黄浦顶豪的滤镜，被打碎了

文/上海进深 严明会

黄浦核心区2026年上半场唯一一张豪宅预售证，终于落定。

昨日，新弘·北京道正式取证，首推54套房源，均价18.8万/㎡。

这个价格没有想象中那么贵。

今天，一房一价正式出炉。单套总价从4200多万一路拉到一个小目标以上，主力总价在5000万级。

项目将在5月14日开启认购，5月26日开盘。

这个项目的营销打法，跟它的地段身价之间，存在着一种明显的割裂感。

不同于华润、绿城等头部房企做顶豪时，那种强调圈层运营、节奏铺排与品牌掌控感的打法，新弘北京道这次整体营销动作相对克制，市场层面的声量铺垫并不算多，项目更多还是依赖渠道触达客户。

对于一个套均数千万、定位顶级的项目来说，这种操作难免少了点顶豪该有的矜持和从容。

而售楼处里醒目的那句“贵隐上海心”标语，摆明了把很大一部分筹码都压在了地段上。

不过，这份自信，也确实有它的底气。

价差里的玄机

此次推售的3#楼位于社区东南角，是小高层 高层组合。

包括260㎡M中户、约266㎡M边户、约289㎡N户型，以及顶层一套约480㎡T户型。

从一房一价数据看，整盘总价跨度较大。

总价最低的是2号201室，建面260.86㎡，单价约16.31万/㎡，总价约4254万。建面约489㎡的顶层复式，总价过亿了。

不同楼层的单价，呈现出一条非线性的价差曲线。

低区明显让价：2楼至4楼，每上升一层单价跳升约3883元/㎡，显然在为临街噪音、底商干扰及视野遮挡等不利因素给出折价。

中区价差收窄：5楼至10楼，楼层差价缩小至每层约2135元/㎡，采光、视野逐步改善，价格爬升趋于温和。

高区定价克制：11楼至16楼，价差进一步压缩到约1165元/㎡，总价涨幅得到有效控制。

景观跃层跳涨：17楼以上，因中户转变为边户，方位与视野产生质变，单价出现较大跳升。

光环之下

新弘北京道的地段，算得上真正有上海‘老克勒’气质的地方。”

距离上海城市坐标的原点仅200米毗邻国际饭店、人民广场、上海博物馆，步行可达南京路、淮海路、新天地等成熟商圈。

无论是地段还是项目定位都是顶豪级别，但单看项目本身的位置条件，也存在一些准买家需要正视的短板。

高架噪音问题。项目西侧紧邻南北高架（成都北路），其中A1#楼距离高架仅约42米。作为上海最核心的交通动脉，南北高架的车流噪音、扬尘与震动难以完全规避。

地块呈现不规则的“L型”，住宅占比80%、商业占比20%，同时容纳了超高层住宅、风貌商业、历史建筑保护等多种形态的建筑。

即便3#楼位于社区东南角，相对远离高架和医院，但整个社区的声环境仍受高架制约，对于追求静谧的高端居住体验而言，这是一个需要纳入考量的变量。

另外，项目南侧与长征医院办公楼间距仅约11米，低楼层的采光、视野及私密性都受到直接影响。

从顶豪的标准来衡量，这个距离确实太近了。

18.8万对应的是单价已切入上海顶豪第一梯队，在这个价位上，购房者应该有一套几乎没有明显短板的房子。

从案名全球发布、示范区开放到即将入市，新弘北京道步步为营。然而，就在开盘前夕，一纸通报让其施工管理问题暴露于公众视野。

4月17日，上海市住建委发布2026年第一期《建筑工地典型生产安全事故通报》，点名两起事故，其中一起正发生在新弘北京道工地上。

通报显示，2025年1月17日，项目在地下连续墙作业期间，锁口管盖板意外坠落反弹，击中一名现场检修工人，致其身亡。

施工单位上海普宏建设工程有限公司被黄浦区应急管理局和市住建委双双追责。项目的开发主体是上海春日置业有限公司，其母公司正是弘久实业。

新弘北外滩维权

上海春日置业有限公司，法定代表人和董事长为丁为东，为上海弘久实业集团总裁。

该公司由弘久实业通过上海虹甬企业管理有限公司100%持股，实控人指向洪根云、洪磊，二人的持股比例分别为63%、37%。

弘久曾在上海打造不少经典项目，从古北天御、新弘古北墅等高端住宅，到黄浦核心的金日世家玉兰苑，再到深度参与闵行颛桥老街、古北吴中路等旧改项目。

此前，弘久旗下已交付的顶豪项目新弘北外滩曾出现较为集中的业主维权争议。

第一是交付时间一再拖延。合同约定的时间是2023年10月31日，但开发商两次延期，把交房拖到2024年1月。最初给出的理由是“疫情影响”，并以此为由拒绝支付任何延期违约金。

第二是交付程序问题。2024年1月31日下午5点来了一条通知，当天下午6点就可以收房，仅提前一小时。合同中的“提前10天书面告知”，在实际操作中被压缩成一个小时的仓促赴约。

且项目未取得完整竣工验收备案文件，交付程序存在争议，同时以 “不办理收房即承担房屋损毁风险” 相关表述引发业主不满。

第三，项目还被爆出降标减配、货不对板、室内装修粗制滥造、地面大理石开裂、墙板破损、瓷砖铺设粗糙等问题。

公区大堂、车库未完工，实际装标与样板间严重不符，涉嫌货不对板。业主们要求对发现的问题进行整改，开发商弘久集团“全部推到交房后的2年质保”。

从1000多万起步的新弘北外滩，到如今套均冲着半个亿去的新弘北京道，弘久要想让手握上亿的高净值客户相信“这次不一样”，光靠产品宣讲是不够的。