北京
中经记者 吴静 卢志坤 北京报道
距离旗下“晓月和风”项目清盘仅一步之遥，绿城再次将目光投向北京大兴三合庄板块。6月2日，绿城以底价8.87亿元竞得北京市大兴区三合庄0118地块，成交楼面价约为2.3万元/平方米。
业内观察人士认为，尽管该地块在调整规划后重新入市，给企业留出了更多的利润空间，但企业依然需要直面市场需求的变化问题。
规划调整释放空间红利
《中国经营报》记者注意到，本次出让的地块为北京市大兴区三合庄改造区土地一级开发项目DX00-0202-0188地块，该地块用地面积约2.15公顷，规划建筑面积约3.85万平方米，容积率1.8，位于大兴新城成熟片区。
相较于2023年8月绿城在同一板块获取的“晓月和风”项目，此次摘得的0118地块在土地成本上每平方米低了约0.76万元，在规划条件上也更具弹性。
中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，该地块出让前经过规划调整，为打造大面宽、高舒适度的改善型产品预留了空间，而绿城更是计划在此推出区域首个“四代住宅”产品，瞄准总价360万至550万元的刚需及刚改市场。
0118地块之所以受到关注，不仅在于其以底价成交，更在于出让前经历的三项关键规划调整，这几乎是为“好房子”建设量身定制的技术铺垫。
据张凯介绍，此次调整主要体现在三个方面。一是地块整体南移15米，使得北侧绿地进深达到35米，与北侧星光城项目建筑红线距离拉大至50米，四周形成绿地环绕之势。此举直接减少了建筑退距的硬性约束，为楼栋排布、景观营造和私密性提供了更宽松的条件。二是地块形状由原先的正方形优化为梯形，这种形态在建筑设计上更易于打造大面宽、短进深的户型格局，契合当前北方市场对于采光、通风和视野的强烈偏好。三是地块南侧增加了约1100平方米的社区级商业服务设施，在补充日常生活配套的同时，也为未来社区的便利度与街区活力提供了物理载体。
正是基于这样的规划底盘，绿城计划引入“四代住宅”的产品构想。所谓“四代住宅”，通常指融合了空中花园、高得房率、生态化设计等特征的创新产品，强调将庭院生活引入多层或高层建筑之中。在北京，这一概念尚处于探索与试点阶段，每一例尝试都可能成为后续产品的风向标。
张凯对此分析称，绿城在“晓月和风”清盘之际再次布局三合庄，正是要利用更优的规划条件和更低的土地成本，推出与前期项目形成差异化竞争格局的新一代产品。这种“前作清盘、新品接棒”的节奏，有助于绿城维持在大兴新城南片区的市场声量，并通过产品迭代巩固品牌溢价能力。
直面价格现实
如果说规划红利为产品创新提供了物理可能，那么显著的成本优势则为0118地块在定价与流速之间寻求平衡赢得了财务空间。
直接对比南侧约500米处的“晓月和风”项目，就能清晰地看到土地成本的变化曲线。2023年8月，绿城以15%的溢价率竞得“晓月和风”地块，成交楼面价约3.06万元/平方米。入市之初，该项目销售均价约为5.4万元/平方米，随着市场进入调整周期，价格逐步下调，目前以约4.5万元/平方米的特惠价格进行清盘。
3年时间，土地成本从超3万元/平方米降至2.3万元/平方米，降幅逾两成，房价则从5.4万元/平方米回落至4.5万元/平方米区间。
从客群基础看，0118地块所处的区位决定了其潜在购买力来源。地块位于大兴新城成熟片区，周边生活配套已较为完善，商业主要依靠龙湖天街、泰禾广场等综合体，教育、医疗资源齐全，康庄公园近在咫尺，日常休闲无须远行。
交通方面，现阶段可依赖地铁4号线清源路站，距离约1.2公里，属于步行稍远但骑行或社区接驳便利的范围。远期还有已启动环评的19号线南延以及规划中的S6线，有望进一步提升区域的轨道密度。京开高速与区域“六横四纵”路网构成了主要自驾通道，通勤覆盖半径可延伸至丰台科技园、亦庄经济技术开发区、生物医药基地等南部重要产业区。这些产业人口是支撑大兴楼市的主力军，叠加本地改善客户的置换需求，为总价360万至550万元的刚需、刚改产品提供了客群基础。
值得注意的是，尽管成本优势和客群支撑逻辑清晰，项目入市后仍将直面当前市场的价格现实。“晓月和风”从5.4万元/平方米到4.5万元/平方米的价格下调路径，真实反映了买方市场的心理价位。即便“四代住宅”在产品形态上有突破，能否支撑起超出板块均价水平的溢价，还需要市场检验。尤其在同一个板块内，由同一家开发商前后推出两个代际不同的项目，如何避免产品定位重叠、如何通过精准的总价控制和户型创新拉开差异，将考验绿城的操盘能力。
（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军 ）
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