沪上“夺食” 特发服务拿下B站百亿全球总部

观点网 5月9日，特发服务通过官微宣布，正式中标哔哩哔哩（B站）位于上海杨浦滨江的总部物业服务项目，服务面积14.6万平方米，合同额超8000万元。

此次携手B站，是特发服务在互联网产业园区赛道的又一重要布局。

深耕园区IFM服务多年，特发服务手握华为、阿里巴巴、腾讯、字节跳动、小红书、国家电网、国家能源集团、美的等头部客户。

物聊社了解到，该公司与华为的合作最早始于1999年，为阿里巴巴提供服务的年限也已超过12年。

值得注意的是，特发服务这次中标的B站全球总部项目来头不小。

2021年1月，上海市杨浦区成功出让一宗住房、商办、文体综合用地，分别是定海社区N090603单元N3-01、N4-02、N5-02、N6-01地块，由B站以底价81.18亿元拿下，占地面积12.55万平方米，折合楼面单价2.26万元/平方米。

次年6月，杨浦区人民政府批复核准B站全球总部新世代产业园项目。

根据规划披露，该项目是以B站总部为核心打造的全方位沉浸式综合演艺中心和数字娱乐文化产业经济中心，园区建筑总面积高达78.5万平方米，其中地上37万平方米，地下41.5万平方米，最高建筑149.95米。

区域规划上，用作办公用途的面积占比最大，约31万平方米，包括1栋31层、高150米的超高层总部大楼和十余座5-12层栋的独栋花园式办公楼。整体建成后可容纳约1万名员工办公，同时也计划吸引头部UP主和MCN机构入驻。

此外，园区内还规划约14万平方米商业空间，主要部分（约10万平方米）分布在地下，将成为杨浦区最大的商业体之一。

据悉，项目由中建三局一公司负责承建，最早于2022年7月正式开工，并于2025年8月完成主体结构全面封顶。

今年3月，有消息指出，该总投资约198.5亿元的总部项目已进入建设后期冲刺阶段，新建建筑已全部封顶，正在加紧进行内部装修和玻璃幕墙安装，预计今年10月竣工并投入使用。

从拿地到开工、封顶，再到竣工预期，B站全球总部每时每刻都接受着市场的广泛关注。未来将由哪家物企承包其物业服务工作？同样也受到业内的高度重视。

“特发服务凭借过硬专业实力、成熟园区物业服务经验，成功中标哔哩哔哩上海滨江总部物业服务项目。”随着官微的官宣，B站全球总部项目最终确认花落特发服务。

就国内物业行业来看，在产业园区物业服务有大量布局的不算太多，主要是融创服务、金地智慧服务、绿城服务、万物梁行等。

其中，在总部服务上外拓动作比较多的要数融创服务。

2022年开始，融创服务为小米元中心及成都、重庆、西安四大职场提供物业服务，这也是其首次与大型互联网科技企业开展合作。

2024年，融创服务趁热打铁，切入制造产业赛道，与比亚迪、爱玛等签约物业服务项目，其后又分别与世纪互联、北京广安顺元医药达成合作，进一步探索数字科技赛道和医药赛道。

此外，金地智慧服务在今年年初拿下了位于广州天河智慧城的小鹏汽车新总部物业服务项目，该总部项目总建筑面积约36.45万平方米，是小鹏汽车的“全球研发中枢”。

不过，随着物业管理服务市场由增量转向存量，叠加住宅项目普遍面临收缴率低、服务成本上涨等影响，不少传统物企开始放缓住宅项目扩张速度，转向争夺产业园区、商业办公等非住项目。

于特发服务而言，尽管获取头部企业的总部服务项目可以助赚得服务口碑和较高利润，但这也不能作为在业内站稳脚跟的唯一选择，还需要进行多业态储备。

今年1月，为提升在口岸管养领域的品牌知名度与市场综合竞争力，特发服务拟投资1万港币在香港设立全资子公司，暂定名为“香港特发服务有限公司”，主营物业管理服务。

3月，特发服务加码学校赛道，中标深圳外国语学校宝安学校（集团）万丰小学物业管理服务项目，中标金额为107.2万元。

据介绍，万丰小学占地面积1.34万平方米，建筑面积3.33万平方米，2024年1月正式纳入深圳外国语学校宝安学校（集团）管理体系，是宝安区具有较高品牌影响力的公办小学。

从业绩表现上看，2025年，特发服务实现营收29.72亿元，同比增加3.8%；归母净利润1.24亿元，同比增加1.84%；基本每股收益0.73元，同比增加1.83%。

与过去三年相比，2025年营收增速大大放缓，已跌到个位数——2022年至2024年增速分别是18.6%、22.04%、17.00%。

分业务看，综合物业管理服务录得营收24.25亿元，同比增加2.6%，占总营收81.6%；政务服务、增值服务及其他录得营收2.64亿元、2.8亿元及359.18万元，分别占总营收8.87%、9.42%和0.12%。

同期1.84%归母净利润继续保持低位，前三年净利润增速则分别为1.55%、5.3%、1.24%。

期内，毛利率为11.86%，虽较上年同期微增0.08个百分点，但仍不及过往水平，前三年毛利率分别为16.75%、13.69%、12.19%。

聚焦到主业综合物业管理服务上，2025年，特发服务该板块录得毛利率8%，同比减少0.15个百分点，该指标已连续下降多年，且是首次跌出个位数。

不断突破扩张边界的特发服务，是否需要回望没跟上节奏的营收和利润数据？

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