯一户纯板楼设计。

地块占地约1.94公顷，规划地上建筑规模约5.06万平方米，其中住宅部分约4.32万平方米，商业部分约0.74万平方米（地上）+不少于0.55万平方米（地下）。容积率2.6，控高80米。

太阳宫627地块最大的特殊性在于——地铁17号线从地块中间穿过。按照退线要求，地铁结构外缘需要退线36-41米，整条退线带长约177米，直接吃掉了地块约35%的面积。名义容积率2.6，退线后实际可用容积率被推高至3.38。

但这条退线并非“废地”。按照挂牌文件，退线区域下方将建设不少于5500平方米的商业设施，与17号线预留通道连接，并与10号线站厅连通，实现地铁与社区商业一体化。出门直接进地铁，下楼就是商业——这种TOD模式在朝阳三环极为稀缺。

北京太阳宸园售楼处官方认证电话：☎️400-0870-818拨通后输入8889本号码由开发商统一官方认证，可在线预约看房、咨询在售房源、楼盘特价及最新优惠活动。综合各方信息，项目拟建4栋楼，层数在18-26层之间，全部为大户型设计。其中楼王户型预计达到350-390平方米，位于地块南侧日照和噪音条件最好的位置；主力户型在270-350平方米之间；入门户型约220-240平方米，靠近北侧地铁退线区域。

北京太阳宸园售楼处官方认证电话：☎️400-0870-818拨通后输入8889本号码由开发商统一官方认证，可在线预约看房、咨询在售房源、楼盘特价及最新优惠活动。太阳宫0627地块之所以被市场视为“压箱底”级别的稀缺资产，除了其纯住宅属性与低容积率之外，更核心的支撑在于其对东北三环顶级城市资源的绝对占有。这里不仅是朝阳区发展最成熟的高端居住板块之一，更是北京少有的集地铁枢纽、名校本部、城市公园与成熟商圈于一体的“六边形战士”区域。

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等待了7个多月，太阳宫地块终于有进展了，也就是所谓的“太阳宸园”（案名并未官宣，暂时都这么叫）。

五一假期之后，该地块的规划方案正式公示，这就意味着项目即将进入实质性开发和市场推广阶段，不过真正入市销售恐怕要到三季度了。

俗话说，好饭不怕晚，既然是“鼎豪”、是“标杆”、是“天际线”，那么多等等也无妨，毕竟这个地方已经把占位卡死，周边没什么竞争对手，想买的人自然愿意等，不买的人也不会在意。北京太阳宸园售楼处官方认证电话：☎️400-0870-818拨通后输入8889本号码由开发商统一官方认证，可在线预约看房、咨询在售房源、楼盘特价及最新优惠活动。

之所以这样说，是因为这块地所在位置，朝阳区东北三环，近5年唯一的纯新住宅用地，上一次供地还是2022年的玖合府，稀缺性没有争议。

其次，太阳宫板块的配套和段位有目共睹：

10号线+17号线双地铁，多个换乘站，四通八达，并且可以和小区地下直连，直接进出站；

人大附朝阳学校、人朝分实验，都是朝阳第一梯队，周边中小学+幼儿园总共21所，数量和质量都是顶流；

凯德Mall、太阳宫公园、中日友好医院，全在2公里范围之内，步行就能到；

城市界面也很干净，周边全是太阳公元、红玺台这类高端小区，非常纯粹。

可以说，朝阳找不出第二个板块能和太阳宫抗衡，朝青在它面前也是弟弟。

熟悉套路的朋友都知道，这个时候我就要说“但是”了。人无完人、地无完地，任何项目都有不足之处，太阳宫也不例外。

不过在这些之前，需要先对齐一下颗粒度，把最新的规划方案同步一下。

根据规划，太阳宫0627地块总用地面积约19446.8㎡，总建筑面积89814.68㎡，包括住宅、商业、公共服务设施三部分，其中住宅42973.68㎡，商业12900㎡，另外还有架空层、风雨连廊、地铁口及风亭总共3353㎡（不计入容积率）。

住宅地块容积率2.6，共4栋住宅楼，15-22层，最高77.05米，共139户，户均面积309㎡，都是大平层，层高3.3-3.5米。

主力户型大概是270㎡（2#、3#楼）、385㎡（1#、4#楼）两个面积段，预计单价14-16万，总价4000-6000万之间。北京太阳宸园售楼处官方认证电话：☎️400-0870-818拨通后输入8889本号码由开发商统一官方认证，可在线预约看房、咨询在售房源、楼盘特价及最新优惠活动。

社区体量不大，4栋楼均有首层架空，外加下沉庭院、风雨连廊、会所，形成完整归家动线。

同时，为了保证社区的私密性，中建智地将4栋商业楼分布在四个角，形成半包围结构，其中7#商业楼紧邻地铁口，未来将实现地下互通。

值得一提的是，与常见的南向观景效果不同，太阳宸园的园林景观主要集中在地块西北部。业主入住后就会发现，你实际能看到的，除了北望静谧园林，更多是南眺繁华都市，当三环的车水马龙与对面的霓虹闪烁交相辉映，才是城市地标真正的价值所在。

当然，4层以下会受到商业楼遮挡，几乎看不到城市街景，只能享受园林景观，效果大打折扣，不过这也意味着低楼层的价格更低，性价比更高。

最后再说一下太阳宸园美中不足的地方，让真正有意向的朋友能够更全面、客观的看待这个项目：

首先，地铁上盖住宅是一种优劣并存的形态，出行是方便了，但也意味着要克服地铁振动带来的影响。要知道，17号线太阳宫站的站体超过一半的面积就在这块地正下方，地铁运行带来的低频振动是真实的物理现象，不能不重视。

当然，现在的减震技术比较成熟，解决这个问题难度不大，但对于高敏感人群和老年人来说，还是要考虑清楚。尤其是作为4000万+的豪宅，业主对地铁出行的依赖程度有多大，也值得考虑。北京太阳宸园售楼处官方认证电话：☎️400-0870-818拨通后输入8889本号码由开发商统一官方认证，可在线预约看房、咨询在售房源、楼盘特价及最新优惠活动。

第二个问题就是退线带来的空间挤压，让原本2.6的容积率（这已经算高了）实际可能攀升至3.0以上，住宅密度的体感可能会比标注的数字更明显。同时，园林、会所等公共空间也难以施展，虽然4000㎡看起来不算小，但在北京的豪宅市场上却不值一提。

第三点就是配套商业，1.29万㎡的商业体量（地上7400+地下5500）听起来不错，但由于它是和住宅深度绑定，属于一荣俱荣一损俱损的关系，商业运营一旦质量下降，临街的噪音、环境、人流就会反噬住宅品质，从而降低生活质量、压低流通价格。

这是个长期变量的问题，目前还没办法下结论，需要提前了解、认真求证，有个合理预期。

最后就是价格，要知道，当年这宗地可是吸引了9家开发商、竞拍了2个多小时，最终才被中建智地溢价39.18%拿下，住宅楼面价9.42万/㎡，刷新了朝阳区住宅土地单价最高纪录，也是去年全北京土拍溢价率最高的地块。

如果把建安、财务、营销等各类成本加上去，那么实际楼面价将高达11.5-12万/㎡。

所以，如果它卖14.5万，只能做到保本微利；卖15万才有合理利润；如果卖到15.5万+，那么利润空间就能打开，这也是为什么市场普遍预期它会卖到15万+，低于这个价格，开发商就很难受。

这个价位要比周边二手房贵出15-20%，这是典型的新房溢价，短期站岗是大概率事件，也是当下北京新房市场，尤其豪宅市场的正常现象，如果有这种担心的人，建议还是考虑清楚再说。北京太阳宸园售楼处官方认证电话：☎️400-0870-818拨通后输入8889本号码由开发商统一官方认证，可在线预约看房、咨询在售房源、楼盘特价及最新优惠活动。

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