北京
文/深圳进深 李奕和
龙华建设超百亿的项目。
如无意外，将很快迎来第二个可售住宅。
就在近日，深圳规自局披露了一则规划图调整公示。
调整，来自一个名叫福城境时代家园的项目。
没错，就是龙华建设玖珑臻境的二期组团项目。
玖珑瑧境对龙华建设而言，是一个极为重要的项目。
它被定位为是龙华建设的“战略旗舰项目”；
是该集团推动产城融合整体开发的首发之作，是“壹号作品”。
此前的活动中，龙华建设董事长方东明、总经理刘晓迎。
都少不了为项目站台。
01
福城境时代家园修改内容，较为明显的有几点：
1）调整西侧车行出入口转弯半径。
其实就是加大了地库出口的转弯半径。
2）取消东南侧入口大门。
原本这里是有个小区次人行出入口的，并且是有门楼的。
3）调整东南侧车行出入口、车库出入口及消防车道位置及相应标注；
就是将东南侧的车库入口、消防车道，往原来次人行出入口的位置上移了一些。
因为原来的人行次出入口已经取消了。
4）调整非机动车车位位置。
车库入口上移了，原本车库入口的位置变为了普通非机动车停车区。
共计可停46辆。
5）调整2栋建筑高度。
关于这一点，修改前后的两张总图，并没有标注2栋的高度。
如果仅看楼层数，其实前后并没有改变，都是地上30层、地下4层。
另外，还有些琐碎的调整。
包括调整挡土墙位置及竖向标高、绿化范围和面积、垃圾收集点位置、物业服务用房范围、塔楼屋面构架，以及增加1栋西侧室外楼梯。
表现在参数指标上，其实变化并不大。
由于地上、地下核增建筑面积稍有调整，项目的总建筑面积由5.56万㎡，变更为5.52万㎡。
总的来看，项目的调整是对原有的总图做了不少的细化。
节约成本的同时，也让小区的规划更为合理。
比如小区原本的次人行出入口门楼，确实也应该取消。
因为整个小区其实并不大，只有两栋楼，设置一个正门的门楼足够了。
取消人行次出入口后，将车库入口和消防车道上移，空间感上也不用显得那么逼仄。
02
福城境时代家园，位于龙华区福城街道福前南路与观体西路交会处。
是福城南产业片区土地整备利益统筹留用地开发项目的重要组成部分。
仅两栋住宅，其中1栋32层高，一层五户设计；2栋30层高，一层六户设计。
总户数325户，小面积单位为主，套内建面小于90㎡的户型占比90.46%。
合理利用成本，对现阶段的龙华建设来说，甚为重要。
整个福城南土地整备利益统筹项目，总投资近120亿元。
是一个需要持续投入重资的项目。
其于2020年9月纳入《深圳市2020年度城市更新和土地整备计划》；
并于2023年4月发布规划公告，确认为由深圳市龙华建设发展有限公司负责实施。
项目共计13宗地，包括9宗工业和4宗住宅。
规划总建筑面积约137万平方米，是集住宅、商业、教育、产业于一体的综合社区。
其中，规划商品住宅约29.4万平方米（可售住宅20.3万平方米）。
里面的住宅部分，又分为多期建设。
项目首期组团，是玖珑瑧境·新玥（备案名：福城境未来家园），主要建设3栋住宅，刚在前两个月入市。
根据当时官方海报，玖珑瑧境·新玥首开卖了113套、超3.5亿元。
不过进深君看了下数据，截至目前（2026年5月14日），新玥组团已网签75套，去化率在41%左右。
网签去化尚没有跟上。
03
位置上，新玥组团跟福城境时代家园不远，直线距离仅三四百米。
福城境时代家园加速入市，是否会对新玥的去化造成影响，很难说。
这要看新玥跑得够不够快。
当然，开发商也可以延缓福城境时代家园的入市。
但从资金回流的角度讲，龙华建设肯定是希望项目越快上市越好。
毕竟，该公司的业绩，还在等着项目去化来拯救。
2025年，龙华建设营业收入15.67亿元，微降了3.25%。但净利润由正转负，录得亏损1.48亿元。
福城境时代家园还仅是玖珑臻境二期的其中两栋。
按规划，二期还有另外两栋楼。除此之外，后面还有三期和四期。
并且除了玖珑臻境，龙华建设集团手上重点推进的。
还有建泰城市更新项目、观湖北、龙华区国际医疗器械城产业片区土地整备利益统筹项目等。
这些项目都在嗷嗷待哺，等待着龙华建设的重金投入。
它们的入市及其市场表现，也成为龙华建设扭亏的关键。
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