从消费趋势到投资价值：砂之船（西安）奥莱的九年数据拆解

国泰海通砂之船商业REIT上市鸣锣在即，备受市场关注。项目网下询价阶段有效认购倍数高达103.82倍，公众发售阶段认购倍数达330.20倍、募集资金总额约55.31亿元——这些数字背后，资本市场究竟在为什么买单？

答案需要从两个维度拆解：一是赛道，二是选手。奥特莱斯本身是否具备抗周期、稳增长的投资属性？砂之船（西安）奥特莱斯作为底层资产，能否持续创造稳定现金流？本文从消费趋势出发，用9年经营数据，逐一验证。

消费趋势变了，奥莱成为线下零售的“避风港”

过去三年，中国消费市场最显著的变化是“理性回归”。消费者不再盲目追求品牌溢价，而是更加注重“质价比”——既要品质保障，又要价格合理。

奥特莱斯的“正品+折扣”定位，恰好踩中了这一心理。2025年，全国奥特莱斯销售额同比2024年增长3.8%，领跑所有线下零售业态。在传统百货、购物中心面临客流下滑压力的背景下，奥莱成为少数保持正向增长的实体商业形态。

奥莱的抗周期属性，源于其商业模式的底层逻辑：

• 联营模式（60%—90%的销售额分成）：运营商与商户利益共享、风险共担，在市场波动时具备更强的韧性

• 近郊选址：土地及物业成本远低于核心商圈购物中心，租金定价空间更灵活

• 目的性消费：消费者驱车前往，客单价高、转化率高、复购意愿强

但行业同质化竞争也在加剧。真正能持续跑赢大盘的，不是那些“搭了奥莱概念”的项目，而是拥有精细化运营能力、品牌资源整合能力、会员深度运营能力的头部运营商。

砂之船，正是这类运营商中的代表性样本。

砂之船（西安）奥莱实景图

砂之船如何抓住奥莱赛道红利？

成立近20年来，砂之船集团形成了一套可复制、可量化、不断进化的精细化运营体系，核心包括以下三个层面：

模式创新：从“卖场”到“生活空间”

2016年，砂之船首创“A×(1+N)×DT”超级奥莱模式，在传统名品折扣基础上，引入超级运动、超级儿童、超级农庄等体验业态。2026年，进一步迭代为“A×(1+N)×AI×S”，以人工智能（AI）强驱动管理和业务高效发展。

这一模式的核心价值在于：提高客单价和停留时长。消费者不再只是“买完就走”，而是愿意花半天甚至一天在这里社交、休闲、消费。西安项目与陕西袁家村合作的沉浸式关中美食街区，正是这一理念的典型落地。

商品力管理：品牌方“用脚投票”

奥莱的本质是“品牌+折扣”。砂之船独创的“商品静态价值+商品动态价值”管理体系，从品牌准入、货品采购、折扣力度到库存周转，建立了一套精细化管控标准。

结果反映在数据上：2025年仅砂之船（西安）奥莱一个项目，就有多个品牌业绩位居全国行业第一、西北地区第一。品牌方愿意把最好的货品、最深的折扣给到砂之船，这是对砂之船精细化运营能力最直接的认可。

会员生态与营销能力：超1900万VIP的私域护城河

截至2025年底，砂之船集团拥有超1900万VIP会员，头部项目会员消费占比较高。以砂之船（西安）奥莱为例，约220万会员贡献了绝大部分销售额。会员的高忠诚度与高频复购，是砂之船区别于同行的核心竞争壁垒。

在营销能力方面，通过精准的客群分层运营和场景化内容触达，持续提升动销比与转化率。会员体系的精细化分层运营（活跃会员、消费会员、沉睡会员的差异化激活策略）与营销IP的持续创新，共同构成了砂之船“高黏性私域”的运营闭环。

这意味着砂之船的项目不依赖外部流量波动，业绩增长建立在高度忠诚、高频复购的私域池之上——这对于REITs底层资产的现金流稳定性，具有决定性意义。

砂之船（西安）奥莱活动期间停车场车辆爆满

西安项目九年数据拆解：确定性在哪里？

上述运营能力，在“西北第一奥莱”——砂之船（西安）奥特莱斯项目上得到了最完整的验证。该项目坐落于西安浐灞国际港核心，商业建筑面积约14.13万㎡，2017年9月开业至今已运营约9年。

以下从五个维度拆解其资产价值：

一是城市能级与区位。西安是国家中心城市、西北经济与交通枢纽。2025年，西安位列新一线城市第6位，商业资源集聚度全国第九。项目地处国家级生态区——浐灞国际港核心，与地铁3号线无缝衔接，辐射半径300公里、覆盖人口约6000万。这种“本地厚客群+大区域辐射”的双重优势，在全国奥莱中极为稀缺。

二是销售与客流增长。2025年，项目销售额约27.91亿元，客流超1259万人次，连续多年稳居西北奥莱销售额榜首，并成为西北唯一进入全国奥莱TOP10的项目。“西北第一奥莱”实至名归。从开业至今，销售额与客流保持双位数复合增长，展现出持续的增长韧性。

三是资产增值幅度。项目初始投资仅8.91亿元，而本次REIT上市前的资产估值达到50.28亿元，增值率高达459%。九年时间，一座奥莱的资本价值跃升近6倍。这一增值背后，是持续的精细化运营投入，而非简单的资产价格上涨。

四是现金流稳定性。平均出租率：连续三年保持在98%以上；净收益：从2023年的2.77亿元增长至2025年的3.13亿元；会员销售贡献：业绩主要依赖会员贡献，不依赖外部流量波动。

这组数据回答了REITs投资人最核心的问题：未来的租金和现金流有没有保障？98%以上的出租率、持续增长的净收益、极低的商户违约率，构成了稳定现金流的“铁三角”。

五是品牌壁垒。项目集聚近400个品牌，以各品类A类头部品牌为核心。2025年，已有多个品牌业绩全国第一、西北第一。在西北奥莱赛道，砂之船不仅是销售额的领先者，更是品牌方公认的首选合作平台。

砂之船（西安）奥莱热门品牌店前排长队

投资确定性的底层逻辑：运营能力是资产价值的核心来源

砂之船（西安）项目的十年数据，回答了资本市场最关心的问题：这家运营商能否持续创造稳定现金流？ 答案是肯定的。

但更值得关注的是，这种能力不是偶然的。砂之船已经在新加坡REITs市场验证了八年——2018年砂之船房地产投资信托在新交所主板上市，成为亚洲首个奥特莱斯REITs。依据2025年末年报，该REIT股息率8.9%，杠杆率控制在25.1%，出租率达98.8%，向全球投资者证明了奥莱资产的跨周期稳定性。

境内REIT上市后，砂之船将成为少数同时拥有新交所和上交所双REIT平台的奥莱运营商。从新交所到上交所，从重庆两江到西安浐灞，砂之船始终在做一件事：用运营创造价值，用资本放大价值。

投资砂之船，投的是什么？

当理性消费成为长期趋势，奥特莱斯赛道的确定性正在被越来越多的投资人认可。但赛道红利不等于每个项目都能兑现。

砂之船（西安）奥莱用九年经营数据证明了：一个优质的奥莱项目，需要城市能级、区位禀赋、商业模式、会员生态、运营体系的多维协同。而这些能力的集合，正是砂之船集团近二十年深耕的成果。

对于即将参与砂之船REIT的投资人而言，他们投的不是一个静态的建筑物，而是一套经过时间验证、可复制、可持续的运营能力。这种能力，才是资产价值最可靠的护城河。

“西北第一奥莱”的九年数据，验证的正是砂之船精细化运营与会员营销能力的可复制性。 从广州白云新地标砂之船（广州）奥莱公园到上海嘉定的超级奥莱，集团正加速在超一线城市落子，持续构筑全国商业版图。 对于投资人而言，这不仅是买入一个项目，更是与一家拥有近二十年实证的头部运营商长期同行。未来，依托双REIT平台的战略协同与核心城市新项目的持续拓展，砂之船有望构筑更高阶、更持久的行业竞争壁垒，以穿越周期的确定性价值，持续引领中国奥莱行业迈向新范式。