别再搞错！老人患病高龄≠不能卖房，房产律师守住隔代过户效力

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案例导读

祖辈拆迁分得回迁房，登记在老人名下，老人80岁时通过买卖合同方式将案涉房屋过户给亲孙子。多年后祖辈双双离世，其他子女认为老人年事已高、身患疾病，属于限制民事行为能力人，过户行为无效，起诉要求撤销交易、恢复案涉房屋登记。最终法院驳回全部诉求，认定过户行为合法有效！

涉案人物

原告（老人子女）：周甲、周乙

被告（长孙）：周丙

被告（长子）：周丁

过世房主（祖父）：周某

过世房主（祖母）：徐某

中介机构：甲中介公司

案情回顾

周某与徐某系夫妻，共育有多名子女，周丁为家中长子，周丙是周丁之子（老人亲孙子）。早年家中老宅拆迁，依据4人安置户口（周某、徐某、长子、孙子），拆迁分得一套三居室回迁房，即案涉房屋，案涉房屋后续通过房改政策购买，最终登记在周某名下。

2010年，时年80岁的周某，通过甲中介公司与孙子周丙签订《案涉房屋买卖合同》，将案涉房屋过户至周丙名下，整套交易手续齐全，完成不动产登记变更。

2010年10月，周某亲笔书写文书，明确说明：案涉房屋实际由长子周丁出资购买，只是登记在老人名下，为避免子女日后争产，自愿将案涉房屋归属孙子周丙，全家其他子女不得干涉，徐某也按手印予以确认。

案涉房屋过户后十余年，一家人相安无事，无任何房产纠纷。直至2021年，周某、徐某先后离世。两位老人去世后，其余子女周甲、周乙心生异议，认为案涉房屋过户无效，起诉至法院。

原告起诉核心理由

1、过户时爷爷已80岁高龄，患有脑梗，属于限制民事行为能力人；奶奶早年确诊精神类疾病，无民事行为能力，二人无法独立处置房产。

2、案涉房屋属于爷爷奶奶夫妻共同财产，爷爷单方过户属于无权处分，恶意侵害其他继承人的继承权益，案涉房屋买卖合同应属无效，需恢复登记至爷爷名下。

被告答辩核心观点

1、80岁高龄、既往患病，不等于法律意义上的限制民事行为能力人，无权威鉴定证明老人过户时神志不清、无法辨认自身行为。

2、整套案涉房屋交易通过正规中介、不动产登记中心审核办理，手续合法合规，是老人真实意愿表达。

3、老人事后亲笔文书、奶奶按手印确认，足以证明夫妻二人一致同意案涉房屋归孙子所有，属于合法财产处置，不存在恶意串通。

法院审理认定

1、无证据证明老人过户时为限制民事行为能力人

原告仅提交老人早年病历，无法证明2010年办理过户时，两位老人神志不清、无法独立实施民事行为。且司法鉴定机构无法对十几年前的民事行为能力作出鉴定，原告举证不足，需自行承担举证不利后果。法律上，高龄、有既往病史，不直接等同于无/限制民事行为能力。

2、奶奶事后追认，案涉房屋处分合法有效

案涉房屋虽为夫妻共同财产、买卖合同无奶奶签字，但过户完成后，奶奶通过按手印的书面文书，明确认可案涉房屋归孙子所有，属于事后有效追认，补正了处分瑕疵。

3、长期无争议，印证过户是老人真实意愿

案涉房屋2010年完成过户，直至两位老人十余年后离世，全家从未因案涉房屋权属产生纠纷，结合案涉房屋出资、长期共同居住的事实，足以认定过户行为是老人夫妻二人真实意思表示。

4、交易无合同无效的法定情形

本案不存在恶意串通、欺诈胁迫、损害他人合法权益等合同无效情形，整套交易合法有效。

判决结果

驳回原告全部诉讼请求，确认老人与孙子的案涉房屋买卖合同合法有效，案涉房屋归孙子所有，无需恢复原登记。

律师普法

1、高龄、患病不等于民事行为能力受限。我国法律明确规定，自然人是否具备完全民事行为能力，需结合行为时的精神状态、辨识能力综合判断，仅以年龄偏高、存在既往病史，无法直接认定为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。若无司法鉴定、生效裁判文书予以佐证，当事人主张老人民事行为能力存在瑕疵，法院可能不予采信。

2、夫妻单方处置共有房产可事后追认补正效力。夫妻共同财产原则上需双方共同处分，但一方单独处分房产后，另一方以书面确认、按手印、长期知情无异议等方式追认的，可认定处分行为系夫妻双方共同真实意思表示，房产交易合法有效，其他继承人无权主张无效。

3、老人生前合法财产处置行为效力优先。所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。老人在世时，在意思清醒、自愿前提下完成的房产买卖、过户行为，合法有效，其效力优先于子女的法定继承权，子女不得以继承为由，随意推翻老人生前的合法财产处置行为。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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