全年仅 23 宗并购，物业行业并购告别规模扩张转向深耕能力

21世纪经济报道记者 吴抒颖

物业行业的资本叙事，正在彻底改写。

在行业高歌猛进之时，收并购是物业企业扩张的主线，物业企业以收并购快速做大在管面积，靠规模博取资本市场高估值。此后，随着房地产行业回归理性，物业收并购持续退潮。

中指研究院发布的数据显示，2025年，物业服务行业发生收并购共18宗，共有13家物业企业披露收并购动态，披露交易总金额20.33亿元。这一数据与高峰时期相比，大幅缩减。

退潮之后，物业企业的并购逻辑再次被重构。既然规模不再，物业企业坚持收并购的核心，应该是类似于能力拼图的模式：不是“购买面积”，而是“搭建能力”。于是，一些专项并购也仍在发生，物业企业借此切入细分赛道，例如公建、环保与科技领域等。

这也映射了物业行业的变化。过去物业企业只需要“摊大饼”就能够获得足够的市场溢价，但现在则需要加强内生运营能力，才能支撑企业长期估值与稳健盈利。一场以能力建设为核心的行业重构，正在全面铺开。

告别规模式并购

物业服务行业已经不再通过收并购扩大规模。

克而瑞统计数据显示，2025年，企业规模增长诉求持续降低，有质量的规模仍是关注重点，收并购数量及金额仍维持低位。据不完全统计，全年上市物企披露收购事项23起，累计披露交易金额36.9亿元。

中指研究院在一份报告中指出，2025年的收并购主要分为两类：一是集团内部资源整合，多家企业承接盘活母公司旗下资产实现管理规模稳步增长；二是企业通过收并购提升专项服务能力，包括科技、数字化相关领域，以及综合设施管理、环保、城市服务、酒店运营等业务布局。

第二种并购思路的典型之一，是万物云。这是一家相对“特立独行”的企业。在同行们对收并购标的蜂拥而上之时，万物云董事长朱保全就认为，收并购买的资产实则是一纸合同，是股东层面的资金流动，并没有流向业主。

“这会带来风险，如资本对赌下的风险，看不见的物业里的责任风险。另外，规模快速增长，物业公司也可能出现现金流困难的问题。”朱保全强调。

认知的不同，最终体现在行动上。

过去几年，万物云的收并购核心逻辑是构建能力。通过与戴德梁行合资成立万物梁行，万物云成功立足商企服务领域；通过与丹田物业的并购整合，万物云再度突破边界，切入公建服务业务。

回溯与丹田物业的这桩交易，万物云的思路是先入股再整合，最终实现并表。这宗交易从发起到并表，整整走了三年有余。

2021年，万物云入股丹田物业；而直到2024年6月，万物云才完成对丹田物业的并表，使其成为独立的业务单元。至此，万物云在物业管理细分赛道的最后一块拼图公建赛道，也被补齐。

万物云整合丹田物业的初衷，是希望在住宅之外拓展更多元的业务。据万物云相关负责人向21世纪经济报道记者透露，在物业服务行业的细分业务中，公建物业是万物云认为存在能力短板，但又有长期价值的方向，所以才会考虑通过并购补足能力。

方向确定了，下一步是标的的选择。

丹田物业总经理俞锦龙在接受21世纪经济报道记者采访时表示，选择丹田物业是因为这家公司在公建，尤其是校园、医院等细分场景里有一定基础。“早期国内还没有校园物业或者校园后勤服务的概念，但丹田物业已经参与过一些代表性项目，这是它的价值所在。并购不是单纯买一个壳，而是买它在这些场景里的经验、团队和项目能力。”

构建能力壁垒

万物云看中丹田物业的能力，也意味着这不是简单地“买合同”。

既然是为了变强，万物云并购丹田物业之后，采取的是有限度的管理方式。这能够让丹田物业在公建物业领域的能力长板变得更长，也更有助于此后的业务拓展。

俞锦龙介绍：“公建业务高度依赖原有团队和资源，尤其是医院、校园等场景，若简单替换团队，反而可能影响项目续约。因此，万物云早期更多采取有限度管理和逐步整合方式。整合后，依托原属地团队，迅速将各地的客户关系、项目经验和服务团队并入新丹田。”

俞锦龙说道：“以前要去投标一个学校、医院，万物云原有的主体都满足不了投标门槛，因为没有在管的医院、学校。”丹田物业带来的不仅是项目、团队和资源，还有投标所需的服务经验与专业资质。

丹田物业为万物云带来了细分领域的专业服务能力，但这宗交易的整合过程也并非一帆风顺。

前期的整合之中，丹田物业的小股东方对万物云的到来“保持警惕”。这并不令人意外，物业收并购一直采用粗放的整合方式，“一手交合同，一手换团队”的现象并不少见。

万物云最终获得信任的基石，是通过赋能帮助丹田物业拓展更多的业务，双方在合作之中建立了信任。

这其中，万物云发挥自身成熟上市公司的优势，整合各方资源赋能丹田物业，并在业务流程、信息系统、人力制度、财务制度、内控制度等维度，帮助丹田物业升级运营能力，让丹田物业的服务流程更为顺畅。

“并购丹田后，让公司能满足学校、医院项目投标的门槛，之后陆续也将许多的项目整合进了丹田物业，给原有的团队带来了新的业务。经过一年多的整合以后，丹田物业原有的团队和人员也都对万物云产生了信任。”万物云相关负责人表示。

截至目前，丹田物业已在全国服务近300个项目，涵盖130多所校园、70多家医院以及城市交通枢纽、文体场所。

万物云的赋能还没结束。

随着AI更多地介入传统行业并带来效率的提升，万物云也全面向丹田物业输出自主研发的灵石边缘处理器系统及全套数字化软硬件解决方案，以“科技+运营”双轮驱动，推动高校、医院物业服务从“人力密集型”向“人机协同型”质变。

这也将是未来物业服务行业并购的明确趋势。

中指研究院提到，随着规模型并购退出主流，当前行业的并购行为更侧重于精准匹配自身战略，构筑难以复制的专业壁垒，即不再是为了“变大”，而是为了“变强”。从近年来的数宗物业企业间的并购案例来看，这些并购主要是为了夯实某一领域的竞争地位。

从“买规模”到“建能力”，物业行业经过草莽生长后，终于回归到行业的初心，也即是服务能力的提升。未来，物业企业的竞争壁垒，不再是在管面积与服务面积之争，而是服务效率和能力的比拼，这将是行业改变的起点。