杭州首单保租房REIT获受理 保租房资本化赛道持续扩容

观点网 5月7日，深交所官网显示，中金杭州安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金项目审核状态更新为“已受理”。

这是杭州在保租房公募REITs领域的第一单，从4月29日正式申报到受理仅间隔8天。若顺利推进，它将成为全市场第10只保租房REIT。

5月8日，观点指数研究院发布报告指出，随着租赁住房REITs申报范围全面放开，预计2026年将有更多市场化项目登陆资本市场，行业规模与覆盖区域持续扩大。

就在4月中旬，国泰海通中国建筑租赁住房REIT获上交所受理。更早前的3月，中金厦门安居REIT扩募获批，成为全国第三单完成扩募的保障性租赁住房REIT。

一级市场扩容与二级市场表现正形成共振，保租房REITs逐渐从“稀缺品种”发展为公募REITs市场中不可忽视的力量。

拆解底层资产

中金杭州安居保租房REIT的加入，让保租房REIT区域覆盖版图进一步完善。此前已上市产品分布在厦门、深圳、北京、上海、苏州等地，同样为人口净流入量大、租赁需求旺盛的核心城市。

从管理架构来看，该基金的管理人为中金基金管理有限公司，专项计划由中国国际金融股份有限公司出任管理人，资金托管由杭州银行负责。

根据招募说明书申报稿，底层入池组合由原始权益人安居宁巢持有的四个保租房项目构成，分别是宁巢·公寓明石创新产业基地项目、宁巢·公寓石桥路项目、宁巢·公寓转塘象山国际二期项目以及宁巢·公寓之江一期项目。

四个项目均位于杭州主城区，合计建筑面积约17.03万平方米，面向新市民与青年人等政策保障群体供应租赁住房。截至2025年末，这批资产的整体出租情况保持稳定，租金回款水平也维持在较高区间。

整体估值层面，四宗入池项目合计评估价值约24.06亿元，评估基准日为2025年12月31日，采用收益法测算，评估增值率42.71%，折现率取值为5.50%，资本化率约5.70%。

据悉，入池资产中，上市估值最高、体量最大的明石公寓项目。总建筑面积为8.75万平方米，规划房源1469套，于2021年9月投入运营。

据招募说明书披露的资产评估结果，明石公寓估值约8.52亿元，单价约为9733元/平方米，首年资本化率（Cap Rate）为4.58%。2026年度和2027年度预计可供分配金额分别为3482.09万元和3，544.31万元，基于拟募集规模8.52亿元，净现金流分派率（年化）分别为4.09%和4.16%。

户型方面，在1469套保障性租赁住房中，共有一居室（1015套）、两居室（287套）和三居室（167套）。配套公建建筑面积5371.13平方米，商业可供出租面积4721.91平方米。

从核心运营指标来看，明石公寓项目在报告期内经历了明显的爬坡过程。2023年至2025年，租赁住房部分时点面积出租率分别为95.90%、99.32%和98.85%；2024年4月，项目出租率曾达到100%，此后始终保持在98%以上的高位运行状态。

三年间，加权平均出租率分别为78.61%、98.61%和98.10%。配套商业部分出租率从2023年末的23.58%升至2025年末的73.52%。

租金方面，租赁住房平均租金水平从2023年的44.09元/平方米/月提升至2025年的46.11元/平方米/月，2025年度租赁住房租金录得4275.34万元，2025年当期租金收缴率达99.88%。

在租户结构上，明石公寓以个人租户为主。截至2025年末，已出租1453套。其中，个人租户面积占比75.10%，企业租户面积占比24.90%；企业租户中，货币金融服务业占比最高。招募说明书披露，不存在对项目收入贡献超过10%的现金流提供方，租户分散度良好。

财务方面，2023年-2025年，项目公司营业收入分别为3484.54万元、4481.08万元和4910.97万元，由租金收入、物业费和保洁费构成；息税折旧摊销前利润（EBITDA）从1352.10万元提升至4140.60万元；净利润由2023年的-2113.97万元扭转为2025年的616.84万元；营业毛利率从27.72%升至63.67%。

中金杭州安居保租房REIT的面世，并不是一次偶然的资产打包行为，而是与杭州市保障房体系近年来的深度整合一脉相承。

2022年底，杭州市安居集团正式挂牌成立，定位于以保障性住房投资、建设和运营为主业的市属国企，意在解决过去保障房领域“重建轻管”的问题，将分散在体系内的公租房、保障性租赁住房、共有产权房等各类安居资源统一纳入一个平台。

短短三年间，该集团累计筹集的保障性住房已突破12万套（间），其中公租房约8.83万套、保租房约2.78万套（间），另有7个共有产权房项目落地，合计6749套。

在此架构下，2024年1月3日，杭州市安居宁巢投资有限公司正式设立，注册资本30亿元，成为安居集团旗下专门承接保租房投资、建设与运营的核心板块。

运营房源数量在两年内从约8000套提升至约2.2万套，服务半径覆盖杭州八个城区，逐步搭建起适配蓝领工人、白领职员和青年人才等不同客群的租住产品线。

扩容与挑战

从2022年首批产品上市算起，保租房REITs已走过四年。截至2026年3月末，全市场上市公募REITs产品79只，总市值约2263亿元，其中保租房REITs共8只，市值约187.3亿元，占比约8.28%。

4月8日中航北京昌保租赁住房REIT挂牌后，上数量升至9只，中金杭州安居保租房REIT与国泰海通中建租赁住房REIT项目同步推进，年内突破10只基本没有悬念。

一级市场热度是最直观的窗口。4月10日，中航北京昌保租赁住房REIT提前结募，公众有效认购倍数高达1249.33倍，网下认购倍数434.92倍，发售价格2.317元/份，2026年度净现金流分派率预测为4.15%。更早的2025年，部分优质保租房REITs认购比例已降至0.3%至0.5%，中签率明显走低。

二级市场方面，保租房REITs整体涨幅在公募REITs各品类中居于前列。全年行情展现出显著的“先涨后跌”特征。据此前媒体统计，2025上半年，在低利率环境下，稳定分红资产的稀缺性凸显，加之REITs会计处理规则优化带来的机构配置需求持续提升，保租房板块涨幅一度达到24.7%。

然而进入下半年，随着A股主要指数回升带动市场风险偏好转移，叠加多只项目解禁带来的抛售压力显现，板块出现明显回调，全年涨幅收窄至13%左右。

截至2025年末，已上市8只保租房REITs较发行价整体涨幅近54%，最高涨幅约82%，对比其他类型公募REITs涨幅最高。

进入2026年，板块延续震荡上行态势，截至发稿，华夏北京保障房REIT收盘价较发行价上涨超六成，保持领先地位。

资金追捧的背后，保租房REITs的核心优势在于底层资产的抗周期属性，出租率高、租金收缴率稳定、现金流可预测性较强。2025年，板块内多数产品拥有95%以上的出租率、接近100%的租金收缴率。

以国泰海通城投宽庭保租房REIT为例，2025年该基金实现收入1.84亿元，同比增长2.48%；可供分配金额1.28亿元，实际分配金额1.31亿元。华夏华润有巢REIT全年可供分配金额完成招募说明书预测值的102.15%，底层资产整体出租率94.95%，租金收缴率高达99.95%。

值得关注的是，保租房REITs板块也面临一些现实考验。中信证券首席经济学家明明指出，2026年地方保租房补贴逐步退坡是既定趋势，部分依赖补贴的项目现金流或显著承压，机构和个人投资者需警惕分派率进一步下滑的风险。

如果说“首发”是保租房REITs解决了“有没有”的问题，那么“扩募”则决定了天花板有多高。

2025年6月25日，华夏北京保障房REIT完成扩募份额上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目。此后，华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT等多只产品相继提出扩募计划。

2026年3月17日，中金厦门安居REIT扩募获批，预计扩募规模6.858亿元，拟购入厦门市岛内两个公寓项目，成为全国第三单完成扩募的保障性租赁住房REIT。汇添富上海地产REIT同期也启动了扩募流程。

扩募机制的成熟，意味着REITs不再是一次性的资产包装，而是可以持续装入新资产、做大规模的资产上市平台。

存量盘活则为扩募提供了源源不断的资产供给。杭州安居集团的实践颇具代表性，2025年11月，安居集团发布存量房源征集通告，面向主城八区吸纳闲置存量房源，优先改造中心城区优质物业。

此后，宁巢河语光年府改造项目入市；峰阁府1232套房源完成合规转化与交付。2026年3月，安居宁巢联动区域市属国企集中盘活1374套核心区安置房。在增量端，6个公交场站+TOD复合项目的建设，总建筑面积超31万平方米，预计2027至2029年陆续交付。“存量盘活打底、增量建设跟进”的模式，为未来REIT扩募储备了较为充足的候选资产。

存量盘活在各地的推进路径正日趋多元。在房源端，上海静安区于2026年3月31日签约全国首例“住房收购置换”项目--居民以旧房置换新房，改造后纳入保租房供应池。

在资金端，太保资产-新黄浦筑梦城保租房ABS于3月30日挂牌，发行规模11.94亿元，成为公募REITs之外保租房资产证券化的又一条通道。

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