亏损离场 长城物业分手服务七年的南京中交荣域家园

观点网 国内最大的独立第三方物企--长城物业也难逃项目亏损、主动撤场的宿命。

近日，一封由长城物业南京分公司发出的物业服务撤场告知函在业内快速传播，项目主体是位于南京市高淳区淳溪街道的中交荣域家园。

物聊社了解到，中交荣域家园总占地面积19.73万平方米，建筑面积61.58万平方米，规划户数为3561户，由中交地产南京有限公司开发建设。

资料显示，中交荣域家园首批房源开盘时间为2017年12月，最后一批房源也于2020年10月推盘，多次推盘的均价在8174-8750元/平方米区间，最新交付时间为2022年5月。

5月6日，在南京市房屋租赁服务监管平台上，有业主公开挂牌售卖小区内一套95.02平方米、朝南的精装三居室，挂牌价48万元，折合单价5051.57元/平方米，约为此前推盘均价的4.2至4.7折。

就最近10年来看，房价缩水是行业普遍现象。在这样的背景之下，住宅小区所匹配的物业服务质量在房产估值上起到了更大的作用。

长城物业离场后，将会是谁来接手？小区与新物业何时能度过磨合期？在物业服务的执行之中，稍有不慎，或许都会影响到房产的价值评估。

难逃亏损“劫”

在撤场函中，长城物业表示于2019年9月正式入驻中交荣域家园。也就是说，从交付开始，便是由长城物业负责中交荣域家园的物业管理服务工作，近7年的服务关系为何“说散就散”？

回顾近两年来物业公司退出住宅项目的案例，主要与“空置率高、收缴率低、成本上涨”三大因素密切相关，长城物业这番“撤退”也是如此。

长城物业表示，由于项目空置率较高、物业费收缴率持续偏低，加之设施设备维修成本逐渐上升、人力及其他运营开支不断增长，中交荣域家园物业管理服务项目长期处于严重亏损状态。

截至2026年3月，也就是六年半的时间，该住宅项目累计亏损额已超过300万元，近一年月均亏损达10万元以上。

长城物业曾经就亏损情况做出过多次补救，但杯水车薪。

“我司曾尝试多种方式寻求改善，但受限于客观条件，经营状况未能实现根本性好转。”该物业公司在撤场函中如是说。

为了保障公司持续发展，以及中交荣域家园的物业服务质量不受影响，长城物业决定于今年6月30日正式退出中交荣域家园的物业管理服务工作。

公开资料显示，这并非长城物业年内主动退出的第一个住宅项目，它与在3月底撤出的住宅小区更是有着14年之久的服务关系。

根据《金隅乐府撤场解约通知函》，长城物业表示将会于3月30日正式退出唐山金隅乐府项目的物业服务工作。

函中提到，长城物业最早于2011年11月与唐山金隅乐府签订前期物业服务合同。然而，连续多年，多数业主拒绝支付物业费，且该住宅项目占地面积较大，物业服务成本较大，形成了项目成本支出远高于收入的局面，导致项目严重亏损。

在此情形下，长城物业选择主动退出该物业服务项目，并承诺会按有关规定统一安排退还预交的物业服务费或相关费用，同时也会持续追缴未交费业主拖欠的物业服务费。

独立第三方物企

与多数物企相似，住宅业态只是长城物业的主营业务之一，除此之外，长城物业还专注商办业态和公建业态等物业服务赛道。

从代表服务项目来看，住宅业态上，管理面积达90万平方米的深圳白沙岭片区是长城物业的首个物业项目；在管的北京回龙观片区被称为“行业第一标”，管理面积达131万平方米；此外，长城物业还管理着210万平方米的独体别墅宁波慈溪浅水湾。

长城物业的商办业态主要面向高层、超高层商业写字楼，城市商业综合体以及企业服务，代表项目包括上海虹桥世界中心、宁波绿地中心（东部第二高楼）、苏州繁花中心等等。

公建业态基本上覆盖产业园、科技园、物流园、工业园、场馆、政府办公大楼、教育院校、交通枢纽、公园景区、特色小镇等，在管项目包括合肥地铁2号线、苏州纳米城、广州中医药大学第三附属医院、湘潭中央公园、宁夏建投城市服务等等。

据可查的最新数据，2025年第三季度，长城物业新签约面积2180万平方米，较去年同期增长28%，第三方外拓项目达1370万平方米，占比62.8%；全年累计签约面积已突破6000万平方米。

2026年，长城物业继续“闷声干大事”。

4月，长城物业宣布成功中标“超聚变”全国框招项目，为其全国供应链中心提供综合设施管理（IFM）服务，覆盖深圳、东莞、杭州、西安、成都、北京、天津等30多个省市。

据了解，超聚变是一家算力基础设施与算力服务提供商，最早源于华为的x86服务器业务部门，2021年11月开始独立运营，目前在全球部署10个研发中心与5个供应中心，设立6个全球技术服务中心与7大地区部。

面对体量如此庞大的客户，长城物业也为这次服务项目提供了相匹配的服务质量。据其介绍，在规定时间内，长城物业IFM前期工作团队完成了北京、天津、杭州、成都、西安、东莞六个场地及全国代表处的接管工作。

到目前为止，长城物业在国内形成了华东、华南、华西、华北、华中、环渤海六大市场布局，业务范围遍布全国31个省市自治区、162个城市，合约管理项目超1600个，合约管理面积约2.9亿平方米，服务业主超350万户。

而在筹划港股上市的2021年，长城物业的合约管理项目仅有855个，合约管理总建筑面积为1.53亿平方米，如今过去了五年，合约项目与合约面积都增多了将近九成，第三方外拓能力比较突出。

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