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基本信息

项目名称：保利熙瑞

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行政区域：海淀区
环线位置：西四环外
项目位置：海淀西四环定慧北桥西侧700米

开发商：保利发展控股

产权年限：70年

占地面积：约40629.23㎡

总建筑面积：约57958.6㎡

容积率：约1.43

产品层数：3-5层低密度平墅

层高：3.05-3.3米

物业公司：保利物业
物业费：9.95元/平·月
得房率：91-94%

住宅楼栋数：14栋（东区6栋，西区8栋）

总户数：323户

面积区间：建面约140-275㎡全部是4居室产品

从公示来看，大致如下：

· 139㎡户型

· 165㎡户型

· 200-208㎡户型

· 240㎡户型

· 顶复产品（270-277㎡）

回溯2025年5月20日，保利联合建工以45.45亿元成功摘得半壁店地块，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。项目分为两个地块开发：003地块用地面积23493.92㎡，建筑面积30542.1㎡，容积率仅1.3；004地块用地面积17135.31㎡，建筑面积27416.5㎡，容积率1.6。两地块绿地率均为30%，建筑限高18米，整体呈现低密宜居。

项目已于2026年初分两批次取得预售许可证。西区于1月26日率先取证（1-4#楼），东区于2月5日取证（3-6#楼），均为5层及以下低密洋房产品

保利熙瑞位于海淀田村半壁店，西四环定慧北桥西侧约700米。2025年5月保利+北京建工联合体以45.45亿元拿下这块地，楼面价约7.84万/㎡。项目规划14栋3-5层纯洋房，总计约323户，容积率只有1.43——这是近20年来北京四环及以内唯一的1.5以下容积率地块。主力户型从139㎡到275㎡，全四居起步。

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预售证显示，西区首批均价约12.6万/㎡，东区约12.12万/㎡。按最低单价10.88万/㎡、最小户型139㎡算，1500万只能买到项目里最便宜的139平入门户型。如果你想要165㎡的主力户型，总价基本要1800万以上了。

很多客户会私下问我：“虎哥，1500万真的够不着更好的楼层？”

我的回答是：139平这个面积段，全项目单价最低的是东区2-6号楼2单元102房，单价约10.88万/㎡。换句话说，如果你预算就卡在1500万，熙瑞的门票是能买到的——但你买的是起步户型，还是低楼层。

而且还有一笔账很多人不算——物业费。熙瑞用的是保利物业，拥有多年部委级服务积淀，物业费约9.95元/㎡·月。139平的户型，一个月物业费将近1400块，一年就是1.6万。加上供暖、车位管理费，一年光持有成本就要2.5万以上。

我一般会建议客户：别只看首付和月供，把5年持有成本全算进去，再决定值不值。

改善最看重的是什么？空间感。很多客户住惯了老式高层，换房时只盯着建筑面积，不怎么看实际到手的使用面积。

熙瑞的地毯得房率实测约84.1%——比如240平户型，扣墙后的实得面积约201.8平。这个数据在北京高端住宅里属于中上水平。得房率高的原因有几个：3-5层洋房公摊面积天然小，一梯一户设计，单部电梯配置减少了交通面积。

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对于改善需求来说，得房率直接决定了你“花钱买到的是自己用的空间，还是楼道和公摊”。

我见过太多案例：老周当年买清河的房子，产权面积130平但得房率不到75%，实得面积还不到100平。现在两个孩子一天天长大，空间不够用的苦，只有住进去的人才知道。他来我这算完熙瑞的实得面积后，我跟他一起做了个对比表——这是我们内部常用的数据，很多客户单独会问我这个点：

超大面宽，三主卧套房，弹性改造空间

改善家庭看房时，我建议先算实得面积，再算单价。因为你是去住的，不是去给公摊面积买单的。

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