二手房出价最常见的3个误区！90%的人都踩过

昨天有位朋友分享了她自己谈价的经历。

面谈之前把自己预期的价格告诉了中介，这个价格已经是她心里的底价了。

到现场之后业主是线上参会的，所以线下来的几个中介基本都是在不停劝她、磨她，想让她加价。

朋友加不太动，所以最后也没有能够成交。

这里我觉得朋友有所失误的地方，就是过早的将自己的低价透露给了中介和买家，到了面谈的时候没有给自己留余地，导致谈判进行不下去。

我结合自身谈价的经历和做过的功课，整理了几点关于二手房出价的注意事项，希望能帮助到有需要的同学。

当然，如果大家不差那几万块钱，买房就图个快捷省心，那就可以忽略下面要讲的内容了。

一、二手房出价常见误区

第一个误区：一上来就把底价报出，不留还价空间

一上来就把底价报给中介或者业主，没有给对方留还价的空间。

这样看似爽快，但在实际交易的过程中，到了面谈这个阶段，买卖双方包括中介都是默认彼此都还有一些谈判的余地。

整个谈判的过程就像拉锯一样，如果拉来拉去，每一锯都锯在了房东身上，那谈判过程就很难顺利的进行下去了，也很难得到一个满意的结果。

所以说无论是前期跟中介沟通预算，还是谈判前的出价，都需要保留一点余地，在谈判的时候一点点加上去。

第二个误区：盲目乱砍，出价远低于市场价

当下房地产处于下行市场，有很多自媒体账号教人砍价没有下限，动不动就6折甚至对半砍。

说实话这样的房源不是没有，但是大概率你是看不上的。

只要是你能看得上的房子，大概率也有其他人能看上，这就说明这类房子是有需求有市场的，有需求有市场那就需要尊重市场价。

下行周期可以适当基于之前的成交历史进行适当的砍价，但是不能太离谱，否则就没有谈判的基础，也会消磨掉对方的耐心，觉得跟你谈价是在浪费时间，到最后也有可能会错失掉心仪的房源。

我当时出价的时候，是基于上一套的成交价，在此基础之上算了一下没有成交的这段时间，全市的平均跌幅，再结合我的预算以及其他备选的价格、房子本身的装修、楼层等等综合考虑之后出的价，这个算法仅供大家参考。

第三个误区：被动出价，被中介和业主牵着走

这种情况就是没有做功课，想着全部托付给中介，全程也不主动出价。

中介说多少就认多少，业主加价也默默接受，没有自己的出价节奏和心理底线，最终容易被业主和中介牵着走，多花冤枉钱。

二、出价前需要先做的2件事，定好谈判基调

在正式出价之前，我们一定要做好准备工作，不打无准备的仗，这是合理出价的前提。

第一步：摸清真实市场价，定好出价底线

可以提前通过中介、小区业主、房产平台，查询小区最近的同户型的真实成交价，而不是挂牌价。

再结合楼层、房龄、装修、税费等情况，算出一个相对合理的价格，在这个价格上给自己留一点议价的空间进行出价。

空间可以不用留太大但是一定要有，谈判的时候哪怕每次加的很少也能把中介推到对方面前去磨。

第二步：判断业主卖房心态，找准切入点

通过中介了解业主卖房原因：是置换急需回款、工作调动急售，还是单纯挂牌观望、不着急出手。

这种可以在线上多找几个中介问一下交叉验证。

如果业主急售，那么议价空间大，出价可相对保守一些；

如果是观望型业主，通常心态比较强硬，出价要基本贴合市场价，再慢慢议价，出太低大概率人都约不出来；

其他的比如业主要置换着急去那边付首付之类的，可以结合自身的付款方式来进行议价。

比如你能全款，业主能很快拿到钱，那么这一条也可以作为让业主让一点价格的谈判依据。

三、实操干货：二手房正确出价方式，步步为营

首次出价：保守出价，留足议价空间

首次出价是谈判的开端，一定要低于自己的心理底价，我建议比心理底价低5%-10%（根据房源热门程度调整）。

比如你心里能接受的最高价是100万，首次出价可以报92万左右。

一方面试探业主的底价和让步态度，另一方面为后续还价留下余地，避免一开始就直接谈崩。

当然出价不能太离谱，在市场价基础上合理下浮，让业主感受到你的诚意，同时掌握谈判主动权。

还价阶段：阶梯式加价，不急躁不冒进

首次出价之后如果能把业主约出来，基本上就是具备了谈判的条件。

在谈判的过程中，中介会在双方之间来回斡旋，基本上就是逼他降一点、逼你加一点这样的回合制游戏。

通常来说当下是买方市场，你加价的频率和幅度都可以比业主降价的频率和幅度低一些。

我见过很多最后谈成的价格是有零有整的，所以不要禁锢自己，觉得这个事只能以万为单位，2000、3000的加价也不是不行。

建议每次加价的幅度递减，加价的间隔拉长，要让对方感觉到你每次加价都基本逼近极限。

最后如果到达了你预期的上限还没谈下来，那就要能做到果断的放弃，而不是临场被人逼的突破了自己的极限，事后又后悔的不行。

不同场景出价策略，灵活应对不踩坑

热门房源：果断出价，不纠结。

遇到地段好、价格低、性价比高的热门房源，不要过度压价，首次出价就要接近市场价，表明购房诚意，避免被其他人截胡，同时快速敲定价格，避免夜长梦多。

当然你也要通过各种方式，确定这房子是真的热门，还是中介和卖家联手给你营造的很抢手的错觉，这部分后续的文章里面有机会再详细分享。

僵持阶段：冷处理后再出价。

如果双方价格差距不大，但业主坚决不让步，不要急于加价妥协，主动暂停谈判，告知中介"再考虑一下"，或者透露出其他性价比的备选，给双方一点考虑的时间，甚至做好谈不成的准备，考虑其他备选。

买方市场通常买房人的选择会更多一些。

付款方式优势：用付款换价格。

如果是全款购房、或者首付比例高、审批放款快，可在出价时明确告知业主："付款速度快，资质无问题，能快速签约放款，价格能否再让一点"。

用便捷的付款条件，换取业主降价，虽然可能换不出来很多，但是能换一点算一点。

四、最后提醒：出价不是一味压价，诚意才是关键

二手房出价，核心是理性、有底线、有诚意。

不要为了压价恶意贬低房源，也不要盲目妥协突破底价。

稳住心态、找对方法、循序渐进出价，才能顺利和业主达成一致，买到心仪的房子。

毕竟买房是大事，谈价多一份技巧，就能少花一份冤枉钱。

希望大家都能以心仪价格，买到满意的二手房！