马光远：未来房子只有两种，80%房产将失去投资价值

“中国房地产普涨时代彻底终结，未来房子只分两种——资产与居住载体。”知名经济学家马光远的最新楼市判断，近期刷屏全网。在他看来，过去“闭眼买房都赚钱”的时代一去不返，未来仅有20%的房子具备保值增值能力，剩下80%将回归纯粹居住属性，再也难有升值空间 。

过去二十年，房地产是中国家庭财富的核心载体，无论一线还是县城，房价普涨让“买房即保值”成为全民共识。但马光远直言，这种“鸡犬升天”的行情已彻底结束，楼市进入极致分化的新时代 。支撑这一判断的，是人口、产业、城镇化三大底层逻辑的巨变：全国人口连续负增长，年轻人持续向一线、强二线城市集聚，三四线及县城陷入“人口失血”困境；城镇化率突破67%，住房总量短缺问题基本解决，供需关系彻底逆转 。

马光远明确划分未来两类房产：

一、能保值增值的“资产房”（约20%）

这类房子是楼市“硬通货”，核心特征是稀缺性、高流动性、强抗跌性。

- 城市：仅限北上广深四大一线，以及长三角、粤港澳、成渝等国家级城市群的强二线核心城市 ；

- 地段：城市核心区、地铁枢纽板块、优质学区或稀缺景观资源区；

- 品质：品牌房企开发、户型设计合理、物业服务优质、房龄较新的改善型住宅。

这类房产能跑赢通胀、对抗利率下行，既是居住场所，也是家庭资产配置的核心，未来仍会保持“供不应求”的格局 。

二、仅满足居住的“载体房”（约80%）

这类房子只有使用价值，没有金融属性，未来难有升值空间，甚至可能持续贬值。

- 城市：大多数三四线城市、县城，以及大城市远郊无产业支撑的区域；

- 特征：房龄老旧、物业落后、配套匮乏、人口持续流出，二手房流动性极差，挂牌半年难成交是常态；

- 结局：回归“住”的本质，价格长期阴跌，成为“卖不掉、涨不动”的资产包袱。

马光远用“三个20%”定律总结楼市未来：20%的城市、20%的房企、20%的楼盘具备长期价值，其余80%将被市场边缘化 。数据印证这一趋势：2026年一季度，一线城市新房成交韧性远强于三四线，后者降幅高达33.1%，市场分化已成定局。

对普通人而言，买房逻辑必须彻底改写：刚需自住优先选核心城市、优质地段的靠谱房源；投资则需摒弃“普涨幻想”，聚焦那20%的“资产房”，远离人口流出、产业薄弱的三四线“载体房”。

楼市黄金时代落幕，分化时代来临。马光远的判断警示我们：未来买房，选对“类型”比努力更重要。盲目跟风投资，终将为时代红利的终结买单；理性甄别资产，才能在楼市下半场守住财富。