杭州想用保租房REITs，为年轻人铺一条“不买房”的退路

上个月底，杭州把自家压箱底的明石公寓项目打包成“金融产品”，往深交所一递，仅仅8天，状态就变成了“已受理”，这速度令人咋舌。
如果这事儿成了，这就是杭州历史上第一单保租房公募REITs，也是全国第10只。而在迈点看来，这不仅仅是一个金融新闻，更是当下住房租赁行业一个值得研究的现象：原本是给年轻人解决住的慢生意，现在正在成为一个追求效率的快游戏。
以前盖房子是为了卖，现在盖房子是为了“上市”。这背后的逻辑，值得每一个在杭州租房、买房，甚至只是路过杭州的人，仔细品一品。

1、表面是融资，骨子里是算账

为什么杭州政府这么急要把房子“证券化”，道理很简单，保租房确实太烧钱，而且回本太慢。

目前大部分保租房都是真金白银砸出来的，或者从市场上真金白银收来的，这些钱，很多是借的，或者是有成本的钱。如果光靠每个月收的那点租金（还得是良心价），想回本得到猴年马月。

所以从某种程度上说，REITs就是个“时间机器”，它把未来二三十年的租金收入，一次性折现成今天的现金。政府拿到这笔巨款，不是去发奖金，而是赶紧去还债，或者去盖更多的保租房。这本质上是一场“借新还旧”的金融游戏，只不过底层资产是国家级的基础设施。

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然后再来看一看杭州这次打包的资产，根据招募说明书申报稿，底层资产为杭州明石公寓保租房项目，位于杭州上城区。
合计建筑面积约8.75万平方米，含1469套保租房，是面向新市民与青年人等政策保障群体供应租赁住房。
可以看出来，这是有产业、有人口、有成熟配套的区域。为什么这么选？因为REITs是要卖给机构投资者的，投资者不傻，他们要的是确定性。如果打包一堆劣质房源，别说8天受理，8个月都未必能过审。
杭州这一手，就是在告诉市场：我拿出来的都是核心资产，租金现金流还是比较稳的，你们放心买吧。

2、保租房的“矛盾三角”

自从住房租赁REITs申报范围的全面放开，住房租赁市场化项目登陆资本市场的案例也越来越多，光是今年3月和4月，就分别由中金厦门安居REIT扩募获批和国泰海通中国建筑租赁住房REIT获上交所受理。

但这类保租房有个不容忽视的“矛盾三角”：租金要低，毕竟有保障属性；品质要高，年轻人不买账破房子；回报要稳，资本要求收益率。

这三者，在物理定律上几乎无法同时满足。如果你租金低，品质高，那回报率必然不够；如果你回报稳，品质高，那租金肯定低不了；如果你租金低，回报稳，那品质大概率一般。

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这次杭州REITs能推出来，说明它在某个维度做出了平衡，或者说它找到了能满足这三个条件的“幸运资产”。但这只是开始，未来的扩募压力来了之后怎么办？

毕竟REITs一旦上市，游戏规则就不太一样了。以前保租房运营方是个“管家”，上市后就成了“上市公司CEO”，每个季度都要面对资本市场审视。

这种压力下，运营动作是否会受到影响？以前可以为了社会效益容忍某个房间空置久一点，现在还有这个腾挪的空间吗？

3、我们都在见证历史

REITs带来的最大变化，是规模化和标准化。

杭州的租赁市场，以前是“蚂蚁雄兵”，充斥着大大小小的二房东和个体房东。现在REITs平台有了钱，就会大量收购或托管市场上的优质房源，然后用统一的标准去运营。

也就是说未来你在杭州租房，可能会发现好地段的房子，都是几家大品牌在运营。个体房东要么被收编，要么被挤到更边缘的地段。这是因为大机构有资金成本优势，个体房东无法玩不过。

接着房价信仰也开始松动了。

以前中国人的财富逻辑是什么？赚钱，攒首付，背房贷买房，等升值，然后财富升值或者留给下一代，这个链条里，住和投资是死死绑定的。为了投资，你要买房，为了住得好，你要买房，这就导致房价飙升，尤其是一、二线的老破小，基本是靠学区、地段等金融预期在撑着，跟居住体验没啥关系了。

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但是REITs的出现颠覆了这种情况，它一方面解决“住”的问题，就是当机构能够提供大量好房子，让你不用掏空六个钱包，也能在不错的地方住上个十年八年，“住得好”的选项就不再唯一指向“买房”。

另一方面解决“投资”的问题。REITs可以理解成“房子的股票”，以前想收租得先拿出几百万元买一套房子再出租，现在花几百上千元就能够买一份基金，享受核心地段的租金收益。

当大家发现，不用背上30年房贷也能享受高品质居住，甚至还能投资不动产时，谁还愿意去接盘那些溢价极高的老破小？

杭州这一步，看似是在搞租赁金融，实际上是在给高企的房价悄悄拆雷。用租赁的“池子”，去分流购房的“洪水”。

4、写在最后

杭州保租房REITs的破冰，和其他在推进保租房公募REITs的事件一样，它是一个信号，标志着中国房地产从卖地、高周转的模式，转向了政府主导、租售并举的新模式。

对于年轻人来说，这或许是好事。未来在杭州，你可能真的能实现“租得安心、住得舒心”，而不必被一套房子绑架一生。但对于整个行业来说，考验才刚刚开始。如何在资本的鞭子下，不忘“保障”的初心，如何在数据的压力下，不变成冰冷的“租房机器”？

8天的受理速度当然是资本效率的体现，但保租房，终究是一场关于温度和耐心的马拉松，这场马拉松才刚刚开始，而我们都是见证者。