突发新政！事关南京全体小区业主！

5月13日，南京市住房保障和房产局发布关于印发《南京市住宅小区物业服务合同（示范文本）》的通知。文件提到，明确禁止捆绑收费、规范公共收益管理等。

此前，南京市一直没有针对住宅小区的物业服务合同示范文本，实践中多参照2018年江苏省有关部门联合发布的《江苏省住宅物业委托服务合同（示范文本）》。此次由南京市住房保障和房产局自主起草并正式印发的本市合同范本，更加贴合本地实际，填补了物业管理合同体系的空白，对提升住宅小区物业服务品质具有重要意义。

以下是物业服务合同的重点内容：

1、物业不得捆绑收费，业主信息受严格保护

示范文本明确了物业公司的行为边界。未经业主大会同意，物业服务企业不得将物业费、汽车停放费、公共能耗费等费用捆绑收取。同时，物业公司对业主信息和资料负有保密义务，未经业主同意，不得向任何第三方泄露或擅自使用，但因政府监管要求、司法调取等法定情形的除外。

业主方面，须按时缴纳物业费、汽车停放费、公共能耗费等合同约定的费用，履行生活垃圾分类投放主体职责，并遵守消防安全规定，按照要求停放电动自行车及充电，不得携带电动自行车或蓄电池进入住宅电梯或户内，自主清理楼道杂物。

2、常规服务之外，增设三项可选服务

在物业共用部位维护、共用设施设备运行、保洁绿化、秩序协助、装饰装修管理等常规服务基础上，示范文本首次纳入了特约服务、外墙维护、科技住宅系统维护三项选择性条款，由双方根据小区实际情况另行约定。

●特约服务：物业公司可根据业主需求开展保洁、家政、维修、社区养老等额外服务，但须明码标价并向全体业主公示，价格变动时及时告知。

●外墙维护：若委托物业公司管理建筑幕墙或外墙，须另行签订协议，明确检修内容、费用和责任，并按照《南京市建筑幕墙维护检修管理办法》执行。

●科技住宅系统维护：涉及恒温恒湿等科技系统的维护，须单独约定系统归属、维护费用分摊标准和技术要求。

3、公共收益专户管理，收支全程透明

针对业主普遍关心的公共收益问题，示范文本作出了系统规范。

公共收益的来源包括：利用共有道路或场地收取的停车费、电梯及外墙广告收入、团购进场费、经营活动等。

管理方式：公共收益须存入专用账户，明确代管主体（业主委员会或物业公司按约定执行），专款专用。

使用范围明确列出：

• 补充住宅专项维修资金（按约定比例每季度交存）；

• 支付物业公司服务之外的中修、大修、更新、改造费用及专项财产保险；

• 业主大会会议开支、业主自治组织成员补贴、专职工作人员薪酬；

• 物业管理相关的评估、审计费用。

此外，物业公司应当定期在物业管理区域内显著位置公示公共收益收支情况，并通过APP、微信公众号等方式线上同步公开，业主有异议的，物业公司应当予以答复。

4、引入第三方评估，服务质量不达标可解约

为防止物业公司“降标运营”，示范文本设立了第三方评估机制。若双方对服务质量产生争议，可共同委托第三方评估机构进行认定。

评估结论显示物业服务等级低于合同约定标准的，业主大会有权解除合同并要求物业公司承担违约责任。

5、合同决策程序明确，业主表决有据可依

示范文本特别强调了合同签订的程序要求。物业服务合同应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。其中，涉及改建重建附属设施、改变共有部分用途、利用共有部分从事经营活动、筹集维修资金等重大事项，须经参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意；其他约定事项，经参与表决双过半业主同意即可。

6、合同解除与纠纷解决机制更完善

示范文本对合同的解除情形作出了明确规定。除双方协商一致解除外，业主依法共同决定解聘物业公司的，可以解除合同；若服务质量经第三方评估不达标，业主大会也可提请解除合同。

合同履行中发生争议的，可协商解决，也可申请物业所在地人民调解委员会、街道办事处（镇人民政府）调解，或委托市物业管理行业协会调解；协商、调解不成的，可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

《南京市住宅小区物业服务合同（示范文本）》全文（上下滑动查看）

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