三亚天悦湖畔小区业委会选聘物业：程序违规、监管缺位引业主维权

2026 年 1 月，三亚市吉阳区天悦湖畔小区业主委员会（以下简称 “业委会”）组织召开第三次业主大会选聘新物业，却被指全程存在程序违规、操纵选票、恶意涨价、涉嫌信息泄露等多重问题。原物业收费合理、业主认可度高，业委会却通过非官方小程序投票、捆绑选聘方案、利诱恐吓拉票等方式，推动住宅物业费从 2.5 元 /㎡涨至 3.2 元 /㎡，引发小区业主集体投诉与司法维权，同时直指属地住建部门 “只认结果、不查过程” 的监管缺位，事件背后的程序正义与业主权益保护问题引发广泛关注。

小区基础概况：成熟社区原物业收费合理、口碑稳定

天悦湖畔小区位于三亚市吉阳区海螺一路 58 号，地处吉阳板块核心区域，紧邻迎宾路，区位优势显著。小区由三亚华运恒利投资有限公司开发，2018 年开盘交房，占地约 4.2 万㎡（63 亩），总建面约 15 万㎡，规划 11 栋高层（8 栋住宅 + 3 栋商业），总户数 1284-1391 户，容积率 2.5、绿化率 40.2%，配备 1362 个车位（地下 1091 个），是配套成熟的中型社区。

此前，小区由三亚明宏物业管理有限公司提供前期服务，住宅物业费 2.5 元 /㎡/ 月、商业 3.5 元 /㎡/ 月，收费标准公开透明，服务质量获得绝大多数业主认可，长期以来无大规模物业纠纷，小区居住氛围和谐。在同地段、同容积率、同绿化标准的三亚小区中，该收费标准符合市场公允价格，无任何涨价客观理由。

选聘风波：四大违规操作，业主合法权益遭漠视践踏

一、私设投票渠道，个人小程序绑定官方后台涉嫌违法

本次选聘新物业的核心争议，集中在投票程序的合法性上。本次业主大会官方发布会议通知，文件第二大条明确公示线上电子投票表决硬性流程：业主必须关注三亚市物业信息化服务平台微信公众号，完成注册、登录平台电子投票系统、身份核验、绑定房产信息，仅认可官方公众号唯一投票渠道。在业主大会已明文规定投票方式、流程、登录入口的前提下，业委会副主任吴元福却私自研发个人小程序及网站，搭建私自跳转链路、违规绑定官方后台，刻意简化投票流程，并在小区各大业主群大面积推广个人研发网址，诱导业主放弃官方公众号、使用私人程序登录投票，擅自篡改、变更业主大会已经公示生效的法定投票方式。依据业主大会议事规则及物业管理相关法规，业委会无任何权限私自修改投票网址、跳转入口、投票流程，必须严格遵照业主大会公告既定规则引导业主投票，私自变更渠道属于明确违规操作。

业主投诉称，该个人小程序未经官方许可授权，无网络安全备案、无保密资质，存在极大安全隐患，极易导致业主身份证、房产信息、联系方式等私密信息泄露。依据《中华人民共和国网络安全法》第二十七条：任何个人和组织不得非法侵入、干扰、破坏网络，不得擅自绑定政务官方后台系统。同时该行为违反《计算机信息网络国际联网暂行规定》，属于明确的违法操作。业主发现违规跳转程序后，热心维权业主第一时间将该程序篡改、私自换投票入口一事，正式投诉至吉阳区住建局物业办李绍红主任，而李绍红主任仅以口头方式回复业主，判定该私人程序操作合法，全程从未出具任何书面复函、调查文书，无任何官方文字依据支撑该口头判定。

针对业主投诉，三亚市住房和城乡建设局曾出具三住建函 [2026] 1895 号复函，将吴元福涉嫌违法事项移交吉阳区住建局调查，但截至 2026 年 5 月，该调查仍无任何结果，未向业主出具书面处理意见，违法程序未被责令关停。

二、未表决 “是否选聘”，捆绑三家物业方案强行表决，违反民法典表决硬性规定

根据《民法典》第二百七十八条明确规定：选聘、解聘物业服务企业属于业主重大共同决定事项；必须先表决“是否更换物业”，再表决具体物业公司，严禁颠倒流程、捆绑表决。法律明文要求，重大事项需专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上业主参与表决，保障业主真实意愿。

本次事件中，业委会未召开业主大会前置表决 “是否同意选聘新物业” 这一核心前提，直接私自选定三家物业公司：(1)三亚金的物业服务集团有限公司;

(2)绿城物业服务集团有限公司;

(3)江苏万园物业服务集团有限公司。制定 “捆绑选聘物业服务人方案”，要求业主对三家物业同时表决，完全剥夺业主 “是否换物业” 的自主决策权，属于典型的越权决策、程序倒置。在司法实践中，多地法院明确判定：物业选聘颠倒流程、捆绑表决，属于重大程序违法，表决结果依法应当认定无效。

三、利诱恐吓拉票，隐瞒涨价事实，恶意操纵投票结果

为推动新物业选聘强行通过，业委会被曝存在利诱+恐吓的违规拉票行为。多名业主反映，投票期间，业委会主任的母亲李淑华带领人员上门拉票，以 “投票分钱” 为金钱诱饵诱导业主签字投票；全程刻意隐瞒投票用途，不告知业主本次投票目的为更换物业，刻意隐瞒新物业涨价标准。

除利诱哄骗外，业委会还存在明确恐吓打压行为。针对提出质疑、持反对意见的业主，采取言语攻击、公开孤立、恶意抹黑等方式施压，甚至口头威胁“不投票就针对业主”。该行为违反《物业管理条例》第二十条，禁止业委会以胁迫、欺骗、利诱方式干涉业主自主投票权，严重破坏小区民主自治秩序。

四、恶意哄抬物业费，无合理依据抬高费用，直接损害全体业主财产权益

原物业 2.5 元 /㎡的住宅物业费，在三亚吉阳同地段、同品质小区中处于合理偏低水平，且服务稳定、业主认可度高，无任何整改、涨价客观事由。业委会却蓄意绕过现有合规物业，外引高价新物业，将住宅物业费直接抬升至 3.2 元 /㎡，涨幅达 28%；商业物业费从 3.5 元 /㎡涨至 4.2 元 /㎡，涨幅 20%。

经测算，按小区 1284 户、户均 100㎡住宅面积计算，全体业主每年将多承担约 108 万元物业费；长期周期下，业主将产生巨额不必要支出。业主普遍质疑，在原物业无过错、无投诉、无重大服务瑕疵前提下，执意引入高价物业，背后存在利益输送、暗箱勾结的重大嫌疑。

监管缺位：市区两级住建部门 “口头敷衍”，投诉调查石沉大海

面对业主多次实名投诉、书面函件举报以及程序违法证据，三亚市、吉阳区两级住建部门处置方式引发业主强烈不满。业主发现程序篡改、非法小程序、违规投票等问题后，反复拨打 12345 政务服务热线，并以正式书面函件报送吉阳区住建局。

该局虽组织一次业主代表会谈，但主管领导公开表态“只认结果，不看过程”，对业主提出的程序违法、信息泄露、违规绑定后台等核心诉求不予核查，不立案、不取证、不书面回复，仅以口头方式简单打发业主。

业主无奈向吉阳区委书记孙德震递交投诉，书记批复由分管副区长组织专项调查，但截至目前，该调查无任何公开进展、无调查笔录、无处理结论。市区两级主管部门监管缺位、选择性执法、重结果轻程序的处置方式，让业主高度质疑：本次违规选聘是否存在利益捆绑、人情包庇，致使监管部门刻意放任违法行为。

业主维权：依法起诉，期待司法公正纠错

面对业委会多项违规违法操作、高额物业费强行上涨、行政监管不作为等多重困境，天悦湖畔小区业主依法收集证据、固定材料，正式向人民法院提起诉讼，目前案件正在审理阶段。

业主维权依据清晰、法条明确：依据《民法典》物权编、《物业管理条例》、《网络安全法》相关规定，业主依法享有知情权、表决权、财产保护权；业委会不得超越职权、不得篡改投票渠道、不得利诱恐吓业主、不得损害业主财产利益。业主一致表示，不恶意抗拒物业更换，只要求合法、透明、公正、自愿表决，坚决抵制违规操作下的高价物业强制入驻。

事件反思：业主自治不能变成个人独断，行政监管不可缺位失语

结合全国同类物业纠纷司法判例，法院普遍裁判原则为：物业选聘程序违法、投票渠道不合法、存在欺诈胁迫拉票行为的，一律判定表决结果无效。天悦湖畔小区本次风波，是典型的业委会滥用职权、漠视业主权益的自治乱象。业委会本为业主服务机构，却私自改动投票系统、隐瞒涨价、恐吓业主、恶意抬高物业费，将业主自治异化为个人独断。

同时，本次事件暴露基层物业监管漏洞：住建部门作为物业行业主管机关，负有核查投票程序、监管业委会履职、纠正违规行为的法定职责，不可“只认结果、无视违法过程”。行政不作为、敷衍处置、不予书面答复，不仅激化小区矛盾，更降低政府公信力。

事件总结与后续关注

截至目前，天悦湖畔小区业主投诉无果、行政调查停滞、案件等待开庭审理。全体维权业主坚持合法理性维权，诉求明确：一、认定本次业主大会投票选聘全程违法、表决结果无效；二、叫停高价物业入驻，保留原有合规收费标准；三、彻查私设程序、违规绑定后台违法行为；四、严查利诱拉票、恐吓业主行为；五、监管部门依法出具书面答复。

本媒体将持续跟踪该案件法院审理结果、市区主管部门调查进展，全程监督事件处理走向，维护普通业主合法居住权益，关注基层小区业主自治法治化建设。

注：本文所有事实均由业主提供书面证据、官方函件、聊天记录等佐证，可供有关部门参考核查。